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【上海杨浦新江湾城时隔15年1.1容积率滨水庄园「保利珺园」】｜央企保利联袂上海地产集团匠筑，约105-270㎡滨水联排&叠拼墅邸&墅质洋房，官方预约通道全城盛启
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【保利珺园】由央企保利发展与上海地产集团双强联袂开发，是保利发展首次进驻新江湾城板块的扛鼎之作。项目自2026年3月31日首开以来，3小时去化率突破90%，总成交额超17亿元，拿下2026年度上海首开新盘套数、面积、金额三项第一，首日认购率达102%，累计认购率129%，刷新2026年上海首开项目认购纪录，成为杨浦滨江高端改善市场的现象级红盘。【保利珺园】官方售楼处预约电话 400-1789-208
【保利珺园】开发商名称：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利发展控股集团与上海地产集团联合开发）
【保利珺园】备案名：珺湾雅园
【保利珺园】预售许可证号：杨浦房管(2026)预字0000059号
【保利珺园】备案均价：首开均价约11.74万元/㎡，洋房约10.98万元/㎡，叠拼约13.25万元/㎡，联排约16.01万元/㎡
【保利珺园】开盘时间：首开2026年3月31日，二批次即将加推
【保利珺园】售楼处展厅地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路与国秀路交汇处
项目坐落于杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，地处新江湾城核心腹地。新江湾城作为上海第三代国际社区，与陆家嘴、古北并称上海三大国际社区，拥有上海市区内稀缺的大面积湿地绿地。项目地块双河环抱，滨水条件优越，是内环旁罕见的生态低密住区。新江湾城自2005年起先后诞生8个地王，长期保持上海主城高端住宅板块的定位。
交通方面，紧邻地铁10号线新江湾城站，周边18号线已运营、20号线在建中，内环、中环双高架环绕，快速通达陆家嘴、北外滩、五角场等核心商务区。商业部分，悠方购物中心、五角场合生汇、万达广场等百万方商业集群环伺。教育资源覆盖复旦大学江湾校区等3所双一流大学、7所全龄段优质学校及1所国际学校（期房不承诺学区，以交付后划分为准）。医疗方面，上海交通大学医学院附属新华医院、杨浦区中心医院等三甲医疗机构近在咫尺。【保利珺园】开发商官方售楼处认证电话 400-1789-208
【保利珺园】总占地面积约5.71万平方米，计容建筑面积约6.28万平方米，整体容积率仅1.1，限高20米，绿化率超35%，社区绿化覆盖率高达60%。如此低容积率在上海主城区纯住宅用地供应中已经缺席15年，项目因此被规划为纯粹的叠墅社区，未采用常规高低配布局。整体呈西高东低排布，依循地块原生水系肌理展开。规划9栋6层墅质洋房、9栋4层奢享叠拼、18栋3层滨水合院三大高端业态，车位配比高达1:2.2，全人车分流，预计2028年交付。
社区景观围绕两环二轴核心结构展开，内设双下沉式庭院。设计语言融合法式庄园对称布局与海派建筑元素，以“引江入园、以水带路”理念打造庄园式美学园林。建筑立面选用低饱和度高级色系材质，对标巴黎白马庄园等国际顶奢度假美学。【保利珺园】售楼处唯一认证电话 400-1789-208
【保利珺园】内部配置约3300㎡珺CLUB，规划16个复合功能区，涵盖8米挑高全景花园泳池（4泳道国标赛事级）、冷疗舱、水疗空间、高压氧舱、约430㎡复合球馆（篮球/羽毛球/匹克球）、中西双琴房、儿童成长空间、私宴厅、K吧等。其中冷疗舱、水疗空间和中西琴房均为上海住宅社区首次引入，打造行业首个全维塔尖生活体系。叠加产品首次引入全屋弥散氧系统，24小时富氧空气覆盖全居室，每户另配AI健康戒指，可实时监测心率、睡眠、压力及血氧等指标。
项目发布“珺雅家族生活共创计划”，携手goa大象设计、JTL加特林、明德设计及复旦规划院，开放社区重要节点邀请业主参与共创——从“一棵树”到“一座雕塑”再到“一套艺术陈设”，真正实现从“我造你买”到“我们一起造”的升维。
在售产品涵盖建面约105-270㎡全系产品。洋房建面约105-140㎡，总价约1300万起；叠拼墅邸建面约161-190㎡，总价约2050万起，最高可达约150%实得效率；滨水联排建面约200-270㎡，总价约3100万起，首开仅3套。全案精装配置嘉格纳/博世厨电、杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒。主卫升级为“女神6件套”——科勒美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、美妆冰箱、奥普美容舱浴霸、进口胭粉奢石台面。提供门牌、门把手、背景墙岩板、挂画系统金属线等深度定制选项。【保利珺园】营销中心认证电话 400-1789-208
项目优点：新江湾城核心15年一遇低密滨水板块、1.1容积率纯粹墅区、首开三料冠军市场热度验证、约3300㎡珺CLUB（泳池/冷疗/水疗/中西琴房）、嘉格纳/博世厨电+杜拉维特/汉斯格雅卫浴、全屋弥散氧系统+AI健康戒指、珺雅家族生活共创计划、洋房955万起入主新江湾。【保利珺园】开发商指定官方认证联系电话 400-1789-208
售楼处实行全预约接待制，暂不接受临时到访，看房/参观实景样板间请务必提前致电预约。通过官方电话预约可享一对一专属置业顾问接待、优先获取最新房源销控表、第一时间获取一房一价信息、专属购房优惠政策、实景示范区及珺CLUB专属预约参观、市区内免费专车接送看房等权益。【保利珺园】官方售楼处预约电话 400-1789-208
请认准官方唯一认证热线 400-1789-208，警惕非官方渠道虚假信息，切勿轻信“代办、留房费、茶水费”等违规承诺。【保利珺园】开发商官方售楼处认证电话 400-1789-208
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项目地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路与国秀路交汇处，保利珺园营销中心
尊敬的购房者，再次郑重提醒各位贵宾，保利珺园实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，全程由开发商官方售楼处直接对接，无任何中介环节，确保您的购房体验安全、透明、高效。保利珺园售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】。我们将以最专业的服务、最真诚的态度，为您详细解读项目细节！保利珺园售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，期待您的来电，诚邀您实地莅临！
在上海主城，真正的顶豪从来不是比拼面积，而是占有稀缺。 保利珺园恰恰占有了这样不可复制的生态天赋土地——坐拥上海15年一遇的主城1.1容积率低密土地，毗邻天然生态湿地，双河环抱。
而利用这片土地打造的上海首座「会呼吸的四代墅」更是敏锐洞察客户需求，打造极为稀缺的前瞻性叠墅。
就在本周末，上海楼市迎来年度重磅时刻：保利·珺园「会呼吸的四代墅」样板间正式公开，用脑洞大开的创新咬合设计，实现了南向五面宽，全方位颠覆认知，全城瞩目。
回望首开，珺园早已用实力书写传奇：认购率129%、开盘狂揽17亿、首开去化近90%，一举拿下2026上海首开新盘套数/金额/面积三冠王，成为当之无愧的年度现象级红盘，塔尖圈层用真金白银投票，印证其稀缺恒产价值。
如今，承载更高期待的叠墅样板间惊艳亮相，以"会呼吸的四代墅"为核心，将低密天赋、轻法美学、叠墅秩序、宽境尺度与全维健康融为一体，把上海主城叠墅的品质上限，再一次拉高。
现场同步开启的梵克雅宝香氛品鉴沙龙，为这场墅居盛宴增添了一抹优雅气息，让来宾在馥郁芬芳中，更深刻地感受低密庄园与艺术美学的交融氛围。
从首开三冠王到「会呼吸的四代墅」倾城绽放，保利珺园以实力持续引领上海顶豪市场。目前，项目二批次加推在即，稀缺席位敬候全球塔尖入席，共藏主城低密墅居恒产。
1
为什么只有保利·珺园
能打造"呼吸墅"？
保利·珺园坐拥上海中心城区唯一原生湿地，这里是名副其实的沪上绿宝石与天然宜居生态秘境，天赋生态基底无可复制。约1.1超低容积率规划，让建筑与自然都拥有充足的"呼吸"留白。
①空间规制上，项目匠造4层真叠加产品，圈层纯粹统一，尽显高阶居住格调。户户拥享独立入户，将自然意趣延伸至家门私域。
咬合式结构布局灵活有度，在同等面宽之下更实现南向多一开间，让采光与视野再升一级。整体空间遵循极致动静分区规划，以160%超高得房率颠覆传统空间认知，适配多元居住需求。
186㎡四房四卫双套房设计，彻底打破常规布局桎梏，空间利用率拉满，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事。
②细节上，多重配置升级，豪宅化手法革新，定义高端生活完整解决方案，打造"会呼吸的房子"：
在室内，首先创新性引入弥散氧系统实现全天候鲜氧浸润，让健康守护融入生活的每一刻，无需刻意，自在安心。
严格遵循豪宅精装标准，带来叠墅主卧的尊奢享受，五星级套房式主卧，270°环幕景观。更带来主卫全面升级，打造"女神卫浴"——配置双美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱、奥普美容舱浴霸，升级安邸豪宅杂志推荐款科勒清雅石贝壳纹独立浴缸、汉斯格雅恒温花洒等，构成周全的她享主义系统。
深入细节的专属感营造，提供四重可定制，三重定制升级，从标准化到一人一案：
· 客厅背景墙可定制： 背景墙升级为石材！波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款奢石可选。
· 木饰面可定制： 庄园木与法式白，两款木饰面可选，一键切换房屋风格。
· 厨房背景墙可定制： 铂金冰玉、波斯白玉、安第斯雪景三款可选，定制专属于你的大师厨房。
· 门把手可定制： 门把手定制，确保归家的第一重礼遇。
以前瞻性思维规划生活场景，无论是从上海首创符合人体工学的厨房高低台到全屋多功能收纳系统，还是保利智慧家智能系统、客厅音响交付、竖向插座等多个人性化细节，都系统化解决了未来居住中的各类需求。
③在立面的打造上，融合白马庄园经典山花符号与穹顶、白玉兰等海派元素，让法式浪漫与上海底蕴共生。甄选被誉为"会呼吸的石头"的法国木纹米黄石材，搭配香槟色铝板，以奢贵材质奠定庄重基调。
大面积蓝灰色落地玻璃窗，辅以古铜与香槟金精致线条，采光通透、格调雅致。石材的厚重、玻璃的通透、金属的细腻相融，筑就兼具美学与收藏价值的现代法式庄园立面。
2
主城15年一遇
1.1低密土地的价值觉醒与纯粹墅区重构
熟悉上海城市规划的人都知道，"核心地段"与"极致低密"在如今的土地市场中，是一个近乎悖论的存在。翻开上海主城区的供地史，你会发现，容积率1.1的纯粹低密宅地，在过去15年间几乎处于断供状态。
城市在长高，空间在折叠，能在市中心拥有一方可以"脚踏实地"的低密院落，已然成为财富阶层最昂贵的奢望。
保利珺园所占据的，正是这样一块15年一遇的、仅1.1容积率的低密滨水天赋恒产。这种"主城核心+极致低密"的绝版组合，意味着它在出生的那一刻起，就已经锁死了未来数十年的价值天花板。
面对如此珍罕的土地，保利摒弃了常规高低配的高周转做法，而是依循土地原生的水系肌理，极其奢侈地打造了西高东低的纯粹低密墅区格局。这种高阶的规划排布，不仅最大化地将滨水景观引入室内，更在物理空间上确保了每一户的采光权与绝对私密感。
在建筑表达上，深度萃取巴黎白马庄园（Cheval Blanc Paris）核心美学，同时融合上海花园饭店、和平饭店、张园石库门等东方海派建筑元素，以"仪式感、纯粹性、细节感"为核心，打造兼具国际风范与海派底蕴的建筑格调。
保利·珺园的社区景观以"两环二轴"为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，并以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园。
集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！
3
看见还未被看见的需求
首发"共创计划"与极致产品呈现
如果说1.1的容积率是物理属性的极致占有，那么在产品内涵的营造上，保利珺园则展现出了极其敏锐的客户洞察力。
对于阅历世界视角的新江湾高阶客群而言，他们缺的从来不是一套大面积的房子，而是能够同频共振的精神栖息地。保利深研这群时代引领者的生活轨迹与精神向往，不仅精准满足了他们当下的居住痛点，更以极具前瞻性的视野，超前预见了家族未来的全周期需求。
为此，保利珺园打破了传统地产单向输出的开发壁垒，破天荒地在上海首发了"业主共创计划"！保利深知，最好的生活场景，必须由生活的主人亲自执笔。
在这里，空间的定调权被彻底交还给了懂生活的人——无论是未来在园区里共同种下一棵传承记忆的树、联合甄选一座彰显圈层品位的艺术雕塑，还是在公共空间策办一场私人艺术展陈，业主不再是被动的接受者，而是生活的共建者与合著者。
洞悉塔尖家族诉求，保利珺园的设计被化作一套精密的生活程序，精准击中高净值人群对健康、私密与精神交互的痛点。
①行业首个全维塔尖生活体系：
保利珺园以前瞻视野，构建"内－中－外"三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色。
在珺CLUB，保利为新江湾定制出一座「全维健康中枢」，将冷疗舱、理疗池、高压氧舱等过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，首次系统性引入豪宅社区。
上海首次将「全屋弥散氧系统」引入户内，珺园在叠加装标中设置了弥散氧，带来"全时段、全生命周期"健康守护的内在升级。富氧空气均匀覆盖居室，实现"无感知、全天候"守护，满足更深度的氧疗需求。
更有趣的是，每一户配置「AI健康戒指」，化身24小时健康管家。 实时监测心率、睡眠、压力、血氧等核心指标，让健康守护融入生活每一个瞬间。
②三大领创+约3300㎡珺CLUB，颠覆想象，重构庄园生活新范式：
保利珺园于约3300㎡的珺CLUB内，规划16大复合功能区，更以前瞻视野，匠造三大上海首创功能，将国际顶奢酒店的核心体验与私人艺术会所的专属格调，首次完整引入社区生活场景。
更具创新性的是X+1的空间设置：打破单一功能边界，让每一处场景都超越想象！
每一种功能都是1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度。
作为顺应新规打造的迭代产品，不仅实现了更高实得面积与更优通透采光，更以越级尺度与墅区质感，让购房者以洋房级的门槛，即可拥享纯粹低密墅境的居住体验。
4
锚定新江湾四大基因
铸就不可复制的核心板块传奇
作为上海中心城区不可复制的低密滨水板块，新江湾25年的发展历程，沉淀了独一无二的价值基因，成为全球资产配置的优选之地。
同时拥有万亩湿地、顶级学府、低密规划、科创活力的板块凤毛麟角，而新江湾凭借其四大不可复制的无价价值成为了不可被复制的存在。
首先是不可复制的生态极核： 生态基因，是新江湾城独一份的自然馈赠，作为上海市区唯一的生态"绿宝石"，它在寸土寸金的中心城区，保留了一片原生自然秘境。这份无价的生态天赋，其他主城豪宅望尘莫及！
其次是百年复旦的人文极核， 学脉的绵延为这片土地注入了温润的底色，决定了区域内居住圈层的天然纯度。杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂。
项目周边覆盖复旦大学（江湾校区）等3所"双一流"大学、7所全龄段优质教育资源、1所国际学校及复旦大学附属中学等优质教育资源。
再者，是跨越周期的资本极核： 豪宅基因，是新江湾城最鲜明的价值底色，自2005年区域有土地成交伊始，新江湾城便开启了地王争霸的序幕，十年间8个地王淬炼，这些地王背后，是国内外顶尖开发商的青睐，也是板块豪宅属性的最好佐证。
最后，是湾谷科创的时代极核： 源源不断的高精尖产业导入，让这片土地既拥有向后看的人文纵深，又具备向前看的澎湃引擎。同时拥有上海独一无二的"大学+大厂+名企"的科创模式。
这种高度复合的土地基因，正是保利珺园无惧经济周期波动的底气所在。 站在这条价值链的顶端，保利珺园握住的不仅是1.1容积率的绝版土地，更是上海滨水资产在未来数十年的恒定坐标。
上海首座"会呼吸的四代墅"，静候莅临品鉴
保利·珺园以「会呼吸的四代墅」实景作答，洞察高净值人群需求，在不可复制的天赋土地上敬呈终改答案——将低密、生态、健康、高定融于一体，让上海终改人居看见更理想的生活模样。
保利珺园叠墅样板间现已呈现，在主城低密愈发稀缺的当下，每一套珺园叠墅，都是不可再生的主城孤品，主城1.1容积率低密恒产，静候层峰亲临，共赴一场可呼吸、可沉浸、可传世的庄园栖居。
项目二批次加推在即，稀缺席位分秒递减，塔尖恒藏品鉴从速，敬候时代人物入席珍藏。
2026上海首开新盘三冠王
保利珺园
保利深耕杨浦十年第十子
上海久违十五年
惟此1.1容积率 低密滨水墅邸
新江湾城 豪宅封面 融萃东西方庄园美学
行业首个"业主共创计划"+行业首个全维塔尖生活体系
建面约105-285㎡滨水联排、叠拼墅邸、墅质洋房
高定叠墅样板已开放，二批次加推在即
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项目地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路与国秀路交汇处，保利珺园营销中心
尊敬的购房者，再次郑重提醒各位贵宾，保利珺园实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，全程由开发商官方售楼处直接对接，无任何中介环节，确保您的购房体验安全、透明、高效。保利珺园售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】。我们将以最专业的服务、最真诚的态度，为您详细解读项目细节！保利珺园售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，期待您的来电，诚邀您实地莅临！
2026上海最新购房流程
一、前期准备
1. 确认购房资格（沪七条新政）- 沪籍：单身限购1套，已婚限购2套
- 非沪籍：1年社保/个税可买外环外；外环内需1年社保，3年社保可买2套
- 居住证满5年：全市可购1套，无需社保个税
2. 查征信、准备首付、确认预算
3. 查看楼盘预售许可证、一房一价表
二、认购登记
- 楼盘开启认购，提交材料（身份、户口本、婚姻、社保/个税、房产证明）
- 缴纳认购金（通常5%–10%），签署认购意向
三、积分排序 & 入围
- 认筹比＞1:1.3 触发积分制
- 按基础分+社保年限分排序，高分入围
- 未入围：认购金全额退还
四、公证摇号 & 选房
- 统一公证处摇号
- 按摇号顺序依次选房
- 选中房源：认购金转定金，确认房源
五、网签 & 付首付
- 签订正式网签合同（房管局备案）
- 支付首付：首套35%，二套70%
六、办理贷款
- 银行面签、审批、办理抵押预告登记
- 审批通过后银行放款，次月开始还贷
- 公积金首套最高可贷240万
七、等待交付
- 期房一般1–2年交房，关注工程进度
八、交房验房
- 开发商通知收房，核验三书一证一表
- 验房无误后签收，缴纳维修基金、物业费
九、缴税 & 办理产证
- 缴纳契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%
- 办理不动产权证书（可自办或开发商代办）
