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8.25新政距今一个多月了，从网签情况来看，上海新房市场部分卖不动的楼盘，依旧去化艰难；新政对它们来说，起不到任何作用。
宝山高境 依旧0网签
位于宝山高境的江湾鸿玺项目，从6月16日开盘至今，超过3个月左右的时间依旧是“0网签”。仍然是一套都没有卖出去。
项目32套房源为清一色的200㎡大平层，总价在1500万上下；
这个价格，只要在面积上做出一点点让步，杨浦、虹口、静安等的二手房市场，有很多的选择。
其次，本地的客群即便是想要改善，也打通不了置换链条。
据某大型中介平台显示，高境的二手房市场基本在4-6万不等，江湾鸿玺贴隔壁的高境欣苑，最新的成交价5.5万左右。
不过由于面积较小，总价只有400万出头。
这就是典型的区域购买力无法消化如此大户型面积的新房。
加上板块的规划预期不高，项目固有的硬伤，外来客群也不会考虑置换到高境。
0认购新房 卖了2套
位于浦东惠南的璟澜湾项目，5月推出107套建面约56-122㎡房源，均价约3.79万/平。
当时官微发布的公告是无人认购。
随后在7月的时候，项目加推16套联排产品，均价约5.19万/平，不过这批次的房源至今还未入市。
据网上房地产显示，璟澜湾首开的107套房源，卖出去了2套，还有105套可售，去化率约1.8%。
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这个成绩要比江湾鸿玺强一点。
值得一提是，2022年的时候，惠南的钱江大家文澜府首开推出310套房源，认购数439，认购率141%，入围分38.9分。
市场冷却下来之后，这种热度荡然无存。
而且，惠南的配套资源也十分匮乏。
唯一一条轨交16号线，直到2014年才全线开通运营；
40分钟到龙阳路站后，继续换乘2号线，到南京东路地铁站的总消耗时间预计在1个小时左右。
惠南的商业，曾经在2004年的时候轰动一时；
五角世贸商城规划建筑面积高达50万方，体量堪比4个周浦万达。
这个号称要打造成为上海最大的商贸中心，神似美国五角大楼的造型也是吸足了流量。
不过，在2009年建成之后却一直空置；直到现如今的空无一人，杂草丛生。
目前运营顺利的仅欧尚超市、鼎基商业广场、世纪联华、豪布斯卡名品村等小型商业体；
不过基本都是社区型商业形态，而且人气也很一般。
此外，惠南的发展与临港也有着密切的关联。
目前的临港有明珠小学，建平小学，上海中学东校等比惠南优质的教育资源，也有六院等医疗资源的导入；
而且，作为一个新兴的板块，产业是临港的重点，也是惠南所没有的。
这就导致惠南板块内的购买力都流向了临港，最终可能成为一个睡城。
上海长滩 去化率1.6%
今年4月，位于宝山淞宝板块的上海长滩推出了368套房源，单价约5.3万/平，仅收获了6组有效认购。
而从网上房地产官网的销售情况显示，项目开盘距今5个月，网签6套，与认购数完全相符，去化约1.6%。
上海长滩是个超级大盘，从2017年首开至今，已经8年的时间了。
项目总规划建面约147万㎡，规划集滨江景观住宅，大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景塔、游艇码头等各类业态。
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今年推出的四期房源，是围合式的布局，中央有绿化景观，视野较为宽阔。
不过产品户型处在被淘汰的边缘。
78㎡的户型被做成了1房间，功能性不足；
118㎡的边套采用的是2房设计，但只有主卧是朝南的；
约130㎡的户型虽然做成了3房，不过也只有主卧是朝南的…
资源配套方面，项目所依赖的轨交只有一条3号线。
之前一期和二期的学校配套还不一样。
购房人群主要是当地居民改善需求，或者在宝钢工作人员，外区客群很少；从而导致后面的开盘热度逐步下降，购买力无法跟上。
这也仅仅是上海新房市场的几个案例，远郊还有很多都陷入了去化困境；就连虹口、静安的地王也开启了分销。
未来市场，除了黄浦、徐汇滨江等高能级地段的豪宅能够实现完全去化之外，其余新房大概率都会续销。
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