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当中环北抬的规划蓝图遇上大吴淞战略的东风，淞南这个被市场严重低估的板块终于要迎来惊天一跃！
2025年12月27日，上海轨道交通18号线二期正式开通运营，这条横贯宝山南部的东西向线路，正成为推动“大吴淞”区域发展的强劲动力。
过去十年间，淞南板块仅有2个新盘入市，这种极度的供应稀缺性让这里长期处于"失声"状态。
但正是这种稀缺性，也使得板块内二手房成交更为活跃，自2016年至今大部分年份二手房成交量都高居2000套以上，市场流通性充分证明板块价值。
为什么淞南的二手房成交如此活跃？
原因如下：
01、地理优势：紧邻杨浦，可快速直达市中心
淞南板块直线距离人民广场仅约10公里左右，且紧邻杨浦市区，直线距离五角场商圈仅约5公里，无论是乘地铁还是自驾出行，去市区都相当便捷。
02、价格洼地：与周边板块相比，价差显著
板块内当下标杆二手房均价约7-8万/㎡，与隔壁的新江湾城具有明显价差；2024年新房成交单价也仅7万出头，与周边杨浦、虹口的一众板块相比，性价比更是显著。
03、规划红利：中环北抬+大吴淞战略双重赋能
中环北抬工程将大幅提升板块通达性，而大吴淞战略的产业升级与价值重塑，更将彻底激活淞南的居住价值。
最新消息，招商淞南项目，18号线长江西路站上盖纯新盘——【招商序】六批次热卖中！
上海少有的三阳台设计（客厅阳台、两个次卧阳台）在这里实现了，外加主卧转角大飘窗！直接把居住空间的使用率拉到了极致！
主卧豪华的套房设计，不仅南向有转角飘窗，甚至北侧卫浴都做了转角飘窗，空间延展度超强！
展示空间实景照片
展示空间实景照片
南向次卧空间，除了不带卫生间，整个空间完全不输主卧！
即便放了双人床、两个床头柜、一个收纳柜、两个休闲座椅和茶几，空间依旧绰绰有余，尺度感惊人！
展示空间实景照片
最惊喜的是北次卧，市面普通的“2+1”房北次卧通常只能放个榻榻米，就已经略显局促了。
而这个北次卧不仅能放下一张完整的床，还能放下一张大尺寸的学习操作台或梳妆台，甚至还有空间做一些收纳柜和床头柜等。尺度感和实用性拉满！
展示空间实景照片
U型厨房设计，操作台面宽敞阔绰，即便两三个人同时做饭，空间感也绰绰有余！
展示空间实景照片
同时预留S槽墙体设计，释放厨房空间，可放下双开门大冰箱！比市面上普通2+1房在厨房预留的单开门冰箱空间更实用！
展示空间实景照片
同样是“超级尺度”、“超级得房率”！
这个户型的实际实得率，至少要市面上120㎡以上的户型才能达到！
而且ta的次卧面积达到约14㎡，比豪宅大平层的次卧还大！
对比链家翠湖天地约163㎡户型，南向次卧套内面积分别是约13.9㎡和约12.5㎡，空间尺度完胜！越级改善的首选产品！
114㎡展示空间客厅实景照片
114㎡展示空间次卧实景照片
此外还有约112㎡3房、115㎡3房、143㎡4房的面积段户型，供不同需求的业主选择！
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2024年，上海第八批次土拍，招商&金茂联合体竞得N12-0402单元D1-04地块，总价29.29亿，楼面价38479元/㎡，溢价率14.86%。装修标准不低于3000元/㎡。
地块占地约3.46万方，容积率2.2，根据设计方案显示，项目拟建8幢17-20层的高层，1幢8层住宅，以及1幢保障房；
社区总户数702户，车位814个，并配有下沉式庭院，底层多为架空层设计，北连廊位于12/15层。社区内部还有文化中心和社区食堂。
招商序秉持国际视野与在地文化相互融合的设计理念，以上海水位源点“吴淞零点” 「中国最早的水程标高之处」为灵感，创造约66米宽、约6.7米高的“上海之冕”。同时，藉由“吴淞灯塔”及其形制，原创落客雕塑-“源流”，让归家本身也有“温润的昭示和提醒”。
项目首层通过硬朗直线呼应柔和曲线勾勒，辅以温润石材与古铜色金属线条融合，打造东西方美学共融的艺术藏品
项目通过对光线、材质与空间的创新打造精神游廊，实现静态展示的突破，使建筑成为生活叙事的一部分。
社区景观方面，项目运用室内手法室外化设计构想，将垂直景墙、悬浮观景台与叠水景观立体穿插，形成情随境转的沉浸式体验，自然元素渗透进室内，并与室内空间动态互动。
双轴线的设计，充分拓宽了视野面与观赏点位，环形回廊、精神游廊与下沉庭院通过立体景观平台相融，又创造出隔岸听泉的诗意场景。在每个重要生活触点，业主都能拥享独特景观和欣赏视野。
近人尺度的服务细节：启序系，从来都是将场景与服务整体考量。招商序约1500平会所空间与2500平架空层空间，棋牌室、茶室、私宴厅、泳池、健身、室内高尔夫等多维空间。
区域领创中央车站，借鉴伦敦The Whiteley酒店，自然场景和室内设计手法结合，形成仪式感和人性化兼备的车行落客。
交通方面：项目紧邻长江西路地铁站（直线距离约150米），1站江杨南路，5站复旦，7站五角场。中环线北扩段明确兑现，军工路快速路25年开工，长江西路快速路列入上海市重大工程清单预备项目，快速链通城心，随着中环线北扩段的政策明确，淞南将正式进入中环时间。未来经逸仙高架，进入南北高架、内环高架、中环高架，可快速链通南北上海。
商业方面：丰盛商业，咫尺烟火：杨浦五角场、长江国际生活广场、虹口龙之梦等，一街之隔保利悦活荟、约600米
祥腾生活广场、939红街坊、约2万方通南路商业、淞南购物中心等，约2km淞南和欣假日商业广场。
医疗方面：片区内拥有复旦大学附属中山医院；同济大学附属上海第四人民医院；上海大学附属仁和医院，未来地铁18号线2站换乘3号线，5站即可抵达，权威医院守护，生活健康无忧。
生态休闲：约3公里范围内，集聚上海工业设计博物馆、玻璃博物馆、工业遗址公园、教育博物馆、上大美院、中成美术馆等，人文艺术氛围浓厚。
01.基本信息
招商序是上海招商启序系首作，是继西安、武昌、南京之后的第四代序系，更是百年招商集十年玺序作品之大成的封面之作。
招商在各维度上的表现，都是超配，都是比肩市区高端豪宅的规格。
最重要的是，项目示范区在认购之前就已开放，看得见的匠心才最打动人！
招商序是由国内外众多高端设计天团共同参与设计的作品，从用料、审美、设计理念再到产品力，都走在了全市的前列。
项目宽约66米的超级归家展面；
比如，你看项目高约6.7米的酒店式落客区；
奢石与弧线的精工细节，水景与名植的巧妙结合，以及超过效果图的完美兑现，让招商序完美呈现的“面子”，直接有了看得见的产品兑现力！
实景图
这是招商序实景兑现力的体现。并且，从实景中你完全能感受到招商序的用料之扎实、之昂贵，绝对不逊色于任何一个市区豪宅。
比肩市区豪宅的会所规格：建面约1500㎡会所+约2500㎡架空层！
约4000㎡的会所、泛会所空间，这个体量规格，真的可以比肩市区的一些顶级豪宅：
并且，招商序的会所还涵盖恒温泳池、健身房、室内高尔夫、私宴厅、棋牌室等多元空间。
业主可以享受在社区内运动、游泳、健身、会客、遛娃、学习、放松甚至是家庭聚餐等需求，这才是改善，这才是更有格调的生活模式。
同时，下沉会所围合式的布局引自然光入内，带来通透明亮的空间体验。不仅为会所引入精致美景，还可以直接进入庭院感受与自然互动的美好。
用料、体量比肩高端豪宅级的超级归家展面！
招商序打造了一个约66米宽、约6.7米高的超级归家展面。
并且，用料相当奢侈：保加利亚进口的沉香米黄石材的底座，搭配以安哥拉黑大理石、透光云石，而大门精选伊朗进口水墨玉天然石材、两侧腰线搭配橙皮红石材，奢华典雅。迎宾楼内选用非遗金箔艺术画，每一幅的制作周期近3个月，可见用心。
一方面，招商序的超大归家门头为业主带给了极致的豪宅归家仪式感。
另外一方面，这样气势磅礴的门庭，令区域的归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了区域的美学面貌。
以极致的窗墙比，打造中环之上独一档的美学地标！
在立面上，项目通透玻璃幕墙叠加铝板，以超纤细笔法勾勒出了一座超大窗墙比的美学地标。
这样的立面不仅让建筑外观更轻盈，更赋予室内通透的效果。
转角处精妙的弧形处理，更是打破传统建筑的生硬感，让招商序拥有了超越时代的“高级颜值”，也让整个区域迎来了新的城市封面。
另外，项目首层通过硬朗直线呼应柔和曲线勾勒，辅以温润石材与古铜色金属线条融合，打造东西方美学共融的艺术藏品
高端豪宅的同款中央车站！
地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，招商序的地下车库，不仅精装交付，还提出了“中央车站”的概念。
作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通社区的各个空间，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。
这也是只有一些五星级酒店，以及市区最新的大几千万级的豪宅才会拥有的配置！
立体式自然景观花园！
社区景观方面，项目运用室内手法室外化设计构想，将垂直景墙、悬浮观景台与叠水景观立体穿插，极具立体感，并随时拾获国际范与奢华体验。
双轴线的设计，充分拓宽了视野面与观赏点位，环形回廊、精神游廊与下沉庭院通过立体景观平台相融，又创造出隔岸听泉的诗意场景。
在每个重要生活触点，业主都能拥享独特景观和欣赏视野。诠释了何为：“在家就是度假”，天天酒店式享受。
在整个公区的配置上、规格上，我认为项目可以说是超配。
招商序的户型，真正做到了超越常规，相信每一位去参观创意展示空间的小伙伴，都会被项目的空间尺度所惊讶。
而这一些都离不开惊艳的户型设计和超高实得率，部分户型实得率高达约92%，远超同类型、同面积段产品，让每一寸空间都物超所值。
“超级有料”的展示空间
超级用料
除了户型尺度，招商序的展示空间用料也是在700万这个量级难逢敌手，整个展示空间，除了卧室的拼花地板，其他区域的地面与墙面几乎全是岩板与奢石。连卫生间墙面都做到了岩板通铺....这种用料一般只有千万级的豪宅才能看到，114的客厅背景墙也采用了天然大理石搭配岩板交付，岩板因工艺复杂、性能优异，多用于高端场景，招商序厨房、 卫生间墙面地面，客餐厅地面连通阳台，全部通铺岩板，可见硬装投入度之高。
超级收纳
小户型最让人担心的小户型的收纳问题招商序给出了自己的解题思路，让我们看看它的收纳空间，首先是一整排的玄关收纳，玄关柜据说可以放下28双高筒靴，而且是大理石的台面石，另一侧的储物柜是一个容量较大的落地柜，足够收纳一个大行李箱，背面还贴心设置了洞洞板，可以悬挂雨伞、包包等物品，整个玄关柜是天然木皮鸡翅木包裹，非常高级，预留S墙的设计轻松收置双开门冰箱、厨房与卫生间采用了模块化的收纳系统，通过碗碟拉篮、谷物抽、不锈钢开架，贯穿式镜柜与美妆冰箱等收纳道具，将日常用品归置的仅仅有条，114主卧更是预留了超大的衣柜空间。
超配装标
而除了收纳与用材，招商序在选品上也是“有颜有品”；
油烟机选用方太（或同等品牌）创新机型，隐藏式升降油烟机，挥手即可控制，市场零售价达13500+，并附赠洗碗机；
’三面出水的科勒网红大单槽，甚至连专用沥水篮与砧板都配备上了，非常贴心，避免新产品配套无法配置的问题；
主卫配备高仪（或同等品牌）全智能马桶，次卫配备科勒轻智能马桶；
而三大件也是让人放心的大品牌，百朗（或同等品牌）新风、松下（或同等品牌）中央空调与地暖；
再来看下入户门，锁福（或同等品牌）的定制轻卡门（配图），钢芯结构外加高强度钢板，入户门锁采用博联(或同等档次品牌）七合一智能门锁，门把手和智能门锁的一体化设计，视觉上不会有任何突兀感，开门的瞬间门边闪烁一道美丽的弧线，充满了仪式感；
可以看出，招商序的选品非常注重客户未来的的生活体验感，契合序系产品以人为本的设计理念；
03.区域版块
上海再增一个五角场
提及五角场，这座杨浦区的城市级商业地标，不仅是区域消费核心，更承载着上海东北部产业升级的重任。而淞南地块，正以 "宝山版五角场" 的姿态引发市场关注。
由通南路、郁江巷路、长江南路、淞发路划分为了五个象限，将以轨道交通建设为契机，围绕两个地铁站开发TOD模式，打造高品质综合社区。
作为“大吴淞”规划重要组成部分，这片被《上海2035》总体规划赋予"市级城市副中心"使命的战略区域，正依托蕰藻浜、黄浦江、长江"三水汇流"的天然禀赋，正在蜕变为长三角一体化发展的创新引擎。
北上海关键十字的焊点
宝山淞南板块，曾被视为城市发展的“隐秘角落”，如今却因18号线的贯通与北中环交通网的完善，蜕变为上海北部的“超级枢纽”。
招商序距离18号线长江西路站直线约100米，步行可达。
而18号线二期预计今年年底通车，一旦通车将极大的拉近项目与新江湾、五角场乃至杨浦滨江、陆家嘴的时空距离。
从长江西路出发（在建）出发，2站就是新江湾，4站财大，5站复旦，6站五角场，8站新华医院，11站杨浦滨江，12站陆家嘴滨江...
这条线路云集大量高校、科研单位及科创企业，尤其五角场和杨浦滨江的科创产业正蓬勃向上，18号线的串联，既为业主通勤提供了方便，更为招商序和淞南提供了源源不断的人才输入，这是未来二手房价值的保障。
值得一提的是，项目2站外的江杨北路站未来还会有19号线（在建），这条轨交将贯穿北外滩、陆家嘴、世博、前滩等城市CBD。
中环北抬箭在弦上，地段价值蝶变在即。
军工路快速路新建工程预计今年年内完工，意味中环北抬今年将迈出重要一步，而长江西路快速路已被列入2025年上海市重大工程清单，预计即将开工。
届时，项目周边不仅有逸仙路高架衔接中环，还有多条快速路，这对于项目出行、板块发展，都大有裨益。
丰盛商业，咫尺烟火：杨浦五角场、长江国际生活广场、虹口龙之梦等，一街之隔保利悦活荟、约600米祥腾生活广场、939红街坊、约2万方通南路商业、淞南购物中心等，约2km淞南和欣假日商业广场。
三甲医疗，呵护健康：片区内拥有复旦大学附属中山医院；同济大学附属上海第四人民医院；上海大学附属仁和医院，未来地铁18号线2站换乘3号线，5站即可抵达，权威医院守护，生活健康无忧。
艺术风潮，文明新生：约3公里范围内，集聚上海工业设计博物馆、玻璃博物馆、工业遗址公园、教育博物馆、上大美院、中成美术馆等，人文艺术氛围浓厚。
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沪七条对上海楼市的影响
沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。
政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。
新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。
整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。
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