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025年的上海楼市，正站在一个微妙的十字路口。
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长桥板块涨幅高达41.88%，这让人十分意外，不过也能看出，市场呈现明显分化态势：
持币观望的购房者还在等待时机，而早期入市的业主已经坐享资产增值。
随着5月10日新一批过会项目即将入市，市场热度是否能持续升温？
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来看看这批新房都是什么成色。
新房一览
01，保利海玥外滩序Bund98
杨浦滨江 保利海玥外滩序98已过会，预计本周六开始认购，建面约100-143㎡三房四房，共计223套， 均价约12.64万/㎡。
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去年，第七批次土拍，保利&建工以 28.71亿元总价竞得杨浦滨江地块， 溢价率17.1%，折合楼板价 81960元/㎡。
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项目东至临清路，西至三星路，南至杭州路，北至润玉路。
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地块距离轨交12号线宁国路站约1公里，还有包括25路、317等多条公交线路。
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附近教育资源非常优渥，项目东侧紧邻着上海市建设初级中学东部，附近还有上海财经大学附属中学、上海市杨浦区建设小学等。
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要知道，就在4月底开盘的中海云邸玖章， 均价才11.49万/㎡；不到一个月的时间，杨浦滨江房价就 涨将近了1.2万/㎡。
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上海今年房价格局已经被重构， 徐汇滨江房价19.5万/㎡、新杨思房价直逼11万/㎡、绿城北蔡新地王房价直逼12万/㎡、中建大宁大王放风价高达16万/㎡、金茂瑞虹地王放风价18万/㎡。
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如此一圈对比下来，杨浦滨江卖 12.6万/㎡，而且还是8层的电梯洋房，好像也没那么贵了。
户型图
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02，润雲金茂府
普陀桃浦 润雲金茂府已过会，即将认购，推出建面约170-217㎡叠墅，共计88套， 均价约8.9万/㎡。
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去年第七次土拍中，金茂&华润置地&建发以底价15.81亿，竞得普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块，容积率1.29， 楼面价约40995元/㎡。
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项目东至桃浦西路，南至连亮路，西至祁顺路，北至复地香栀花园小区。
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交通方面项目直线距离15号线祁安路地铁站仅约500米。
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教育方面计划于桃浦智创城共建一所九年一贯制学校——上外附属桃李未来实验学校（暂定名）。
户型图
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03，时代之城
华润华发时代之城加推建面约92-136m²小高层与建面约143-177m²精装叠墅，过会 均价6.25万/㎡，总价473万起。
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2023年，华润&华发联合体以总价891445万元成交嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块， 房地联动价58500元/㎡。
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项目东至鹤槎路、南至嘉前路-嘉宁路、西至惠亚路-安惠路、北至嘉程路。
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周边三公里坐拥地铁11号线/地铁22号线（规划中）/地铁嘉闵线（建设中）。
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板块内国际社区规划16块教育用地，上海世外教育附属嘉定云翔小学、中学等。
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医疗方面有上海瑞金医院北部院区三级综合医院、南翔医院二级甲等综合医院。
户型图
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04，同悦湾璟庭
青浦朱家角，大淀湖墅区 同悦湾璟庭即将认购，项目主推约85-95㎡洋房&建面约117-129㎡中式叠墅，过会 均价4.35万/㎡。
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项目位于上海市青浦区朱家角镇，项目东至淀园路，南至阁游路，西至淀北路，北至黄家埭路。
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项目是去年10月12日，上海同济房地产有限公司以 11.09亿元在土拍中摘得，溢价率2.12%， 成交楼面价19403元/㎡，房地 联动价44000元/ ㎡。
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学校方面项目周边有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等。
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交通方面项目距17号线淀山湖大道站直线距离约2km。
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商业方面项目周边有约45万方的青浦万达茂（淀山湖大道地铁站上盖），另外还有东渡蛙城、吾悦广场等。
户型图
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本次新盘不出意料的涨价，特别是保利海玥外滩序Bund98， 自然而然地涨了将近1.2万/㎡。
对于购房者而言，在土地成本攀升、改善需求释放的双重作用下，核心地段优质项目的价格梯度已形成上升通道。
当产品力迭代速度超越价格涨幅时，或许就是把握机遇的时刻。
会议安排
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