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去年，上海规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，上海新房迎来产品迭代。
其中第五条关于架空层和风雨连廊是这么规定的：
言下之意，符合规范的架空层、风雨连廊建筑面积可不计入容积率。
那也引出来第六条，鼓励车库设置在半地下或者架空层，而不是像以前车库在纯地下，同样可以不计入容积率。
这种形式就是目前我们所熟知的“抬板”设计。
原来我们以为这样的好设计通常都是豪宅专属，比如说上海的首个抬板小区安澜上海，均价约17.88万/㎡。
但最近，上海接连出现了多个位于非中心城区的抬板小区：
中交青浦华新项目
12月初，中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司，以总价72803万元拿下青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块（城中村改造项目）。
整个地块比周边道路抬板约6米，车库平进平出。由于抬板较高，小区内部存在两段长坡道。
建发美兰湖项目
11月初，该项目规划设计方案进行了公示，4幅地块将打造31栋4-17F住宅产品。
时隔一个多月，该项目0212-01地块设计方案重新调整，做了抬板设计。
根据规划设计方案所知，具体调整如下：
①项目规划了八栋退台式洋房住宅（4-8层）。地面有一处下沉庭院。容积率低，整体看来是很舒适的改善型社区。
②在交通方面，项目采用完全式人车分流设计，人行出入口位于润宁路，两个车行出入口分别位于润宁路和美丹路。项目地面不设停车位，消除人车混行隐患。
③整个地块比周边道路抬板约3米，车库推测无大角度斜坡。
绿城青浦项目
绿城青浦新城项目将由绿城代建，打造潮鸣系产品，装标超5000元/㎡！
此外，项目外立面为全玻璃+石材金属类幕墙，预计打造全域抬板，全架空层，半地下车库，并配置空中园区；社区内部打造泛会所！
总的来说，从安澜上海的惊艳亮相，到如今非中心城区的品质标杆不断涌现，上海这场以“好房子”为名的居住革命，正以令人惊叹的速度突破地域界限。
当然，有些小伙伴对于“抬板”项目仍存在疑问。
究竟怎么“抬”？抬了之后动线是怎样的？抬升之后的建筑优势在哪里？另外有没有值得注意的地方？
其实简单来说，就是把楼的地基整体抬高几米甚至十几米，让小区不再是“贴地飞行”，而是立体起来、有层次感、有更多公共空间。这不仅看着高级，住着也舒服，正在成为很多一二线城市的新潮流。
下面，我们也简单来聊聊：
✔“抬板住宅”到底是个啥？怎么突然就火了？
✔它解决了哪些我们买房子时最头疼的问题？
✔对咱们购房者来说，是好事还是坑？值不值得买？
✔未来这种房子会不会越来越多？价格会怎么走？
“抬板”怎么来的？
其实是政策“松绑”带来的机会
杭州作为“抬板住宅”的策源地，早在2024年便出台“底层架空平台下停车空间不计容” 政策。
简单讲，就是如果你把地库建在“架空层”下面，这部分面积不用算进容积率，也就是——开发商不用因为多做了这些空间而少盖房子，还不用多交土地出让金！
这就好比，本来只能盖100㎡，现在可以多腾出20㎡来做绿化、车库、公共设施，还不影响卖房数量，那开发商当然愿意试一试！
于是，杭州一批新盘开始“脑洞大开”：有的把地库直接架到半空中，有的让住宅楼“悬浮”在地面之上，还有的直接创造十几米高差的“立体社区”。
紧接着，别的潮流城市也陆续跟进，有的出政策，有的虽然没有明说，但市场已经开始自发“抬”起来了。
就比如：
安澜上海把整个社区整体抬高了4米，形成了一个类似“浮岛”一样的社区格局。
中交青浦项目整个地块比周边道路抬板约6米，车库平进平出。
抬板住宅
到底“抬”出了哪些好处？
1、彻底告别“低楼层困境”，重构居住舒适度
在传统小区中，一楼、二楼往往因诸多问题成为购房者的“避选项”：地面潮气，楼栋间距与高度限制使得采光条件不佳等。
而采用抬板设计的住宅，将底层居住空间抬高至离地N米及以上。这意味着，即便购房者选择的是名义上的“2楼”，其实际采光角度与通风效果也能媲美传统小区的“4楼”，从根本上改善了低楼层的居住体验，有效解决潮湿、采光差、隐私弱、噪音大等问题。
2、真正实现“人车分流”，筑牢社区安全防线
此前，不少小区虽以“人车分流” 作为宣传亮点，但实际交付后，车辆仍需在社区地面通行，甚至部分车辆停靠在居民楼门口，不仅占用公共空间，还对老人散步、儿童玩耍构成安全隐患，让“人车分流”沦为“纸上谈兵”。
抬板设计通过合理规划空间布局，将车库、配电房、垃圾站等功能性区域集中设置在地下或架空层，使社区地面完全释放为行人活动空间。
这一设计彻底切断了车辆进入社区地面的路径，真正达成“车不进小区、人不碰车”的目标，既提升了社区的安静度，又为居民营造了安全、安心的居住环境。
3、拓展社区公共空间，打造“家”的延伸场景
过去，部分开发商为追求更高的建筑面积与利润，常压缩社区公共配套，将绿地、会所、泳池等休闲空间尽可能缩减，导致社区缺乏供居民互动、放松的场所，难以形成归属感。
如今，得益于抬板设计带来的“不计容”空间优势，开发商可在社区内增设丰富的公共配套设施，如空中花园、架空层泳池、儿童乐园等。这些配套成为提升楼盘竞争力 “核心亮点”，为居民提供了休闲娱乐、邻里交流的场所，让社区真正成为“家”的延伸。
抬板住宅
对房价和买房决策有什么影响？
1、楼层价差将收窄，低楼层价值重估
以前买房子，大家都抢高楼层，低楼层往往便宜10%-20%，因为采光差、不受欢迎。
但抬板设计让低楼层也能拥有好采光、好视野，甚至更安静，所以价差将缩小，有些项目不同楼层的价差已经不到5%。
2、产品力权重提升，突破“地段决定论”传统认知
长期以来，“地段”一直是房地产市场的核心价值评判标准。而随着抬板设计的普及，部分项目通 “抬板技术+高品质公共空间营造”的组合模式，构建起新的产品竞争力。例如，12米挑高架空层、空中泳池等配套，将居住功能与休闲体验深度融合，形成差异化竞争优势。
产品力或许将逐渐成为与地段并重的核心决策因素。
抬板住宅
也有争议和挑战
尽管抬板住宅在居住体验优化上优势显著，但并非毫无短板，其在实际使用与长期运营中仍面临一些争议与挑战，购房者在决策时需充分考量这些现实问题。
1、归家动线设计复杂
部分抬板住宅的归家动线存在繁琐的问题，以驾车归家为例，通常需经历“驶入地下车库→乘坐电梯至2楼过渡层→步行通过公共区域→换乘电梯抵达居住楼层” 的多重环节。
若项目规模较大，社区内部动线规划更为复杂，甚至可能出现多次换乘的情况，不仅增加了居民日常通行的时间与精力成本，也给外卖配送等服务带来不便，部分服务人员反馈“完成一次配送需多次上下不同楼层”。
2、长期维护需求高
抬板住宅因建筑主体抬高数米，其配套的景观绿化、休闲设施（如泳池）等在建设阶段便对建筑结构提出了更高要求，无论是土壤回填、树木栽种，还是泳池防水、公共区域排水系统铺设，均需匹配更高标准的工程技术，以保障建筑承重、防水、排水等功能的稳定性。而在交付后的长期运营中，这些设施的维护难度与成本也相应提升。
相应的，可能会反映到物业费上，部分项目的物业费较同区域传统住宅高出15-20%，这部分长期持续的支出，成为购房者需提前规划的 “隐藏成本”。
未来会怎样？
“抬板”可能只是开始，立体住宅才是趋势
可以预见，随着城市从“摊大饼”式扩张，转向“精细化、立体化”发展，像抬板住宅这样的“向上要空间”“向立体要品质”的设计，只会越来越多。
未来我们可能会看到：
✔更多立体社区：车库在地下，绿化在空中，社区功能分层分布；
✔功能更丰富的架空层：健身房、书吧、儿童区、会客厅，都在你家楼下；
✔抬板小区与普宅分化加剧：高品质抬板住宅，和普通老小区的价差会越来越大。
“抬板住宅”不仅仅是一种建筑形式，它更代表了我们对于“住得更好”的集体追求。它可能还不够完美，但它的出现，已经让我们看到了未来社区的一种可能：更立体、更人性、更有品质。
或许不久的将来，我们站在自家阳台上，看到的不仅是一片绿化和天空，还有一个更智慧、更宜居的城市生活新方式。
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