静安里售楼处、营销中心电话已认证，可预约销售专员。老北站地区，上海站前身，曾交汇沪宁、沪杭甬、淞沪铁路。老北站历史照片见证了中国铁路从无到有。静安里项目即将售罄，静安里营销中心热线欢迎来电。老北站作为上海北部交通枢纽，未来将无新项目。
「静安里」
售楼处电话：400-1787-138（已认证）
「静安里」营销中心热线：400-1787-138（欢迎致电）
「静安里」售楼处预约电话：400-1787-138☎☎☎如有问题可来电咨询，预约销售专员，一对一为您服务！
作为苏河湾当年的规划编制参与者，两年前我们全面梳理过静安区苏河湾板块的开发进展，并制作了一张 《苏河湾城市更新地图》。
当时我们梳理出 50+幅旧改（城市更新）地块，总计还将 新增约31万方商业设施、约61.5万方办公设施、约5.5万方文化设施，以及约40万方的公共绿地。（根据公示规划中的规划数据统计，仅供参考）
点击输入图片描述（最多30字）
时过境迁，苏河湾规划迅速落地，当我们现在再看苏河湾时，惊讶地发现：
苏河湾的可开发用地已经所剩无几，沿苏州河已经开发完毕、以后不会再有新项目了，剩余的开发全部集中在一个区域：苏河湾中央风貌区。
点击输入图片描述（最多30字）
而这片中央风貌区，正是整个苏河湾的起源：“老北站地区”，老上海人应该都知道，我们给大家先科普一下：
老北站，其实就是上海站的前身。
现在的上海站，也叫“新客站”，就是对应着原来“老北站”的说法。
哪怕看地图也很容易看出来：上海站就是在老北站的位置上往西挪了2公里，铁轨都还连着呢。
点击输入图片描述（最多30字）
【老上海火车站搬迁】@是规划不是鬼话
老北站，旧称上海火车站，于1909年建成。曾经是沪宁、沪杭甬以及淞沪铁路的交汇处。
点击输入图片描述（最多30字）
【老北站历史照片】
铁路的兴起是交通近代化的标志， 淞沪（1898）、沪宁（1908）、沪杭铁路（1916）的建成通车，见证了中国铁路从无到有。
点击输入图片描述（最多30字）
【老北站历史照片】
由铁路带来的客流、物流和信息流在此汇聚， 在此后80多年间， 北站一直作为上海“陆上门户”和苏州河上的码头，共同构成上海北部地区的交通枢纽，为上海的发展提供强大的支撑和不竭动力。
作为 上海“门户”，北站不仅将上海和长三角乃至全国更加紧密地联系在一起，使上海获得更大的腹地空间。
点击输入图片描述（最多30字）
【曾经的上海“门户”】
北站建成后最直接的影响是带动周边地区的开发建设，宝山路一带很快发展为华界最繁华的商业中心之一。衍生了许多由交通枢纽产生的特色功能。
老北站，不仅是苏河湾的起源，而且 从苏州河到内环的这片区域曾经都叫“北站区”，是一个独立的行政区，直到1956年才划归闸北区，后又于2015年划归静安区。
点击输入图片描述（最多30字）
【北站与原“北站区”】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》
统一规划、成片开发：中央风貌区
在2017年编制了 老北站地区的规划方案中，静安里地块（原北站新城地块）、苏河湾一号（原安康苑地块）、龙盛湾上（原华兴新城地块）都同属于老北站地区规划范围，如今共同组成了“苏河湾中央风貌区”，是苏河湾板块仅剩的可开发区域。
点击输入图片描述（最多30字）
【中央风貌区保护研究范围】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》
可见，苏河湾中央风貌区从一开始就是统一规划的，并且还统一做过城市设计方案的：
点击输入图片描述（最多30字）
【老北站地区原规划（2017）】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》
而如今，围绕着老北站的“苏河湾中央风貌区”城市开发已经进入了“白热化”状态：
最后的、也是最珍贵的纯里弄风貌地块（静安里）也于2023年出让并被招商蛇口和华发的联合体拿下。
点击输入图片描述（最多30字）
【静安里项目效果图】
曾经的老北站，带动了当时上海的“经济+人文”的发展；
现在的静安苏河湾，承袭了老北站的城市精神，苏河湾中央风貌区正迎来“蝶变+焕新”！
中央风貌区，成为了苏河湾倾尽最后全力的开发区域。
01
更新与重生，
造就上海新的城市中心。
可能大家已经发现了，不论是静安里地块，还是苏河湾一号、龙盛湾上和天汇世纪玺， 苏河湾板块全部的的里弄风貌住宅，全都集中在老北站地区，形成了一片“中央风貌区”。
或者换句话说，
苏河湾板块仅有的里弄风貌住宅，都在这片中央风貌区了。
那么，为什么里弄风貌住宅都集中在这里？
对比民国时期和2017年的航拍图，可见老北站地区的 历史肌理保存完好。
点击输入图片描述（最多30字）
【历史影像对比图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）
北站地区内的静安里地块、宝丰苑、安康苑和华兴新城的地块内部，都有一些 具有历史保留价值的建筑物。
点击输入图片描述（最多30字）
【历史建筑分布图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）
因此， 为了保留老北站周边的这些宝贵的城市风貌和肌理，规划只能“忍痛”降低容积率、降低开发量，以里弄风貌住宅的形式来保护和延续这一城市记忆。
这不由地让我想起，同样是在城市最历史悠久的火车站周边的，英国伦敦著名的国王十字车站的城市更新。
苏河湾中央风貌区 VS 国王十字车站街区
作为世界顶级城市更新案例，伦敦国王十字街区曾经是本世纪初后工业浪潮中的污废角落，如今却摇身一变， 吸引Google、Facebook、路易威登、英国卫报等各大互联网、奢侈品、社交媒体巨头争先入驻，实现了片区的 经济活化与价值飞升，成为了 面向未来的“微缩伦敦”！
点击输入图片描述（最多30字）
【伦敦国王十字街区俯瞰】@是规划不是鬼话
伦敦国王十字街区历经近20年的改造后焕然新生，而我们发现， 从城市更新的起点、目标、路径等各方面来看， 苏河湾中央风貌区其实与伦敦国王十字街区非常相似：
同样的起点：历史厚重的风貌区
首先，苏河湾中央风貌区（老北站地区）与伦敦国王十字街区，都是老火车站周边的历史风貌区。
伦敦国王十字街区，与铁路与工业发展史相关的 历史保护建筑数目众多。通过翻新改造， 著名的中央圣马丁学院选址谷仓设立新校区，为街区注入全新能量。后续更有 一系列遗产复兴项目在保有历史特色的同时， 成为了独伦敦城市中心新地标。
点击输入图片描述（最多30字）
【伦敦国王十字街区遗产复兴】@是规划不是鬼话
而苏河湾中央风貌区，同样是名人故居、历史遗迹和铁路遗存众多，保留着珍贵的肌理特色。规划 将文化功能和社区配套设施植入历史建筑，使新的文化形式和多元功能融入金融创新区建设，彰显文化魅力， 将打造上海“国际文化大都市”新名片。
点击输入图片描述（最多30字）
【上海老北站地区遗产复兴】@是规划不是鬼话
同样的目标：充满活力的新城市中心
不仅始于同一起点，苏河湾中央风貌区与伦敦国王十字街区还导向同一终点，即商贸繁荣的活力新中心。
伦敦国王十字街区将商业休闲与艺术文化、运动场馆等融合设置，共布局 零售与休闲场所4.6万平方米。街区内既有最大的卸煤场商业街，又有Waitrose等大型商超，还有各类高端品牌与设计师店铺，商贸业的集聚共同打造了 最具活力的时尚潮流氛围，并极大提升了 区域的土地效益。
点击输入图片描述（最多30字）
【伦敦国王十字街区商业空间】@是规划不是鬼话
在苏河湾中央风貌区，商业氛围更加浓厚。一方面，南侧已建成的日均人流最高达16万人次的 万象天地、整体开发超40万方的 静安大悦城坐镇苏河湾商圈；另一方面，内部规划有对标新天地的大规模成片 风貌里弄商业街区、高达320米的 超甲级写字楼+大型综合商场预定浦西新地标——可以预见， 未来的苏河湾中央风貌区必将呈现融合历史、文化与商业的潮流新面貌。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾中央风貌区商业空间】@是规划不是鬼话
产业：多元功能混合开发
通过对照规划指标我们发现， 苏河湾中央风貌区规划与伦敦国王十字街区还具有相似的功能组成结构：
从用途占比来看， 两个片区的商办与非商办功能比例均在1:1左右。而功能用途占比是决定片区氛围的核心指标，也就意味着， 未来的苏河湾中央风貌区将与国王十字街区一样，在多元功能混合开发的导向下，形成高端商贸、生活消费与文化休闲全面绽放的特色活力街区。
点击输入图片描述（最多30字）
【规划功能用地占比对照】@是规划不是鬼话
结合数据，再具体看看地区内部， 苏河湾中央风貌区很明显呈现“南商北住”的格局，即南部龙盛湾上与安康苑以商办商业为主，北部的静安里地块则主推品质住宅。这与国王十字街区以摄政河为界“南办公，北居住”的规划格局，再次异曲同工。
点击输入图片描述（最多30字）
【上海老北站各地块指标一览】@是规划不是鬼话
更新后的苏河湾中央风貌区之于上海，或许将如同国王十字街区之于伦敦。
点击输入图片描述（最多30字）
同样是，老火车站周边的历史风貌区；
同样是，时尚潮流的商业新地标；
同样是，一半商业一半生活的总体格局；
同样是，在城市中央最核心位置的“新生”和“再生”！
02
苏河湾 + 北外滩：
“都市之心”+“世界会客厅”
为什么苏河湾中央风貌区能有这么高的规划定位？
因为北站地区绝佳的区位优势：苏河湾和北外滩的接壤之处。
北外滩，规划赋予了“世界会客厅”的美名；
苏河湾，则是赐予了上海“都市之心”的头衔。
上海“都市之心”
《苏河湾地区“十三五”规划》中对 苏河湾给出了明确的规划定位和愿景：“到2020年，地区发展能级更高、综合实力更强、空间形态更优、城区环境更美，建设智慧、人文、低碳、卓越的 ‘都市之心’。”
“面向未来的愿景定位是：具有全球城市中央活动区品质的 大都会中心。”
那么，
苏河湾，凭什么是“都市之心”？
1. “一江一河”是上海这座城市的骨架，而苏河湾作为“江与河的交汇点”，则是名副其实的“都市之心”。
2. 成为“都市之心”必须是苏河湾这样承载城市记忆、有厚重历史文化内蕴的地区。
苏河湾，作为具有深厚历史文化沉淀的区域，又位于一江一河的核心位置，没有比它更适合成为延续历史文脉、展示海派精致的“都市之心”的地区。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾 VS 北外滩】@是规划不是鬼话
而在苏河湾与北外滩两大板块相接之处，我们发现一个容易被大家遗漏的、可以享受两大版块“叠加利好”的“围合地区”。
点击输入图片描述（最多30字）
【北外滩 & 苏河湾 “围合地区”】@是规划不是鬼话
这个“围合地区”，意味着可以同时享受两大板块发展的“双重利好”。
也就是，两大版块“叠加利好”的地区，正是“苏河湾中央风貌区”。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾与北外滩“围合地区”】@是规划不是鬼话
而位于苏河湾和北外滩的交界，也意味着 既拥有苏州河第一天际线，又拥有黄浦江第一天际线：
苏河湾，苏州河第一天际线。
北外滩，黄浦江（浦西）第一天际线；
点击输入图片描述（最多30字）
【苏州河第一天际线 VS 黄浦江第一天际线】@是规划不是鬼话
当“苏州河第一天际线”遇见“黄浦江第一天际线”，北站地区将成为上海城央的一条“文脉走廊”。
为了保护历史风貌和城市记忆，两大板块的交界之处规划了几幅含有里弄风貌住宅的地块，比如弘安里、静安里等。
点击输入图片描述（最多30字）
【“围合地区”著名旧改项目】@是规划不是鬼话
这几幅里弄风貌地块，成为两大城市天际线之间的一道“波谷”，形成了一条“低区连绵”的“历史人文走廊”。
这条“文脉走廊”，正好给了上海城市中心一点“透气的空间”。
苏河湾中央风貌区最后一幅住宅用地
从板块划分而言，静安里项目在规划上是不折不扣的“苏河湾新盘”，它就处于苏河湾最后的成片开发区域：老北站地区。
点击输入图片描述（最多30字）
【宝丰苑与周边版块位置关系图】@是规划不是鬼话
目前周边的项目都已经入市 ，静安里地块将是北站地区最后仅剩的一幅住宅用地。
同时， 该项目与北外滩“零距离”，直线距离也仅约200米，比前些年很多号称“北外滩”的新盘还更近一些呢。
这就意味着，静安里地块未来既可以算作“苏河湾新盘”，也可以算作“北外滩新盘”。
点击输入图片描述（最多30字）
【招商北站地块与周边版块位置关系图】@是规划不是鬼话
该地块正好就在北外滩和苏河湾两大板块的接壤处，同时属于“一江一河”最炙手可热的两大板块，能够同时享受到北外滩、苏河湾双重规划利好辐射。
不仅如此， 这幅地块的先天规划条件也是北站地区中最好的一幅，既规整，又纯粹。
下图中我们 把苏河湾所有的风貌住宅建筑都涂成了黄色，便于大家观看：
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾风貌住宅项目分布图】
苏河湾板块，仅有三处规划含里弄风貌住宅地块，其中静安里地块的规划受限最少，所以条件是最好的：
1. 日照条件最好；
龙盛湾上和苏河湾一号的地块内都有很多优秀历史建筑和文保单位，所以注定了它们是 “高低配”的、“拼贴型”的，既有超高层建筑，也有较为零散的里弄风貌住宅，这就导致了建筑之间的自我遮挡比较严重。
而静安里是纯粹的风貌住宅，都是低层建筑，日照遮挡很少。
市中心的风貌别墅，很少有日照遮挡这么少的。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾老北站地区日照情况模拟】
2. 最纯粹，没有高低配、功能也纯粹；
静安里是纯粹的住宅用地，没有混杂商业和办公功能，所以很纯粹、很静谧。
3. 地块形状规整，因此未来的社区也最完整。
点击输入图片描述（最多30字）
【静安里总体鸟瞰效果图】
直白点地说，
苏河湾板块，以后再也等不到更好的里弄风貌住宅了。
03
城市界面焕新，
文旅资源升级。
从已批规划来看，静安里周边有大量规划尚未落地的旧改项目，未来整个区域的城市界面会有很大提升。
点击输入图片描述（最多30字）
【1.5KM范围内规划尚未落地的规划地块分布图】@是规划不是鬼话
比如地块东南侧的街对角，是 四川北路18街坊城市更新项目，斥资千亿打造的 历史文化风貌综合体，包括超过10万方的商业办公街区和1.4万方的文化博物馆，开发商崇邦集团在上海已落成过， 大宁国际商业广场、金桥国际商业广场和思南公馆等诸多著名商业街区项目。
点击输入图片描述（最多30字）
网红商业“今潮8弄”就是该项目的商业街区部分，目前商业综合体部分也已经开业。
点击输入图片描述（最多30字）
【项目区位和效果图】
再看静安里 紧邻的西南侧，在《上海市静安区单元规划（草案公示稿）》中， 将老北站的铁轨改造的成片的绿地（“轨道公园”），规划绿地面积超过17.3万㎡。 （以最终公示的控详规划为准）
点击输入图片描述（最多30字）
【规划公共绿地动图】@静安区单元规划图则
可以说，静安里完完全全被城市更新（旧改）项目“包围”了。
点击输入图片描述（最多30字）
【周边旧改项目分布图】@是规划不是鬼话
而且上述这些，仅仅是一些市场关注度非常高的知名项目，从我们这张梳理的这张《城市更新地图》上可以看到 还有更多的零星旧改项目。
整个地区的城市界面，将会迎来全方位的“焕新”。
点击输入图片描述（最多30字）
【1.5KM范围内规划尚未落地的重要项目分布图】@是规划不是鬼话
文旅资源方面，苏州河沿岸的贯通开放是最不容忽视的一点：
“苏河上河图”
上世纪二三十年代的“苏河湾”活力繁华，曾被誉为当时沪上的“清明上河图”。
作为当时上海的工商业中心之一，苏河湾 依托苏州河作为上海通往长三角的 “水路大门”， 依托铁路老北站作为上海的 “陆路北大门”，加上紧邻南岸的 租界兴起和 上海城市中心的北移，那是 苏河湾的鼎盛时代。
转眼已至本世纪的二三十年代，在历经、见证城市百年变迁后， 苏河湾在城市水岸再生的背景下，重新绘制了一幅未来版的“苏河上河图”！
点击输入图片描述（最多30字）
漫步苏州河（CREEK WALK）
在《苏州河沿岸发展建设规划（2018-2035）》中， 打造属于苏州河的文化品牌，作为上海最重要的文化功能导入区，组织城市文化活动，策划文化探访线路。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏州河沿岸文化探访路线图】@是规划不是鬼话
“组织城市文化活动，包括作为城市年度重要文化节庆的举办地或开幕式场所，组织 主题文化季、艺术节、文创节、音乐节、美食节等。引导 艺术节、城市漫步、城市社交、大型户外亲子等活动在滨水区段进行组织，形成具有持续活力的城市文化生活带。”
“策划文化探访线路，包括活化利用历史资源，布局 多层次文化设施，以及 图书馆、艺术馆，等小微特色设施，形成精彩纷呈的文化集聚区，策划展示城市特色文化风貌的游览线路。”
点击输入图片描述（最多30字）
【苏州河游览】
漫步城市-主题游线（CITY WALK）
苏河湾地区提出的 漫步城市（CITY WALK）的概念，与规划非常契合。
依托规划所打造的目的地、吸引点，将组织多条主题游线，例如 历史文化主题游线和都市休闲主题游线。
点击输入图片描述（最多30字）
【苏河湾地区主题游线】@是规划不是鬼话
甚至 结合更大范围内的吸引点和苏州河 水道魅力，组织自行车主题游线和皮划艇与龙舟游线等运动主题游线， 在健身运动的同时感受城市的脉动。
任何一个项目都不是单独存在于某个区域里的，让城市变得可漫步、可阅读，也是苏河湾中央风貌区未来的命题之一。
总体而言：
苏河湾板块的开发，已临近收官。现在正倾尽全力，在中央风貌区（老北站地区）这最后一片开发区域。
老北站，作为中国铁路的见证者，作为曾经上海的“陆上码头”，和苏州河的水上码头，共同构成了曾经上海北部的交通枢纽，带动北站地区成为华界最繁荣的商业中心之一。
曾经的老北站，带动了当时上海的“经济+人文”的发展；现在的静安苏河湾，承袭了老北站的城市精神，苏河湾中央风貌区正迎来“蝶变+焕新”！
点击输入图片描述（最多30字）
静安里地块，位于北外滩“世界会客厅”和苏河湾“上海都市之心”两大板块的接壤之处，同时享受双重利好辐射。
由于历史资源丰富，苏河湾仅有的里弄风貌住宅规划都集中在中央风貌区。静安里作为其中日照条件最好、最规整、也最纯粹的风貌住宅地块，是极致稀缺的。
“一江一河”两大核心板块的双重利好，加上周边可预见的城市界面焕新和文旅资源升级，静安里将是一个不容错过的机会。
百年唐宅，现已开放。
作为焕活新生的传奇，记录着上海静安里横跨160余载的土地记忆；
一楼海派会客厅，苏河风貌盖章点，全新上线；展现着上海静安里所处海派建筑博物馆的魅力，上海城市更新的文化地标。
重新定义：风格之上，风貌之间
转载需获得授权，不得删改。
「静安里」
售楼处电话：400-1787-138（已认证）
「静安里」营销中心热线：400-1787-138（欢迎致电）
「静安里」售楼处预约电话：400-1787-138☎☎☎如有问题可来电咨询，预约销售专员，一对一为您服务！
