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①上半年上海46%楼盘滞销，重灾区在这里首先定义下滞销楼盘的定义，我们以开盘认筹率低于50%作为标准，那些取消摇号的楼盘也属于这一范畴，因为只有当认筹率低于5%时才会取消。1-6月份，上海全市共开盘151次，认筹率低于50%的楼盘开盘有70次，占比46%，其中取消摇号的楼盘54次。
可以说，上海楼市马太效应非常明显，有限的资金正在被市区吸走，郊区面临流动性匮乏的风险，背后的底层逻辑就在于郊区没有金融属性。
市区之所以热门，就在于其除了居住配套丰富之外，还存在着升值预期，因为市区土拍屡创新高，地价推动房价上涨。
但是，郊区并没有这种逻辑，一方面是去年开始郊区土拍数量很少，且多数都是底价成交，这让潜在购房者无法感受到市场火热，也就无法形成看涨预期。
不过，伴随着近几年郊区土地数量减少，未来数年郊区新房供应也会减少，这将促使市场进入新平衡点。
对于如今在郊区的开发商来说，除了等待市场复苏之外，更应该思考下如何在产品方面进行一点创新，例如三阳台/全飘窗，实际使用面积提升后对购房者来说是变相降低了房价，提升性价比。
②果然！全取消？上海楼市“王炸”新政要来了！
果然！楼市或有新一轮重磅政策即将出台，而其中 楼市限制性措施全取消或成未来趋势！
近日召开的北京市政府常务会议，透露了不少下半年楼市调控的政策方向。
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虽然，四大一线城市中目前只有 广州完全放开了限购、限售、限价。近日又突然发布征求意见稿，拟启动 “商转公”！
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不过，照以往楼市新政的发布规律，四大一线城市通常是 北京—上海、广州—深圳两两“捉对儿”、前后呼应。
现在广州已经把所有底牌都亮出来了，估计接下来 深圳也会跟广州一样，限购、限售、限价这些政策可能都会取消。
而北京定调之后，市场人士纷纷预测， 房地产政策优化调整的空间将逐步打开，比如五环外或将进一步松绑住房限购等。
广州、深圳纷纷出招，北京也将进一步优化房地产政策之后，习惯“向北京看齐”的 上海大概率也会跟进调整。
上海还有哪些“王炸”新政
相较于其他城市，上海楼市的调控工具箱还留有大量余地。
结合此前上海发布的《上海市提振消费专项行动方案》中提到的"支持居民刚性和改善性住房需求"、"落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策"等内容来看，后续政策无外乎这几个方向：
一是 进一步放宽住房公积金使用范围，可借鉴广州做法，允许提取公积金支付首付款；甚至跟进推行商业贷款转公积金贷款政策。
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二是 降低首付和房贷利率。目前上海首套房首付15%，是不是可以首套10%，或者二套也降至和首套一样的首付。
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三是在 契税、增值税等环节推进减负，实实在在地降低买房花费。
四是取消 外环外限购、推动五大新城差异化试点，甚至临港有望重启“蓝印户口”等人才落户机制，均属政策选项之列。
1、市场总体情况
上周（2025.6.23-2025.6.29）上海市商品住宅成交1568套，成交面积为 19.56万㎡，环比前周上涨96.44%。
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上周全市商品住宅成交均价为 92060元/㎡，环比前周上涨27.79%。
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2
成交分析
成交排名方面，浦东三林的 翡雲悦府上周共成交230套，成交面积30806㎡，成为上周住宅销冠。
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成交板块方面， 浦东三林板块的成交面积领先于其他板块，位居周成交面积冠军。
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成交 面积段方面，主力成交面积段为 90-110㎡，成交占比达 41.68%
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成交均价来看，上周商品住宅成交均价 92060元/㎡
成交均价25000元/平方米以下的成交28套；
成交均价25000-40000元/平方米之间的商品住宅成交了132套；
成交均价40000-60000元/平方米之间的商品住宅成交了379套；
成交均价60000-80000元/平方米以上的商品住宅成交了282套；
成交均价80000元/平方米以上的商品住宅成交了747套。
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成交总价上，主要集中在 ＞1000w，该总价段成交套数占比达 39.60%
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环线角度来看，上周 内中环的成交面积比例最高
内环内成交面积约3.31万㎡，成交均价约15.40W；
内中环成交面积约5.46万㎡，成交均价约11.77W；
中外环成交面积约2.56万㎡，成交均价约8.03W；
外郊环成交面积约5.22万㎡，成交均价约5.62W；
郊环外成交面积约3.01万㎡，成交均价约4.97W
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3
认购、开盘
认购：本周预计4个楼盘认购
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开盘：上周21个楼盘进行开盘活动
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