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大宁揽翠艺墅官方售楼处发布电话：400-988-0938【预约☎️☎️】
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大宁的两大新房：大华静安年华、中建玖上琅宸目前均已进入到了展厅即将开放、正在火热验资中的节奏了。
这两个新盘的放风价各不相同：
中建玖上琅宸位于大宁核心区，近轨交、商业，直面大宁公园，放风价约16万/㎡；
大华静安年华距离核心区域较远，距离大宁核心资源也比较远，高层放风价约14万/㎡；
所以在价位段上，这两盘相重叠的部分，大概只有中建玖上琅宸建面约190-210-280㎡的大户型与大华静安年华的叠墅产品了，总价或许都在约3000万+。（预估价仅供参考，以开发商官宣为准）
那应该怎么选呢？
先来看供应：
叠墅产品在大宁很稀缺大家都很清楚，近10年也只有大宁金茂府、静安府、大宁·揽翠艺墅供应的393套房源而已。
但建面约190㎡以上的产品其实也很稀缺，近10年整个大宁的供应只有559套。
同样的稀缺，意味着同板块的二手房竞争压力都很小。
其次来看成交：
对于稀缺的纯粹改善产品而言，业主的惜售情绪还是很浓郁的，两种产品近3年都只有寥寥的4套成交。
其中，最高的成交价格都在约16.6-16.7万/㎡。不过，叠墅的成交是今年3月，时效性较强；而大平层最早要追溯到去年4月，现阶段的挂牌和成交可能会更低。另外，大宁金茂府的区位也比大华更优，所以成交价仅供参考。
除了金茂府外，其余的大平层都位于一些房龄在10年以上的二手房内，整体的成交价格偏低。
而叠墅方面，像静安府也是近几年入市的次新房，房龄很新，所以整体的成交均价在约13.3-13.5万/㎡左右。
这个价格背后有两点深意：
第一，中建玖上琅宸入市后，其建面约190㎡以上的大平层除了大宁金茂府外，其余的老小区都不算是对手，竞争相对要小一些。
第二，大宁静安年华的叠墅会有三个房龄比较相近的竞品，大宁金茂府、静安府、大宁·揽翠艺墅。并且像大宁金茂府、揽翠艺墅都位于核心区域，高预算的客户选择面更多、竞争也会激烈一些。
最后，来看挂牌价格：
建面约190㎡以上的大平层，目前挂牌的次新房只有大宁金茂府的一套均价约15.9万/㎡的房源。
挂牌均价并不高，新房/二手房之间几乎没有倒挂。
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别墅方面的挂牌情况如下：
虽然有17万+、甚至20万的挂牌数据，但这些房源的挂牌时间都超过了4个月，最贵的那套挂牌了11个月，这空间还是有比较大的溢价空间。
综合来看，同样是没有明显的倒挂空间。
总结一下，建面约190㎡以上的大平层与叠墅之间，有共同的几个特质：供应稀缺、成交价格相近、没有明显的倒挂空间。
别墅和大平层的主要区别，还是在居住方式上。
我们分几个方面来看：
第一，不同的产品带来的两种居住方式！
产品上确实是各有优劣，如何选择全看各位的需求。
第二，不同的社区带来的两种居住方式！
先来看中建玖上琅宸：
这个项目的整体公区真的是顶豪规格，约3000㎡超大规模双下沉庭院艺术会所+约4000㎡架空层空间。
其中，整个下沉式会所包括了：健身房、内外双泳池（其中一个为恒温泳池）、私宴厅、艺术沙龙、茶室、私密会客空间、儿童乐园等配套。
而架空层是约6-10米超高层级全域架空设计。
值得一提的是，项目建面约210-280㎡的大平层位于社区的南侧，直面大宁公园。
并且，这几栋楼都有约9-10米的架空层。也就是说，大概低区就有俯瞰大宁公园的视野：
另外，由于社区体量足够大，所以整个社区内打造了最高约12米的当代立体山体水景观。
也就是说，不出社区也有很好的居住体验。
再来看大华静安年华：
项目的社区由一栋24层高层和3栋5-6层叠墅组成，只有175户业主。换句话说，整个社区的私密性、绿化以及公区的人均占有率是很高。
并且，虽然社区较小，但依旧打造了会所以及商业空间。
大华·静安年华首次引入 “浮岛理念”，高层住宅自4层起架于3层商业之上，就像一座“空中浮岛”，形成 “楼下繁华商街，楼上静谧生活” 的独特格局。
同时，商业3层精心配备室内泳池、健身房、瑜伽房等设施。
此外，小区实现完全人车分流，小区一共3个出入口，其中车行出入口可直接到达地库，车辆无需在小区内穿行，实现了人流与车流的完全分离。
中建玖上琅宸：
作为大宁核心区域的项目，中建玖上琅宸的优势显而易见。
步行范围内：
大宁的老牌商业大宁国际商业广场，还有近几年的网红商场大宁久光百货、大宁音乐广场等多个购物中心；
1号线/20号线（在建中）上海马戏城站；
大宁公园；
地铁1站就是上海市第十人民医院、闸北公园、市北高新产业区；
整体的资源集中度、配套规格确实是很出众。
大华·静安年华：
项目的优势在于自驾距离内环核心区域更近。
直线800米贴脸静安内环，约4.4公里直插静安寺-南京西路心脏。
另外，项目隔壁的大宁瑞仕花园是双学区房，小学对口的是一梯队的闸北实验小学（龙盛校区+大宁校区）、初中对口的是风华初级中学。
而延长中路以南、大宁瑞士花园对面、大华大宁项目隔壁的老公房对口的是闸北实验小学（洛东校区+明德校区）
具体对口的情况如下：
当然，新房一定是没有确定的对口学区，但也确实不少的购房者对于这个项目未来的学校有一些遐想。
免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
总结一下，建面约190㎡以上的大平层和叠墅都是终极改善的产品，从居住的角度上来看，各自有各自的优劣，如何选择全看各位的喜好。
从社区的角度来看：
中建玖上琅宸的优势是社区体量足够大，会所、架空层、园林、车库的设计都是顶豪级别的。
大华静安年华胜在社区的私密性足够强，整体约175户的配置，却享受着一栋3层商业（包含约1000㎡会所的）配置，人均占有率很高。
从地段角度来看：
中建玖上琅宸的优势是距离大宁核心商圈够近，步行范围内的资源集中度很高。
而大华静安年华距离内环更近，自驾方面的便捷度很高，对于市区外溢想买叠墅的购房者而言很友好。
对此，你怎么看呢？欢迎评论区留言！
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沪七条对上海楼市的影响
沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。
政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。
新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。
整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。
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