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澐启滨江五批次加推来了。市场的反馈已经先一步把这批次的热度说明白了。项目11天内两次开盘认购，依然狂取177套！其实，不只是追求某一批次去化数字有多亮眼，而是通过更高频、更连续的供应节奏，把市场热度一波波接住，持续锁定全年的关注度！
到了昨天五批次首日，认筹依旧做到110组！其实不难理解，毕竟这一批被推上来的，恰好是整个项目里最有压轴意味的一组产品！
这次两幢楼同时上新。21、22单元，拿出的是项目最后一栋一线滨江头排楼栋，涵盖建面约226㎡、245㎡、286㎡以及510㎡顶复；而27、28单元推出的，则是07地块最后一幢125㎡户型。
表面上看，这是一次完整批次的集中加推；但如果把它放回整个项目的推盘节奏里看，就会发现，五批次真正特殊的地方，在于恰好把项目07地块里最有分量的两条产品线，同时推到了市场面前。
一边，是07地块最后的125㎡户型。这意味着，一线滨江里还能以相对可控门槛进入的小面积产品，走到这里，基本已经进入尾声。
另一边，则是最后一栋头排楼栋里的245㎡户型。这代表着，真正站在一线江景前排、把视角、尺度和生活方式一起做到位的大户型，也已经来到最后一栋。
更关键的是，后续04地块面积段会整体放大，小户型将从150㎡+起步，沿江大户型进一步上探。也就是说，五批次之后，项目不再是“后面还有没有类似产品”的问题，而是小面积机会在这里收口，头排滨江大宅已经是最后一栋！是再难复制的存在！
最后一栋125㎡户型，黄浦江沿线的“关门席”
过去这些年，上海核心滨江住宅的产品逻辑一直都很清楚：越往核心走，面积越大，总价越高，产品越向塔尖客群集中。也正因此，125㎡这个面积段放在一线滨江，本来就已经足够少。而澐启滨江之所以会出现120㎡级三房，更像是项目在特定阶段里，留给市场的一次特殊机会。如今随着后续产品线整体抬升，这种机会正在快速退场。
可以说，澐启滨江这栋125㎡户型，本质上不是一套普通的小三房。而是一条可以用相对可控的预算，进入一线滨江的通道。
最后的125㎡户型， “小”得很完整
很多项目一说小户型，本质上都是“总价控制型产品”。但澐启滨江这套125㎡户型，真正厉害的地方恰恰在于，它并不是简单意义上的入门款，而是按改善逻辑去做的小面积作品，也尽全力把小面积做出完整度、做出层次感。
先看建面约125㎡的西边套户型。作为07地块里最稀缺的一种存在，它自身的硬实力足够突出：
南向3.5开间横厅、无连廊、主卧270°转角飘窗，再叠加更完整的南向界面和更开阔的视野表达，让它在125㎡这个面积段里，几乎把采光、通透、舒展感和私密性都拉到了上限。
说得再直接一点，这不是120㎡+这个面积段里还不错的户型，而是放在今天上海一线滨江的小面积产品里，都很难找到替代品。也正因为如此，它才会成为前期最抢手、这一轮也最容易被市场盯住的房源。
再看建面约125㎡的东边套户型，则更多体现在产品迭代。它代表的是澐启滨江125㎡这一面积段最完整的改善逻辑——约6米横厅、可联动的X空间、阳台与客餐厅的融合可能性，都在把125㎡往更大面积段的体感上推。
尤其是X空间一旦打通，整个公共空间的尺度感会被进一步放大，客餐厅面宽和空间感直播150㎡+的体感。叠加独立岛台、强收纳体系，以及更高规格的厨房、卫浴和柔性定制……它把很多原本更常见于大平层的生活方式，下放到了125㎡这个面积段里。
最后来看建面约125㎡的中间套户型。它的意义，在于把产品完成度和上车门槛之间的平衡，做得非常清晰。
南向三开间，逻辑并不是做成“退而求其次”的版本，而是用更友好的总价门槛，把这一轮滨江125㎡的机会留给更多预算控制更谨慎的买家。对这类客户来说，这个户型最大的价值并不是极致稀缺，而是能抓住后滩九宫格难得的小面积机会，又不用被更高的总价直接挡在门外。
整体来说，三个户型各自成立，形成一整套层次清晰、客群明确、逻辑完整的改善型小面积体系。
与此同时，这一批125㎡户型还有一个亮点，就是小户型里仍然保住了景观和开阔感。这一栋125㎡户型，不是那种为了压门槛、控总价而被塞进弱位置的小面积。恰恰相反，它楼前承接的就是社区极具辨识度的景观界面，方舟秘境。
换句话说，这不是买到一套“在大盘里凑出来”的小户型，而是买到一套真正能享受超级社区底盘、下楼就能进入绿意与休闲场景的小面积。
这件事非常关键。因为对滨江产品来说，小户型最怕买成“只是门槛低了一点”，而这一批125㎡并没有把景观资源让出去。楼前就是方舟秘境，意味着它既有前场开阔感，也有近距离的社区景观占有感；既能看见景观，也能真正走进景观。
这也是为什么，澐启滨江这套125㎡户型和很多普通小户型会被彻底拉开差距：别的小户型卖的是上车感，澐启滨江这套125㎡户型卖的是改善感、稀缺感和开阔的景观。
最后一栋头排245㎡户型，“最完整”的景观视角
如果说125㎡户型代表的是一线滨江小面积的最后窗口，那么245㎡户型代表的，就是最后一栋头排大宅里，最值得被认真看待的一个景观视角。
这一次21、22单元之所以重要，不只是因为它们是最后一幢一线滨江头排楼栋，更因为这幢楼里装着的，不只是“大”，而是真正能把头排价值讲透的户型。其中245㎡尤其值得单独拿出来讲，因为它最强的地方，从来不只是面积，而是看江的方式。
245㎡户型最先打动人的，就是270°三面观景带来的完整视野。这是一套真正把江、河、园、城都装进视野里的头排大平层。
南向，约15米面宽瞰江面；东向，纵深看河与园；北向，则把世博界面和社区园景一起收入眼底。放在上海滨江大宅里，这种三面展开、层层递进的景观关系，本身就已经非常难得。
建面约245㎡户型样板房实拍图，江景为效果展示，非实际交付
我们来看245㎡大宅的户型图，会发现四大亮点共同完成了一件事：
它把把黄浦江的开阔感，不是当成江景放在窗外给你看，而是把江景直接拉进了室内的空间里；
第一，是约8.5米的宽厅。整个公共区在进入房子后第一时间就把空间的横向展开感拉满；
第二，是270°环幕玻璃。这意味着视线不是被切成几块，而是被连续地推向江面，整个看江体验是连贯的；
第三，是视觉通廊。从入户开始，视野就被直接引向客厅和窗外，空间的第一感受不仅是房子很大，而是“视线被整个打开了”。
第四，是黄浦江S湾景观真正渗透到了室内。这件事非常重要，因为很多人买滨江大宅，最后买到的是一个“看得见江”的房子；而245㎡户型更进一步，它想做的是一个“江景本身就参与了室内生活”的房子。
所以，245㎡户型真正厉害的地方是从进门那一刻起，视线就被一步步推向江面，整个公共区都在为景观服务。
①独立电梯厅、60+㎡会客厅、约8米阳台，拉开的是大宅的气场
先是一梯一户、独立电梯厅。
归家从电梯门打开的那一刻，就和外部世界切开。双扇门、地面拼花、玄关石材、展示与储物一体的空间处理，都让这种“回家”不只是进入室内，而是一次从喧嚣切换到安静的过程。
再往里走，最有冲击力的就是60+㎡的开放式公共区。
客厅、餐厅、X空间、阳台几乎是连成一体的，尺度感非常完整，不是那种“大但分散”的做法，而是直接把公共空间做成真正的主场。未来无论是家庭日常活动，还是多人社交、聚会、宴请，这个空间都很从容。
而真正把这种头排资源彻底放大的，是约8米宽、进深约1.8米的观景阳台。它更像一个“甲板级”的第四空间。看江不再只是站在窗边，而是可以真正走出去、停下来、吹风、喝茶、聊天、发呆。对一套滨江大宅来说，这种空间的价值非常高，因为它把“观景”变成了日常生活。
②245㎡户型不只是“景观好”，而且“真的好住”
很多头排大宅会有一个问题：公共区非常强，但一旦进入生活层面，空间就未必真的顺手。而这套245㎡户型比较难得的是，它并不是只把景观做到位，而是把起居、社交、私密和舒适度一起做完整了。
比如厨房。约17㎡中西餐厨一体化，不只是做大，而是把料理这件事从“功能区”变成了家庭交流场。岛台、餐厨联动、双动线，把厨房和日常生活真正连在了一起。这里不是单纯烧饭的地方，而是家里最有烟火气、也最容易留住情感的地方。
再比如卧室。这套245㎡最能体现越级感的，其实不是只有主卧，而是三间卧室都做得足够舒适。主卧套房当然是核心——尺度大、私密性强，最关键的是临窗浴缸瞰江。这种体验不只是奢侈，而是把“江景”真正融进了使用场景里。看江不再只是客厅里的观看动作，而是进入到最私密的放松时刻里。
而北向次卧也不是简单的“次卧配置”。270°转角飘窗直接把园林景观拉进房间里，再加上套房化处理，让它对长辈、客人甚至大一点的孩子来说，都不是将就的房间，而是一个真正成立的独立空间。也正因为如此，这套245㎡户型并不是“主卧很好、其他房间凑合”，而是整套房子的舒适度层层都撑得住。
总体来看，这个245㎡户型，它不仅有绝版的头排视角、新规赋能后的空间组织，更有真正经得起长期居住的空间打造能力！
写在最后
澐启滨江五批次的加推，把两种即将“绝版”的户型，同时推到了台前。
一种是125㎡户型。它代表的是一线滨江小面积机会的收口，是一条门槛相对可控的通道正在关闭；另一种是245㎡户型。它代表的是最后一栋头排楼栋里，把视角、空间和生活方式一起做对的大户型答案。
它更像是澐启滨江把自己值得看的两张牌，摆在了同一个时间点上。错过的，也许不是某一套房。而是黄浦江边两种几乎要一起退场的机会！
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