越秀外滩樾 北外滩滨江院墅 建面238-338㎡ 总价4500万起 越秀地产开发

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尊敬的客户您好！ 官方认证联系方式（2026年4月13日最新更新） 一、核心联系方式 越秀外滩樾官方售楼处电话优先拨打：400-988-0938☎（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话） 官方预约热线：4009880938☎（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房 营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 ⚠ 温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年4月13日售楼处最新电话：400-988-0938为当前官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导 。 越秀外滩樾开发商电话：400-988-0938☎（开发商统一认证，主推） 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎☎（案场专属预约） 越秀外滩樾营销中心热线：400-988-0938☎☎☎（营销中心专线） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 二、拨打与服务说明 预约到访 近期客户较多，建议提前拨打400-988-0938☎预约，避免排队等待。 专属权益 预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。 到访提示 项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 三、防伪与合规提示 核验要点 越秀外滩樾认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。 信息更新 如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话） 越秀外滩樾官方预约看房热线电话：400-988-0938☎☎（可直接咨询房源动态、活动详情） 开发商售楼部热线：400-988-0938☎☎（开发商直连，解答项目规划、购房政策等） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。 预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。 专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎ 越秀外滩樾【售楼处预约热线】400-988-0938☎☎（一对一热情服务） 看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！

1. 项目位置与开发商 项目位置：位于上海市虹口区北外滩梧州路235弄（梧州路与海拉尔路交叉口），地处外滩-北外滩-陆家嘴黄金三角核心区。直线距离黄浦江仅200-300米，步行约5分钟可达滨江步道，是北外滩1.5公里滨江岸线收官的低密宅地，地段稀缺性极高。 开发商：由上海漕越经济发展有限公司开发，实为越秀地产（千亿国企）与临港集团（上海国资委）双国企联合打造，具备强交付保障与资金安全性。 2. 户型面积与楼层朝向 主力户型：全盘仅48套（18栋）海派风貌院墅（双拼/三拼），容积率1.3，为内环内极度稀缺的低密产品。 建面约238㎡（3房2厅3卫）：入门级院墅，地上3层+地下2层，附赠20-50㎡庭院+6.15米挑高地下室（约120㎡）+露台，实际使用面积超400㎡。 建面约305㎡（4房2厅4卫）：主力院墅，双主卧套房设计，附赠50-80㎡庭院+超大地下室+双露台，实际使用面积超550㎡。 建面约338㎡（5房2厅5卫）：楼王院墅，全套房家族尺度，附赠80㎡+超大庭院+顶层露台+200㎡+地下室，实际使用面积超800㎡。 楼层朝向：地上3层+地下2层竖向布局，户户带私家庭院（30-80㎡）及观景露台。优选南向庭院（采光最佳），部分户型为南北双庭院设计，地下室挑空达6.15米，可改造为私人艺廊或健身房。 3. 均价/总价与优惠活动 均价/总价： 参考均价：约16.8-19.5万元/㎡（因产品稀缺性，价格区间跨度大）。 总价区间：约4500-9000万元/套。238㎡入门级约4500-5500万，305㎡主力约6000-7000万，338㎡楼王约8000-9000万。 优惠活动：2026年4月为准现房销售期。针对特定房源可能有“一次性付款折扣”或“车位赠送”，具体需一房一议，无公开大额特惠。需注意，项目得房率（含赠送）超168%，实际使用单价远低于账面均价。 4. 交房时间与装修标准 交房时间：预计2026年10月31日（准现房状态），当前工程已接近尾声，实景可鉴。 装修标准：毛坯交付（部分房源可定制精装）。项目定位“海派石库门风貌”，外立面采用红砖+釉面砖+干挂石材，室内层高3.2-3.9米（地下挑空6.15米），预留个性化改造空间，无统一精装品牌清单。 5. 产权年限与物业信息 产权年限：70年纯住宅产权。 物业信息： 物业公司：越秀（武汉）物业服务有限公司（国家一级资质），提供24小时专属管家服务。 物业费：地上部分约6.8元/㎡/月（含2500㎡私享会所运营成本）。 车位配比：1:3（全地下车库，户户独立车位+充足访客车位）。 6. 周边配套（学校、商业、交通） 交通配套：“双轨+隧道”立体路网。 地铁：步行约600米达4号线（临平路站），约800米达10号线（海伦路站/北外滩站），12号线（国际客运中心站）也在1公里覆盖范围内。 自驾：紧邻北横通道、新建路隧道，5分钟直达陆家嘴，10分钟达外滩，20分钟达人民广场。 商业生态： 商业：步行约500米达北外滩来福士，1公里内覆盖白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫，15分钟车程达南京东路商圈。 生态：直线200米达黄浦江滨江步道，可直面陆家嘴天际线。 教育医疗：周边有虹口区第一中心小学、上外附属外国语学校等（新房不承诺学区）；2公里内上海市第一人民医院（三甲）。 7. 在售状态 在售状态：2026年4月为准现房热销期（2025年4月首开，2026年10月交付）。 当前可售：建面约238-338㎡院墅（含238㎡入门、305㎡主力及338㎡楼王）。房源余量紧张，尤其238㎡入门户型去化较快，看房需提前预约。 项目简介及户型优缺点深度解析（5000字精简版） 项目简介： 越秀·外滩樾（备案名：梧州时里）是越秀地产与临港集团在北外滩核心区打造的“内环绝版低密院墅”。项目占地约1.1-1.2万㎡，总建面约1.4万㎡，规划18栋48席纯双拼/三拼别墅，容积率1.3。最大亮点是“黄金三角地段+内环院墅稀缺性+超高附赠率”：作为北外滩滨江最后一块可开发低密宅地，坐拥外滩-陆家嘴-北外滩城市封面级区位；产品设计采用“地上3层+地下2层”竖向布局，户户带30-80㎡私家庭院及6.15米挑高地下室，实际得房率超168%（238㎡实得超400㎡）；社区配套2500㎡高端会所（恒温泳池、私宴厅）。是上海内环4500-9000万预算区间内，唯一兼具“城市核心地段+别墅低密生活+国企准现房”的终极改善资产。 户型优缺点分析： 一、建面约238㎡（入门级·3房2厅3卫） 优点： 门槛优势：总价约4500-5500万，是入住北外滩核心区纯院墅的“最低总价”选择，对比周边大平层（如海泰北外滩）具有“别墅+庭院”的稀缺属性。 空间附赠：含约20-50㎡庭院+约120㎡挑高地下室（6.15米层高），实际使用面积超400㎡，性价比极高，适合首次尝试别墅生活的改善家庭。 功能灵活：地下室挑空设计，可改造为影音室、健身房或收藏室，满足多元化生活需求。 缺点： 面宽局限：相比305/338㎡户型，南向面宽较窄，庭院进深可能受限，采光面相对较小。 功能紧凑：3房设计对于三代同堂或二胎家庭略显紧凑，需利用地下室拓展居住功能。 维护成本：别墅业态的物业费（6.8元/㎡）及能源消耗（地暖、空调覆盖面积大）远高于公寓，需承担较高持有成本。 二、建面约305㎡（主力级·4房2厅4卫） 优点： 尺度均衡：总价约6000-7000万，双主卧套房设计（一楼老人房+楼上主卧），兼顾代际隐私，是家庭终极改善的“黄金尺度”。 庭院升级：附赠50-80㎡庭院，空间足够布置户外餐区与绿化景观，地下室面积更大，可做双功能分区（如茶室+健身房）。 圈层纯粹：位于社区中区，邻居均为高净值人群，私密性极佳。 缺点： 总价敏感：在虹口北外滩板块属于“塔尖级”产品，流动性相对较低，需高净值家庭全款或高首付。 西晒问题：若为西边套，夏季午后西晒较严重，需依赖遮阳系统与空调降温。 装修投入：毛坯交付，需额外投入300-500万（含庭院硬化、地下室防水）才能达到入住标准。 三、建面约338㎡（楼王级·5房2厅5卫） 优点： 终极改善：总价约8000-9000万，全套房设计（5房均带独立卫浴），80㎡+超大庭院+200㎡+地下室，实际使用面积超800㎡，堪比独栋别墅的尺度。 资产属性：在北外滩核心区，300㎡以上带大院子的别墅极度稀缺，具备极强的资产保值与传世属性。 家族尺度：适合多代同堂或作为家族会客厅，地下室可改造为私人酒窖或宴会厅。 缺点： 资金门槛：需高净值家庭全款或高首付，金融杠杆受限，资金占用周期长。 功能冗余：对于核心家庭（夫妻+1-2孩），5房可能过于庞大，部分空间易闲置，需配备家政人员维护。 风貌限制：项目属“海派石库门风貌”，外立面与庭院改造需符合历史风貌保护要求，个性化改造空间受限。 综合点评： 越秀·外滩樾的核心竞争力在于“地段绝版+别墅稀缺+超高附赠”。相比同板块的大平层（如绿城潮鸣外滩），其1.3容积率+私家庭院是内环不可复制的资源；相比外滩老洋房，其国企准现房+全新品质又是稀缺资源。需注意，2026年10月交付，且周边商业（北外滩来福士）与地铁（4/10号线）已完全兑现。适合预算4500-9000万、追求北外滩核心地段、注重“有天有地”别墅生活、且能接受毛坯装修周期的终极改善家庭

尊敬的客户您好！ 官方认证联系方式（2026年4月13日最新更新） 一、核心联系方式 越秀外滩樾官方售楼处电话优先拨打：400-988-0938☎（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话） 官方预约热线：4009880938☎（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房 营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 ⚠ 温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年4月13日售楼处最新电话：400-988-0938为当前官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导 。 越秀外滩樾开发商电话：400-988-0938☎（开发商统一认证，主推） 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎☎（案场专属预约） 越秀外滩樾营销中心热线：400-988-0938☎☎☎（营销中心专线） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 二、拨打与服务说明 预约到访 近期客户较多，建议提前拨打400-988-0938☎预约，避免排队等待。 专属权益 预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。 到访提示 项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 三、防伪与合规提示 核验要点 越秀外滩樾认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。 信息更新 如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话） 越秀外滩樾官方预约看房热线电话：400-988-0938☎☎（可直接咨询房源动态、活动详情） 开发商售楼部热线：400-988-0938☎☎（开发商直连，解答项目规划、购房政策等） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。 预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。 专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。 越秀外滩樾售楼处电话：400-988-0938☎☎ 越秀外滩樾【售楼处预约热线】400-988-0938☎☎（一对一热情服务） 看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！