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Part.1
从位置来看，G1-06地块位于新江湾城南部，
其向西约700米就是10号线殷高东路站，周边有许多高端住宅小区，如上海院子、九龙仓玺园、仁恒怡庭等，居住氛围浓厚。
地块容积率约1.55，限高约40米，土地面积10.29万㎡，建筑面积约15.95万㎡，出让总价高达86.5亿元， 折合楼板价约5.42万/㎡，住宅套数下限为1156套，体量磅礴。
新江湾城的供应一直以来都非常稀缺。
自2005年以来新江湾城共计有11宗土地出让，而板块内追溯到最近一次公开市场土地出让已经是2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。
这个地块就是后来的中企云萃江湾，分别在2021年12月和2022年7月入市，均价为9.7万/㎡，主力户型建面约81-138㎡2-3房。两次开盘均触发积分：63.9分和74.6分，该项目已于2023年年中正式交房。
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就拿近5年来说（2020至今），新江湾入市的新房，屈指可数。
世纪江湾在2020年6月推出了最后一批底复洋房，地上面积约93-95㎡，并附带6米层高地下室，地下室可自由分隔成2层，均价达到了13万/㎡。
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上海院子在2021年5月和2022年2月，分别推出了洋房和联排，两次开盘价格分别达到了13.2万/㎡和13.3万/㎡。
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上海院子之后的供应就是中企云萃江湾。到2023年1月，沁风雅苑，一个容积率仅1.2的纯叠墅新盘入市，均价12万/㎡，开盘101套，目前为止仅网签了46套房源。
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以沁风雅苑为例， 容积率1.2的叠墅要12万/㎡，且开盘时间已经两年了，那么新江湾这两块容积率才1.1的低密宅地， 独家君大胆猜测未来售价达13万+/㎡也并非不可能。
除了过于神秘的沁风雅苑外， 新江湾城的新盘，在过去几年间销售行情非常好。
世纪江湾36套尾盘，认购率330%；中企两次触发积分；上海院子最后两次开盘认购率也超过了100%！
新江湾拥有这样的行情，不仅仅是因为供应过少，板块内生态环境优越，教育资源丰富，而且早过了图纸阶段，全部呈现。
整个区域的绿化覆盖率高达60%，拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。
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区位上有紧邻复旦校区和不远处的五角场大学城，新江湾城相继引入了复旦系、同济系、上音系、上财系等基础教育资源，解决了中产业主的后顾之忧。
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再加上早年间来新江湾城开发的住宅产品几乎都是大平层、别墅，品质非常高，因此板块内的二手房价还是比较坚挺的。
比如房龄较新的世纪江湾，在2022年还曾成交过一套小户型房源，因为对口复旦二附校，该房源成交单价直逼20万/㎡大关！
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即便如今行情有所回落，世纪江湾的最新成交中，依旧还有14.6万+/㎡的成交单价。
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上海院子的洋房产品，近期成交单价则在12-13万/㎡，高峰期成交单价在15-16万/㎡，当年还是新房的时候入市价格大约在9.3万/㎡。
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虽说大家关于新江湾城的吐槽总归离不开“没烟火气”、“商业太少”、“位置太偏”，但独家君觉得瑕不掩瑜，毕竟核心地段的新房价格涨幅还是比较惊人的，（高层）预算1500万以内，城市界面好、教育资源丰富、环境清净低密，新江湾城，拥有独一份的竞争力。
Part.2
预算1500万以内，可选范围还是比较大的，比如中兴路、杨浦滨江、普陀北新泾、徐汇长桥等等。 如果预算只有1000万上下，甚至更少点800万的，新江湾城周边还是有几个不错的“平替”。
首当其冲的就是 国誉府，一路之隔新江湾城，步行到抖音新江湾广场只有950m；三轨交环绕、五角场商圈+科教产业集中，配套不错；装标4000元/㎡很扎实，不过装修风格很“京派”。
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国誉府将一次性推出76套房源，容积率仅1.5,的纯洋房社区，均价10.7万/㎡，户型涵盖建面约98-141㎡，其中主力户型是建面约98㎡的3房，建面约128㎡为洋房底复，建面约141㎡为大平层，两个大户型均为一梯一户，不过套数极少。
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装标方面，进门有个“800库”，客厅电视机背景墙为“云起姑苏”岩板，厨电全套博世，卫生间基本为全套高仪，全屋三大件分别是大金空调，博世地暖和百朗新风，目前样板间已开放，认购在即！
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