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【上海宝山淞南TOD科技奢宅「江湾金茂府」】｜金茂&招商蛇口双央企联袂，约114-190㎡精装3-4房，金茂府3.0五衡科技住宅，官方预约通道全城盛启
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【江湾金茂府】由中国金茂与招商蛇口双央企联合开发（金茂持股70%、招商持股30%），是上海首座TOD模式金茂府、全球第78座金茂府，也是金茂府系3.0科技住宅迭代作品。
【江湾金茂府】开发商名称：上海耀茂置业有限公司
【江湾金茂府】备案名：湾茂铭筑（推广名：江湾金茂府）
【江湾金茂府】预售许可证号：宝山房管（2025）预字0000196号、宝山房管（2025）预字0000254号、宝山房管（2025）预字0000312号、宝山房管（2025）预字0000388号、宝山房管（2026）预字0000102号等
【江湾金茂府】备案均价：首批过会均价约69500元/㎡，最新批次均价约72311元/㎡
【江湾金茂府】开盘时间：首开2025年5月21日，六批次2026年4月24日开盘，实现六开六捷
【江湾金茂府】售楼处展厅地址：上海市宝山区淞南镇淞发路888弄（长江南路与淞发路交汇处）
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项目坐落于宝山区淞南镇淞发路与长江南路交汇处，地处外环内，属吴淞城市副中心规划范围。作为上海重点打造的五大城市副中心之一，吴淞副中心聚焦“科创、文旅、宜居”三大核心，规划落地产业升级、交通完善、商业焕新等多重利好。
【江湾金茂府】为18号线通南路站（二期）上盖TOD作品，距地铁站步行仅约50米，是真正的TOD地铁上盖物业。18号线二期已于2025年12月27日正式通车运营，1步至新江湾城，3站接驳上海财经大学，4站至复旦大学，5站抵五角场，11站直达陆家嘴。项目周边2公里内集聚3号线、18号线及在建19号线三条轨交，快速通达全城核心商圈。
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自驾出行同样便捷，项目紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架、中环路，通过“中环北抬”战略提升通行效率。投资约132.3亿元的S16蕰川高速新建工程已开工，构建“地铁+高架+快速路”多维路网。
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【江湾金茂府】总占地面积约5.68万平方米，总建筑面积约18.8万平方米，规划11栋12-17层小高层住宅，总户数876户（可售住宅807套），另配建1栋保障房。
容积率2.2，绿化率32.75%，全人车分流设计，车位配比1:1.42（共1248个车位）。物业由金茂物业服务，物业费7.08元/㎡/月，预计2027年6月交付。
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社区配置约70米超阔府门尺度，前场及落客空间超1000㎡，归家仪式感十足，被誉为“美术馆级府门”。园林采用三重台地立体景观体系，融入跌级水景、观景平台、下沉卡座与女王花厅，更将梵高、莫奈等艺术大师作品灵感融入庭院设计。
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【江湾金茂府】搭载金茂府系3.0十二大绿金科技系统，打造“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”五恒健康人居体验：通过毛细管网辐射控温实现四季衡温，全屋湿度保持在30%-70%舒适区间，24小时新风净化将PM2.5降至10以下，末端净水保障饮水安全，三重降噪设计营造静谧居家环境。
会所体系由CCD郑忠团队操刀，以深圳南山香格里拉大酒店为灵感蓝本，包含首层迎宾会所、约1800㎡下沉式全维会所及约2000㎡架空层泛会所，内含行政酒廊、私宴厅、恒温泳池、健身房、儿童乐园、四点半学堂、共享办公等8大功能空间。
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项目自带约1.87万㎡商业配套，规划酒店、精品超市、社区食堂、咖啡书店等业态。一街之隔祥腾生活广场、939红街坊，约600米直达淞南地标级商业云瑞云锦城，20分钟车程达五角场、大宁商圈。
在售产品涵盖建面约114-190㎡精装3-4房。114㎡3房采用飞机户型，南向双阳台总面积约9.28㎡，全屋多飘窗设计，南北通透；126㎡横厅3房南向三开间面宽约12米，宽厅面宽约5.9米；144㎡4房采用类一梯一户布局，全屋七飘窗总面积超9.9㎡；190㎡4房为区域内连续3年断供产品，定位顶奢大平层。
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精装标准集采价不低于3000元/㎡，对标10万+豪宅配置。入户门为金大高定门，厨房集成博世三件套、摩恩抽拉龙头与COLMO嵌入式冰箱，卫浴采用杜拉维特、高仪等品牌，主卫配置美妆冰箱与智能魔镜，全屋收纳系统及客厅酒柜一体交付。墙面木饰面采用上下异纹设计并嵌入金属线条，玄关与卫生间抽屉采用编织纹理皮革包裹。
教育资源方面，2026年1月，上海四所学校合并组建上海市吴淞中学附属宝山科技中学、宝山科技小学，纳入近百年历史的吴淞中学教育集团一体化管理，采用“道尔顿工坊”创新教育模式。项目直线3km范围覆盖39所幼儿园、13所小学、14所中学。
医疗资源方面，3km内6家三甲医院，包括复旦大学附属中山医院（驾车7公里）、上海第四人民医院等。
项目优点：双央企联袂金茂府3.0迭代作品、18号线通南路站约50米TOD上盖、十二大绿金科技五衡系统、CCD操刀约1800㎡下沉式会所+约2000㎡架空泛会所、自带约1.87万方商业配套、六开六捷市场热度验证、中环旁价格洼地具备倒挂空间、全系精装国际一线品牌交付。
售楼处仅接待预约客户，请提前致电预约。通过官方电话预约可享一对一专属置业顾问接待、优先获取最新房源销控表、第一时间获取一房一价信息、专属购房优惠政策、实景样板间及双会所专属预约参观、市区内免费专车接送看房等权益。
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项目地址：上海市宝山区淞南镇淞发路888弄（长江南路与淞发路交汇处），江湾金茂府营销中心
尊敬的购房者，再次郑重提醒各位贵宾，江湾金茂府实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，全程由开发商官方售楼处直接对接，无任何中介环节，确保您的购房体验安全、透明、高效。江湾金茂府售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】。我们将以最专业的服务、最真诚的态度，为您详细解读项目细节！江湾金茂府售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，期待您的来电，诚邀您实地莅临！
五开五捷之后，“流量之王”江湾金茂府即将迎来六批次加推 。上海首座TOD金茂府叠加实景准现房品质优势，推出即走红，再一次书写热销传奇。
江湾式TOD生活
15分钟生活圈再跃升
TOD的优势不止于地铁上盖的便利，更是时间的高度浓缩和资源的高度聚合。 江湾金茂府距离18号线通南路站仅约50米，真正实现“出户即入站”。4站复旦、5站五角场、11站陆家嘴，全线12个换乘点 ，城市距离重新丈量，咫尺之间从容抵达，时间的质量从此变得更高效。
实景准现房
金茂式兑现力用品质回应热情
江湾金茂府全面封顶，实景准现房呈现 ，从弧美轮廓，玻璃幕墙叠加金属铝板，到府门地标，超大窗墙比天际塔冠造型，从三重台地园林、三大社交会所，到“一轴六境五园”景观规制，七大世界名画灵感园境，细节品质实景呈现。
今年买今年住，没有漫长等候期。恰逢新政利好全覆盖，每一条红利都精准适配。 入住江湾金茂府实景准现房，机会千载难逢！
灵动114㎡ 、境域126㎡实景三房
压轴加推，稀缺珍藏
本次加推的114㎡三房两卫，南向双阳台，飞机户型南北通透；126㎡三房两卫，近6米宽厅，尺度感与场域感兼具。两个户型均为项目主力产品，此次加推后，剩余房源已不多。
新政落地，热势正燃，实景准现房当红在即。窗口期不会一直敞开，犹豫即错过。
18号线通车 上海首座TOD金茂府
难得TOD风口资产 更值得抢藏
江湾金茂府，不止是地铁上盖，更是一次对生活的重新定义。作为18号线通南路站上盖纯正TOD作品， 它实现了“出户即入站”的轨交生活，而这，仅仅是TOD价值的起点 。
真正让江湾金茂府脱颖而出的，在于TOD、金茂府与家门口地铁三大价值的融合升华——这不仅是交通的便捷，更是一场关于效率、圈层与资产高度的系统整合。
①效率无界：18号线，赋予时间以战略意义
18号线的贯通，将城市重点节点编织为业主的日常动线：
1步新江湾城、3站上海财经大学、4站复旦大学、5站五角场、7站新华医院、10站杨浦滨江、11站直抵陆家嘴滨江。
整条脉络贯穿杨浦、虹口与浦东核心，让工作、教育、医疗与休闲资源皆在一线之间。对业主而言，这不仅是通勤，更是对城市优质资源的从容掌控。
② 圈层聚集：轨交所至，人才所栖
18号线沿线汇聚高校、科研机构与领军企业，这直接塑造了项目深厚的客群基底：
约七成业主来自高知与专业领域，包括复旦、同济、财大等高校教职工，长海、新华等医院的医护骨干及陆家嘴金融精英、漕河泾科技人才与大型国企核心成员。
轨交不仅输送人潮，更持续导入智力与社交资本，让社区成为人才自然汇聚的港湾。
③ TOD+金茂府：双重价值底座，护航未来
江湾金茂府的难得，在于同时坐拥TOD的流动活力与金茂府的品质内力。
出门即地铁，归家即静谧；窗外是城市的脉动，门内是金茂标志性的科技系统与匠心细节。此外项目周边2公里内三条轨交，3号线、18号线、在建19号线。
此外，江湾金茂府为上海首座TOD金茂府，自带约1.87万方摩登商业，规划高奢酒店、邻里聚场、精品超市、社区食堂、咖啡书店等业态，加上一街之隔的社区商业广场，完全满足日常消费所需。
并且从效果图看其商业配套的设计高级，更成为社区资产价值重要加分项。
（效果示意图）
双央企背书 交通&教育利好双双升级
抢定江湾金茂府 瞄准下一个未来
在上海楼市，“双央企”联手+“金茂府3.0”，这两个关键词本身就代表了含金量与确定性。对购房者而言，这代表着资金安全、品质兑现与长期主义。 央企的开发逻辑不只是追求单一项目的快速去化，更是对城市区域的长远赋能。从项目落地到社区运营，每一步都经得起审视，确保你买入的不仅是一套房子，更是一份能穿越周期的、稳健的资产凭证。
如今，随着18号线二期的开通，贯穿千亿科创产业+百年学府的烫金大动脉，让18号线通南路站的地铁上盖TOD项目： 江湾金茂府，更火了！
当前，上海中环沿线的 新房价格早已普遍站上10万+/㎡ 。而江湾金茂府，作为“金茂府”系的3.0迭代作品，其 成交均价却仍保持在 “7万+”区间 。
你买的，是同一片城市资源下的“价格洼地”，也是肉眼可见的安全边际。
谈论项目的未来性，江湾金茂府是真正的TOD地铁上盖项目，18号开通了，它的“城市版图”也瞬间扩张：这意味着，你以“中环旁”的预算，就能掌控与新江湾城、五角场、东外滩乃至陆家嘴的无界生活圈。这种交通能级的跃升，是项目当下更明确的、正在兑现的价值爆点。
除了肉眼可见的交通利好，周边的教育也迎来利好。 2026年1月13日，区域教育迎来里程碑事件：上海四所学校合并，成立上海市吴淞中学附属宝山科技中学、上海市吴淞中学附属宝山科技小学，并做实上海市吴淞中学教育集团党总支，实施一体化管理运行。
（信息来源：淞南发布官微）
无人不爱金茂府
穿越市场周期 硬核保值
当谈论资产价值时，人们常追问：什么样的房产，能始终领先于市场波动？
答案往往藏匿于那些经得起时间验证的价值坐标之中。纵观上海楼市，持续获得高认同度的项目，通常牢牢握有几项关键稀缺资产——它们并非孤立存在，而当其汇聚一体时，便构筑起难以逾越的护城河。
1、立体轨交网络，是流动性的定价基石
在核心区域，密集的轨交路网从来不只是出行选择，更是能效与资源的象征。像类似江湾金茂府这样的项目，坐拥约2公里内三条轨交线路的布局，其通达效率便已比肩内环。这意味着居住者获得的，是与整座城市高效同步的“时间特权”。历史数据不断印证：轨交密度与物业价值曲线的正向关联，始终明确。
2、城市动脉兑现，是板块能级的催化剂
一条重量级轨交的贯通，尤其是像18号线二期这样贯穿北部科创走廊的“黄金动脉”，其意义远超出交通本身。它标志着板块正式进入红利兑现期，在交房前便已提前导入人流、资本与产业活力。这种“配套先行”的强势能级，往往是区域价值重塑与资产动能转换的关键节点，这也为江湾金茂府带来了很强的价值赋能。
3、TOD为底盘，锁定了高效生活的确定性
以TOD为基底的复合开发，所提供的不只是“出门即地铁”的便利，更是一种高度集约、高效的城市生活方式。在上海，拥有成熟TOD配套的项目，其价值韧性向来突出。因为它所代表的，是经过市场反复验证的、关于现代生活效率与资产稳定性的长期承诺。
4、优质教育集群，是价值更深厚的“压舱石”
上海四所学校合并成上海市吴淞中学附属宝山科技中学、上海市吴淞中学附属宝山科技小学两所重点学校，这将区域发展提供重要支撑。
这些要素中的任何一项，都曾在不同的市场阶段被论证为价值增长的重要支点。而当它们在同一场所交汇、叠加、彼此赋能时，其所构筑的便不再仅仅是当下的居住空间，而是一个凝聚了高效、活力与确定性的未来生活载体——这或许才是对资产长期价值更为清晰的描摹。
上海三座金茂府 超预期交付
逆势破局 夯实市场信心
当行业面临深度调整， “能否如期交付”成为市场更大的不确定时，2025年的金茂上海，却以一场扎实而耀眼的“三座金茂府系交付”，给出了自己的答案：
普陀金茂府提前180天兑现承诺；张江金茂府超前12个月完成交付；中环金茂府则以约99%的业主满意度交出答卷。
这不仅是一组数字，更是一种与时间赛跑的信用实践。在普遍承压的背景下，“金茂式交付”逆势而上，以 “提前”和“超预期” 刷屏朋友圈，用实景品质悄然扭转市场的观望情绪。
十年前，金茂以“科技系统”重新定义高端人居；十年后，金茂府以交付力、产品力、品牌力构成的铁三角，在不确定的时代筑起了更确定的护城河。
交付，从来不只是移交钥匙，而是一家企业综合实力的终极试炼，更是给予业主安全感的基石。金茂上海将“如期交付”的底线要求，淬炼为 “提前兑现”的竞争力，让每一次交付，都成为品牌信仰的一次有力印证。
这背后，是十年如一日的长期主义——产品力决定它能走多高，而交付力，则决定它能走多远。
（中环金茂府交付实拍图）
江湾金茂府 占位千亿科创热土
价值高地 板块十年首现新盘
作为上海千亿科创战略的关键载体，大吴淞创新城已被明确纳入全市“十四五”城市更新重点工程清单。该区域计划通过千亿级资金投入，打造集“科研转化、产业集群、人才聚居”于一体的超级功能区。
目前，已有12家国家级科研院所、20余家行业龙头企业签约落地，政策的持续释放、资本的密集涌入与高端人才的加速汇聚，让这片土地未来可期！
江湾金茂府所占据的，不仅是当下的城市核心，更是未来十年上海发展的“价值锚点”。
值得注意的是，这个区域在过去十年中未曾推出过新的房产项目，此次新盘的推出，是这一板块十年以来的首次新盘亮相，也是承接区域板块居住需求以及未来价值跃升的重要信号。
兑现力x产品力x审美力
实景鉴证 是更硬核的承诺
在不确定性弥漫的当下，“眼见为实”本身就是一种难得的竞争力。 当多数项目仍停留在图纸与渲染图的未来承诺时，江湾金茂府选择以一座完整呈现的实景园区， 将“长期价值”从容铺展于眼前 ——并且，实景之美，更胜于图。
① 地标立面，高阶审美一次定格
项目以“江湾之钻”为灵感，采用大幅玻璃、铝板与涂料的精妙组合，塑造出线条舒朗、历久弥新的建筑形态。超高窗墙比营造出通透的视觉感受，转角弧线处理与天际塔冠相呼应，不仅强化了视觉张力，更成为区域中极具辨识度的标志符号。江湾金茂府以超越周期的审美底气，为上海北区树立难以复制的当代封面。
② 立体园林，折叠自然的沉浸剧场
当行业仍在比拼绿化率时，江湾金茂府已向前一步，打造出北上海罕见的“云台叠境”立体景观。通过三重台地巧妙折叠，融入跌级水景、观景平台、下沉卡座与女王花厅，行走其间，步移景异。这不仅是对土地的高维利用，更是将奢华度假酒店的隐秘感与仪式感，引入日常的社区场景。
③ 三重会所，覆盖全维的生活主场
由全球知名设计团队CCD郑忠执笔，以“自然繁茂”为灵感主题，构建酒店式「三重会所」体系： · 首层迎宾会所，打造高定大堂场景，赋予归家尊崇礼序； · 约1800㎡全维会所，涵盖行政酒廊、私宴厅、恒温泳池等丰富空间，并引入主理人机制，持续焕新高阶生活体验； · 约2000㎡架空层泛会所，融入四点半学堂、共享办公等功能，营造温情邻聚氛围。从社交到静谧，从仪式感到归属感，皆于此从容展开。
④ 封面门庭，昭示身份的尺度担当
约70米超阔府门尺度，融合奢石、铝板、水景与弧线设计，塑造出可与市中心20万+豪宅比肩的入口气场。超1000㎡五星级酒店式前场与落客空间，不仅在功能上实现从容出入，更在感官上树立了北上海大宅的门面典范。
江湾金茂府，不以效果图许诺未来，而以实景收藏当下。每一处细节的提前兑现，都是对“产品主义”诚恳的践行。
（江湾金茂府实拍图）
建面约114-190㎡科技住宅
大面宽南北通透 户户皆爆款
在江湾金茂府，户型不仅是面积与格局，更是一套经过精密推演的居住逻辑。建面约114-190㎡的科技精装大宅， 以“全明、通透、高效”为共通语言，更坚持“一寸都不让”的功能布局，实现了户户皆标杆的居住水准和近乎奢侈的空间体验。
● 建面约114㎡3房：低总价上车首选，闭眼可冲。
● 建面约126㎡横厅3房：一步到位顶奢3房，全杨浦没有竞品。
● 建面约144㎡4房：同价格在杨浦只有百平米3房可选。
● 建面约190㎡4房：楼王位置的顶奢大平层，同价位段在杨浦只能买到约120㎡3房！
户型上，全系大面宽飞机户型，多飘窗设置，兼顾舒适与实用！
建面约114㎡3房：
南向双阳台，总面积约9.28㎡的超大尺度，带来阳光满溢的同时大大提升实用率；飞机户型南北通透，没有过道浪费，利用率高；
多飘窗设计进一步提升使用率，样板间利用北卧飘窗铺就舒适榻榻米；厨房也有飘窗，增加了操作台面和收纳
建面约126㎡3房：
南向三开间约12米面宽，其中宽厅面宽达约5.9米，二胎共同玩耍都绰绰有余独立玄关，增加收纳的同时让出入更具仪式感全屋五飘窗，且像主卧，飘窗满面宽，实用性很强，总面积超过7㎡，堪比常规三房户型的次卧了！
建面约144㎡4房：
类一梯一户设计，电梯厅私密入户；四个房间，从小太阳到二胎家庭/三代同堂都能轻松托举全屋七飘窗，厨房、卫生间、卧室都有，总面积超过9.9㎡，实用性拉满！
建面约190㎡4房：
终极改善大宅，更是区域内连续3年断供，近5年供应占比仅约3.67%的稀缺供应！
全球一线高配装标
家是高定美学生活场
当精装不再只是“标配”，而成为生活美学的载体，家的质感便有了真正的区分。江湾金茂府的室内空间，正是以“高定艺术馆”般的营造逻辑，将审美、细节与科技无声融合。
▍整体美学：弧线为笔，勾勒流动的生活场
告别生硬的拼接感，全屋以统一的木质语言与温润色调，构建出连贯而舒缓的视觉序列。尤为精妙的是，空间大量采用弧线造型——从吊顶、墙面转折，到主卫的细腻收边，冷硬的直角被柔和的曲线替代。
这不仅消弭了磕碰隐患，更让光线与视线自然流淌，于无形中放大空间感。就连交付的内嵌式冰箱，也特意覆以同色木饰面，让美学彻底贯穿每一处细节。
▍细节肌理：材质碰撞，藏于方寸的仪式感
真正的奢侈，在于那些需要细看才能发现的用心。墙面木饰面采用上下异纹设计，嵌入纤细金属线条，于微妙起伏中塑造立体层次。
入户玄关与卫生间抽屉，则以“编织纹理”皮革包裹，触感与观感双重升级。这些复杂工艺背后，是对日常场景的极致尊重，也让归家与使用的每一刻，都充满恰如其分的仪式感。
▍硬核配置：超配品牌，兑现高阶生活想象
从入户的「金大高定门」开始，配置标准便直指市中心10万+豪宅。厨房集齐博世三件套、摩恩抽拉龙头与COLMO嵌入式冰箱；卫浴空间则由杜拉维特、高仪等一线品牌共同构筑，主卫更贴心配置美妆冰箱与智能魔镜。
此外，全屋收纳系统、客厅交付酒柜，乃至金茂府独有的“8维70项”精装细节，皆默默支撑起一个无需二次改造的完整家居系统——所见即所得，所得即所用。
精装之上，更是精工。江湾金茂府以不赘述的底气，如果您亲临现场，就能感知每一处弧线的温柔、每一寸材质的肌理中，触摸真正的高定生活模样。
（销售展示样板间实拍图，最终以实际交付为准）
被鼎流 选择的鼎流
具备独特的圈层生命力
在高端住宅领域，金茂府拥有一个独特且极具说服力的标签：它不仅是建筑，更是一种圈层共识。 从荧幕明星到行业领军者，众多塔尖人群在“何为终极居所”的命题上，给出了相同的答案。
这一共识，不仅源于其历久弥新的硬核产品力，更深植于一套不断进化、难以复制的服务体系。当金茂府步入3.0时代，江湾金茂府升维为 “君兰湾荟”服务品牌 ——一套涵盖物业服务、运营服务、圈层服务与权益服务的完整生态。其核心，在于三大鲜明的金茂特色：
① 源自国宾礼遇的“隐奢”服务基因
江湾金茂府的物业服务，处处可见带“金”字的承诺，其底蕴源自金茂大厦及旗下14座五星级酒店的服务体系——一套曾接待过31位国家元首的国宾标准。
这种将“酒店化管理”与“家族式关怀”融合的模式，为高端客群带来了无微不至的尊崇感与安全感。在许多业主看来，归家即意味着从外部纷扰中彻底松绑，进入一个全然安心、无需操心的私属领域。
② 由16大社群编织的“立体圈层网络”
社区不止于居住，更是志趣相投者的相聚地。江湾金茂府以约1800㎡下沉式会所为轴心，打造了覆盖全场景的“三大府门会所体系”，并坚持 “开放即运营” ，让业主在交付前即可提前体验金茂式生活。
在此基础上，项目孵化出16大主题社群俱乐部，涵盖瑜伽、健身、阅读、马术、文化沙龙、生活手作等领域，由主理人与金茂共同运营。一个融合运动社交、思想碰撞与生活共创的活力网络由此诞生，让社区成为名副其实的 “圈层连接器”。
③ 超越物业的“超维权益生态”
当同行仍在优化基础服务时，金茂已凭借集团资源优势，为业主构建了一个定制化的高定权益体系。从“金宴中国”、“金彩中国”、“绿跑中国”三大品牌IP活动，到理财顾问、留学咨询、国际艺展、私人造型等专属礼遇，服务已突破社区的物理边界，延伸至生活、成长与资源的方方面面。
由此可见，金茂府的真正价值，在于它同时提供了经得起时间检验的产品与持续生长的生活共同体。在江湾金茂府，房子只是起点，而由此展开的圈层、服务与无限可能的生活方式，才是其超越周期的深层答案。
（江湾金茂府泛会所实拍图）
上海教科书级改善范本 全维顶格配置 抓紧上车
回顾江湾金茂府的价值拼图，我们可以清晰地看到，它之所以能 成为市场的焦点与“三冠王”，绝非偶然。它精准地回应了当下高端改善客群核心的诉求，提供了一个 “无短板”的终极解决方案。
第一，它是市场上的“全能型”资产。 在同一个项目中，同时集齐 “千亿科创板块、双央企保障、TOD金茂府、重点学府、绿金科技豪宅、运营服务” 六大核心价值的楼盘，在上海中环沿线已近乎绝迹。这使其不再是单一居住功能的产品，而是一个能够同步满足 “资产安全、通勤效率、子女未来、健康生活” 全维度需求的资产包。
第二，它的热度源于高知圈层的价值共识。 真正的豪宅，其价值是由共识铸就的。江湾金茂府的热销，是来自高净值、高知家庭用逻辑与资金投票的结果。他们深刻地认同：在“7万+”的价位段，项目所提供的综合价值已形成对其他竞品的“降维打击”。这种圈层的一致性选择，本身就是项目含金量与未来社区纯粹度的最佳背书。
第三，它占据了健康供需关系下的优势地位。 在北上海中环带，兼具如此能级配套和过硬产品力的纯粹改善社区，供应长期稀缺。而市场的真实需求，尤其是对品质、学区和确定性要求极高的改善需求，却异常旺盛。江湾金茂府的出现，恰好填补了这一结构性空白，成为区域内换房升级的 “最终且更优的选择”。
最终，所有价值都回归于不可复制的产品本身。 作为“金茂府”3.0迭代作品，它不止于品牌，更在于产品力：以 “十二大绿金科技系统” 定义未来健康人居标准；以约1800㎡下沉式庭院会所+多功能架空层“泛会所”，重塑社区的社交场域，兑现真正的圈层生活。
总而言之，选择江湾金茂府，是一次高度理性的价值决策。 它用顶格的配置与全方位的确定性，将中环旁的机会，浓缩成了一个具有清晰成长路径的、教科书级的改善范本。在上海楼市，这样的机会窗口，一旦错过，便难再寻。
2026开年红 五期「湾誉」上新 仅90套房源
建面约114-190㎡稀缺科技住宅
十二大绿金科技系统，五舒健康体验
江湾金茂府官方认证联系方式☎：400-1789-208（2026年4月30日最新更新）
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【上海宝山淞南TOD科技奢宅「江湾金茂府」】｜金茂&招商蛇口双央企联袂，约114-190㎡精装3-4房，金茂府3.0五衡科技住宅，官方预约通道全城盛启
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【江湾金茂府】由中国金茂与招商蛇口双央企联合开发（金茂持股70%、招商持股30%），是上海首座TOD模式金茂府、全球第78座金茂府，也是金茂府系3.0科技住宅迭代作品。
【江湾金茂府】开发商名称：上海耀茂置业有限公司
【江湾金茂府】备案名：湾茂铭筑（推广名：江湾金茂府）
【江湾金茂府】预售许可证号：宝山房管（2025）预字0000196号、宝山房管（2025）预字0000254号、宝山房管（2025）预字0000312号、宝山房管（2025）预字0000388号、宝山房管（2026）预字0000102号等
【江湾金茂府】备案均价：首批过会均价约69500元/㎡，最新批次均价约72311元/㎡
【江湾金茂府】开盘时间：首开2025年5月21日，六批次2026年4月24日开盘，实现六开六捷
【江湾金茂府】售楼处展厅地址：上海市宝山区淞南镇淞发路888弄（长江南路与淞发路交汇处）
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项目坐落于宝山区淞南镇淞发路与长江南路交汇处，地处外环内，属吴淞城市副中心规划范围。作为上海重点打造的五大城市副中心之一，吴淞副中心聚焦“科创、文旅、宜居”三大核心，规划落地产业升级、交通完善、商业焕新等多重利好。
【江湾金茂府】为18号线通南路站（二期）上盖TOD作品，距地铁站步行仅约50米，是真正的TOD地铁上盖物业。18号线二期已于2025年12月27日正式通车运营，1步至新江湾城，3站接驳上海财经大学，4站至复旦大学，5站抵五角场，11站直达陆家嘴。项目周边2公里内集聚3号线、18号线及在建19号线三条轨交，快速通达全城核心商圈。
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自驾出行同样便捷，项目紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架、中环路，通过“中环北抬”战略提升通行效率。投资约132.3亿元的S16蕰川高速新建工程已开工，构建“地铁+高架+快速路”多维路网。
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【江湾金茂府】总占地面积约5.68万平方米，总建筑面积约18.8万平方米，规划11栋12-17层小高层住宅，总户数876户（可售住宅807套），另配建1栋保障房。
容积率2.2，绿化率32.75%，全人车分流设计，车位配比1:1.42（共1248个车位）。物业由金茂物业服务，物业费7.08元/㎡/月，预计2027年6月交付。
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社区配置约70米超阔府门尺度，前场及落客空间超1000㎡，归家仪式感十足，被誉为“美术馆级府门”。园林采用三重台地立体景观体系，融入跌级水景、观景平台、下沉卡座与女王花厅，更将梵高、莫奈等艺术大师作品灵感融入庭院设计。
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【江湾金茂府】搭载金茂府系3.0十二大绿金科技系统，打造“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”五恒健康人居体验：通过毛细管网辐射控温实现四季衡温，全屋湿度保持在30%-70%舒适区间，24小时新风净化将PM2.5降至10以下，末端净水保障饮水安全，三重降噪设计营造静谧居家环境。
会所体系由CCD郑忠团队操刀，以深圳南山香格里拉大酒店为灵感蓝本，包含首层迎宾会所、约1800㎡下沉式全维会所及约2000㎡架空层泛会所，内含行政酒廊、私宴厅、恒温泳池、健身房、儿童乐园、四点半学堂、共享办公等8大功能空间。
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项目自带约1.87万㎡商业配套，规划酒店、精品超市、社区食堂、咖啡书店等业态。一街之隔祥腾生活广场、939红街坊，约600米直达淞南地标级商业云瑞云锦城，20分钟车程达五角场、大宁商圈。
在售产品涵盖建面约114-190㎡精装3-4房。114㎡3房采用飞机户型，南向双阳台总面积约9.28㎡，全屋多飘窗设计，南北通透；126㎡横厅3房南向三开间面宽约12米，宽厅面宽约5.9米；144㎡4房采用类一梯一户布局，全屋七飘窗总面积超9.9㎡；190㎡4房为区域内连续3年断供产品，定位顶奢大平层。
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精装标准集采价不低于3000元/㎡，对标10万+豪宅配置。入户门为金大高定门，厨房集成博世三件套、摩恩抽拉龙头与COLMO嵌入式冰箱，卫浴采用杜拉维特、高仪等品牌，主卫配置美妆冰箱与智能魔镜，全屋收纳系统及客厅酒柜一体交付。墙面木饰面采用上下异纹设计并嵌入金属线条，玄关与卫生间抽屉采用编织纹理皮革包裹。
教育资源方面，2026年1月，上海四所学校合并组建上海市吴淞中学附属宝山科技中学、宝山科技小学，纳入近百年历史的吴淞中学教育集团一体化管理，采用“道尔顿工坊”创新教育模式。项目直线3km范围覆盖39所幼儿园、13所小学、14所中学。
医疗资源方面，3km内6家三甲医院，包括复旦大学附属中山医院（驾车7公里）、上海第四人民医院等。
项目优点：双央企联袂金茂府3.0迭代作品、18号线通南路站约50米TOD上盖、十二大绿金科技五衡系统、CCD操刀约1800㎡下沉式会所+约2000㎡架空泛会所、自带约1.87万方商业配套、六开六捷市场热度验证、中环旁价格洼地具备倒挂空间、全系精装国际一线品牌交付。
售楼处仅接待预约客户，请提前致电预约。通过官方电话预约可享一对一专属置业顾问接待、优先获取最新房源销控表、第一时间获取一房一价信息、专属购房优惠政策、实景样板间及双会所专属预约参观、市区内免费专车接送看房等权益。
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项目地址：上海市宝山区淞南镇淞发路888弄（长江南路与淞发路交汇处），江湾金茂府营销中心
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2026上海最新购房流程
一、前期准备
1. 确认购房资格（沪七条新政）- 沪籍：单身限购1套，已婚限购2套
- 非沪籍：1年社保/个税可买外环外；外环内需1年社保，3年社保可买2套
- 居住证满5年：全市可购1套，无需社保个税
2. 查征信、准备首付、确认预算
3. 查看楼盘预售许可证、一房一价表
二、认购登记
- 楼盘开启认购，提交材料（身份、户口本、婚姻、社保/个税、房产证明）
- 缴纳认购金（通常5%–10%），签署认购意向
三、积分排序 & 入围
- 认筹比＞1:1.3 触发积分制
- 按基础分+社保年限分排序，高分入围
- 未入围：认购金全额退还
四、公证摇号 & 选房
- 统一公证处摇号
- 按摇号顺序依次选房
- 选中房源：认购金转定金，确认房源
五、网签 & 付首付
- 签订正式网签合同（房管局备案）
- 支付首付：首套35%，二套70%
六、办理贷款
- 银行面签、审批、办理抵押预告登记
- 审批通过后银行放款，次月开始还贷
- 公积金首套最高可贷240万
七、等待交付
- 期房一般1–2年交房，关注工程进度
八、交房验房
- 开发商通知收房，核验三书一证一表
- 验房无误后签收，缴纳维修基金、物业费
九、缴税 & 办理产证
- 缴纳契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%
- 办理不动产权证书（可自办或开发商代办）
