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最新消息：南大TOD神盘【中环麓岛】三期预计今日（4.16）取证，18-22日认购，4月29日开盘，共计96套。
108㎡暂时和大家说再见，这次上新的是全新的110㎡，以及6# 楼的146㎡4房。
Part.1
PARK-TOD底盘之上
中建东孚把一整片森林做成社区配套！
2025年6月，中建东孚以81.95亿巨资拿下宝山南大6幅地块，在PARK-TOD底盘之上，一场浩浩荡荡的【造城】运动，开始了。
我们先来看一下，打造PARK-TOD底盘，需要哪些先决条件？
我们以世界级样本城市纽约巴特利公园城为例：
依托约14.2公顷的巴特利公园和哈德逊河的自然生态景观，打造了约37.2公顷的公园城市，围绕着交通核，每年吸引约5,500 万人次游客。
巴特利公园城实景，图源网络
PARK-TOD，强调的是依托生态资源进行综合开发，这种开发模式下，前期需要对生态环境进行投入和保护，实现板块增值，而后通过周边住宅、商业、产业等产生的价值，反哺片区的维护发展。
可以看到，这样的造城方式，首先需要有巨大的生态底盘和便利的交通，建成之后再进行长期的运营和维护。
幸运的是，南大板块完全满足这个条件，我们通过对比紫竹高新和市北高新就能发现，南大智慧城早已完成了超越！
光是生态这一项，南大就遥遥领先：南大智慧城区域绿地率约达43%，人均绿化面积约达39.38㎡人均绿化约为上海平均3倍；约15万方的T型公园，走马塘与溪谷公园一体化设计，规模更甚于巴特利公园！
轨交能级方面，南大智慧城更是一枝独秀，现成的7/15号线已经通车，未来更有18、22、26环伺，加上城际铁路南何支线，南大智慧城未来将坐拥6轨！丰翔路/南大路两大TOD综合体，华润万象系商业已经确认，豪奢品牌有望入驻！直线约800米内坐拥两大TOD综合体，这样的资源密度，即便是市中心也非常罕见，在中环旁，这更是一枝独秀！
相比之下，紫竹高新的商业体量相形见绌，而市北高新，近距离可依托的只有协信星光广场或者祥腾等，距离大宁商圈，仍有一定距离。
优势条件已经具备，而接下来，就是【造城神话】的开始！
在PARK-TOD底盘之上，约10000 ㎡公园溪谷、约10000㎡露营草坪、约1800㎡公园会所 & 约4800㎡景观水院、约10000㎡林中探索乐园、约3000 ㎡社区配套乐园……
项目示意图
约1.5公里生息街道，从链接底商的生活街区，到串联商业、公园、居住的立体街区，通过道路退界、柔性边界、消融内外界限，将街道转化为社区生活的延伸！
我们很难想象如此密集的生态园林，竟出现于此：这并不是在简单的做一个住宅项目，更是在城中造林，林中造园！
一整片森林，都成为了中环麓岛的社区配套！
中环麓岛业主的周末，不再需要去郊野的森林公园吸氧，因为别人羡慕的度假生活，不过是这里的日常！
市集和顶奢门店共荣，城市与自然共舞，很难不让人联想到位于日本东京的麻布台之丘——一个顶配版的国际社区，融入了医疗、教育、酒店、商业、住宅等全部业态，更兼顾美学、科技与人文，实现了居住、购物、教育、艺术、办公和餐饮等多元化功能的完美融合！
南大又何尝不是如此！
南大智慧城示意图
大规模生态资源的养护，将提升板块价值，在未来反哺这里的住宅和商业，产业也将更具有生命力！
这也是为什么宇树科技、中车资产、行云集团等超过800家领军企业锚定南大智慧城的原因！
示意图
项目所打造的约250米北中环第一高，将形成全新地标，宣告北中环，正式进入【南大时刻】！
Part.2
对标迈阿密的“高级脸”
嵌入公园里的会所……
中环麓岛，卷出了新高度
如此高光时刻，中建东孚为南大所带来的住宅，也绝非凡品，实际上，中环麓岛的呈现，将是对南大天际线的重塑。
高级脸！南大版888 Brickell来了！
中环麓岛的美学价值，堪称“南大版888 Brickell”。
2017年，意大利品牌杜嘉班纳（Dolce & Gabbana）在迈阿密打造其美国首个住宅项目——888 Brickell Dolce & Gabbana，90层摩天大楼不仅融合了品牌的经典设计语言，更成为都市奢华的全新地标。
888 Brickell实景图
而在GAD、深圳壹空间、上海集艾、璞辉设计、澜道设计、上海D+H等顶尖设计团队的笔下，中环麓岛南立面采用与888 Brickell同源的大面积玻璃幕墙与铝板，南立面的玻璃和铝板比例达到90%以上，融合直线与弧形元素，塑造出兼具张力与韵律的现代轮廓。
立面以大面玻璃为主导，将千亩公园绿意尽收眼底，在营造轻盈通透视觉感受的同时，更以极致功能主义打破视野边界，实现“建筑为框，自然为画”的日常意境。
项目示意图
面对成本控制以及立面计容旧规的限制，多数项目采用的是简化北立面的设计，即仅在南立面和侧立面采用玻璃幕墙、铝板等高端材料，而在北立面选用涂料。
但作为南大版888 Brickell，中环麓岛自然精益求精，其坚持的“南北立面一体化”设计，在北立面同样采用高规格玻璃与金属材质，确保建筑无论从何种角度观赏，皆呈现出统一、完整的高级质感。
艺术倒角和无界弧形玻璃的运用，与流畅的定制铝板型材线条交织在一起，带来宽屏环幕级视野，将城市风景私藏为日常窗景。
项目示意图
而在约1.5公里的生息街道上，项目不惜采用陶板和玻璃作为立面材质！
项目示意图
相比于传统石材、铝板等，陶板具有天然优势：
图源网络
诸多好处背后，陶板的造价自然是昂贵的：
陶板是以天然陶土为主要原料，添加少量石英、浮石、长石及色料等其它成分烧制而成，由于天然陶土的质地较松软，在可以作为建筑材料所使用之前，需要通过特殊转炉，用高达1150-1200℃的高温反复煅烧，其造价相当高。
一般情况下，我们只会在一些酒店、奢侈品展厅看到陶板。典型的案例就是爱马仕的展厅：
图源网络
我们再来直观地对比一下，以杨浦滨江千万级豪宅和浦东最新交付的8万+爆款积分盘为例：
这样不计成本的投入，带来的将是殿堂级的亮相！而除了“颜值”之外，中环麓岛还带来了更多。
上海首个垂直水院式会所
近年来，立体景观成为了当下新房公区打造的潮流。中环麓岛自然不甘人后，而这份“不甘”，一不小心，就变成了【超越】！
首先，项目带来了约4800㎡的对景式水院，并在院中融入了约1800㎡的公园会所，将会所嵌入公园之中！
项目示意图
而论及会所的功能，泳池、健身房、壁球、SPA、理疗等，全部囊括，足不出户，即可完美满足日常健身健康需求！
园在林中的景观设计，更是让业主在健身的同时，可享受自然生态带来的富氧生活。
想象一下，清晨，步入约会所大堂，感受通透的空间与晨光，在瑜伽室内，完成一场晨间修行，或是在健身房的落地窗前，于绿意环绕中开启充满活力的一天。
午后，景观大堂和花园下午茶休息区成为绝佳的社交客厅。
晚上，来无边泳池中尽情舒展，唤醒肌肉活力后，来到女王SPA馆或者中医理疗馆，进行拉伸和放松……
相比南大其他新盘，中环麓岛的会所无论是在规模上还是在功能性上，都是超前的：
完善的功能配置，实现了从个体养生到家庭休闲，从私人享受到社交展示的全维度生活场景覆盖。这里不仅是一个提供服务的空间，更是一种高品质生活方式的完美呈现。
上海首个三层立体垂直森林社区
项目总计5个地块，享受有近万平的架空层，91地块，更是直接全部架空！
未来归家，于约4.8米高的酒店式门厅，见证约3.4米入户门与定制奢石墙面，无形之中完成喧嚣归于宁静的身份转变；
全架空层与风雨连廊的设计，将社区底层转化为流动的社交聚场，架空层规划为不同功能主题空间，配合会所一起，承载业主人场的情绪价值，维系社区邻里间的情感纽带。
项目示意图
得益于全架空的设计，项目也打造了抬高社区天际甲板，享受全维立体景观。
-1层，是宝山首个创新性天光地库连通“双下沉式庭院”，把自然和天光带到地库，打造非凡仪式感。
项目示意图
1层，为生活甲板，融入沉林溪谷与原野绿丘；2层为天际甲板，在整个天际花园和城际吧台，眺望公园，与自然零距离，城市与社区，在此处消弭了边界。
中环麓岛，通过场地高差塑造出了不同的错层，打造了立体的景观画卷，这样的观景体验，是自然流动着的。
项目示意图
Part.3
上演空间魔法！
超高实得率户型
隐藏的终极福利来了
作为一个【超标】的产品，中环麓岛更是提出了一个颠覆性的内部空间解决方案。
根据独家君的模拟测试，我们得出了项目的实际使用面积：
一般而言，市面上常规能达到实际使用面积约98㎡的产品，建面将达到120㎡以上！同环线上，如桃浦均价已经达到8.5万了，120㎡就要1020万！
来看完整户型图：
可以发现，项目设计了当下非常流行的三阳台产品，景观阳台衔接客厅，直面公园，成为家庭的呼吸之所，承载日常的诗意与远方。
卧室阳台可随心变为书房、花房、茶室或儿童游戏区，为家庭每个成员的个性化需求留白。
另外独立设置工作阳台，科学处理家政需求，维护主要活动区的整洁与美观。
同时，三个阳台也完全可以视业主自身需求，将阳台扩进卧室，得到最舒适的居住体验。
日前，上海规划与自然资源局发布关于《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。
新规明确要求，针对阳台、架空层、外立面等建筑细节，进行了新一轮的调整，阳台不大于户型建筑面积的10%，也就是说，新规之下的百平三房，阳台面积不能超过10㎡，即当下市场上流行的三阳台产品，将会【绝版】！
中环麓岛的三阳台，很可能错过难遇！
项目最新的样板间，已经与大家见面了，感兴趣的小伙伴，千万抓紧预约参观！
南大智慧城全新地标
中环麓岛重磅登场
PARK-TOD生态底盘
纵享15万方生态公园+双TOD商业
建面约110-146㎡
三阳台超高实得率
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1、房地产 是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。 2、房地产业 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。 3、三通一平 是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4、七通一平 指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5、规划红线 是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6、保障性住房 是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7、经济适用房 指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。 8、政策性租赁住房 某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。 9、两限房 全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。 10、自住型商品房 北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡ 11、商品房分类 按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 12、低层建筑 指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。 13、住宅的耐久年限 即住宅的使用寿命一般为50年。 14、会所 以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。 15、塔楼 以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。 16、板楼 由多个单元排列组成的住宅。 17、跃层 一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。 18、复式 在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。 19、错层 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促） 20、进深 一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 21、开间 住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。 22、标准层 平面布置相同的楼层。 23、层高 房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。 24、净高 下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。 25、建筑间距 是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。 26、日照间距包括正面间距和侧面间距 27、日照间距系数 按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。 28、户型 每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。 29、房屋产权 指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。 30、建筑面积 套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。 32、套内建筑面积 套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 33、公摊面积 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。 34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积 35、使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。 36、使用率 使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积） 37、实用率 也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。 38、分摊的公用建筑面积 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。 39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。 40、容积率 总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积） 41、建筑覆盖率 又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积） 42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷） 43、绿地率 是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积） 44、五证及发证机关 （1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》
