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它是我心目中 上海5万块里的最佳选择之一。 一期招商时代乐章自24年5月首开以来的市场表现便已验证：1160多套房源去化超850套，平均月销60多套，源于其 离地铁近、自带商业及产品力突出等优势。
但二期招商中旅・观境自24年12月亮相后的表现却形成鲜明反差：三次开盘推出414套房源只卖了111套，月均去化只有十几套。
同一项目为何一期成绩不错，二期却销售遇冷？大家好！今天李想测评的就是位于宝山顾村板块的 招商中旅・观境，主力户型为110-144㎡的3至4房，过会均价5.07万，主力总价500-800万。鉴于它当前销售数据下滑明显，我们的 总评从A下调至B+。
至于为什么会交易性变差，我们从三大维度来找找原因：
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区位评级A
先从区位找。区位总评给到A，其中地理b+，交通a，配套a+，相邻b+。
轨道交通和大型商业是5万块客群的核心诉求，这两项它都具有优势：第一， 紧邻7号线潘广路站，直线距离约300米，2站换乘15号线、4站直达中环南大，自驾40分钟可至人民广场、陆家嘴等核心商圈；
第二， 自带25万方招商花园城，加上周边14万方的龙湖宝山天街，形成约40万方的商业体量，规模堪比大宁商圈。
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二期观境紧邻一期时代乐章，区位条件并无太大变化，显然，区位并非导致二期销售滑铁卢的主因。
产品评级A
再来看产品。 产品总评A，其中规划与排布a，公区a，户型b+，内装b+。
因社区体量大，开发商基于量价关系， 二期产品做了超配升级。首先，公区方面配备 70米社区门庭、下沉式花园中庭、架空层及6米挑高的酒店式入户大堂；
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1600㎡会所配置星空顶泳池、健身房及行政酒廊。
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其次，户型方面110㎡和144㎡均采用 横厅飞机户型，110㎡户型客厅面宽5.3米、3开间朝南，南向面宽超11米；144㎡户型一梯一户，客厅面宽5.4米，4开间朝南，南向面宽超14米。
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3.1米层高和边套主卧配置的270度景观飘窗，进一步强化了空间尺度感。
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最后，装修标准上一期土地出让要求装标不低于2000元/㎡，而二期做了超配，实际成本超2500元/㎡。
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由此可见，二期的产品力比一期有过之而无不及，所以问题也不在于产品。
交易评级B
既然区位和产品都没问题，那问题自然是出在交易上。 交易评级B，其中定价b，供需c，竞品b，能力b+。
我就告诉你们四个原因：第一，房地产市场持续分化， 低价位新房需求更是伴随整体市场下行 在大幅度下降，甚至很多人已经认为当前买入任何5万级新房都是亏本生意。
第二，它最初的竞品只有大华锦绣四季，如今随着四季隐秀、金茂棠前等新盘入市， 竞品冲击加剧，有了“小甜甜”，还要什么“牛夫人”？
第三，一个 区域承载的需求是有限的，很难承受过度的收割。昨天的徐泾，今天的新顾城，甚至可能明天的南大，韭菜之前被割得太猛的话，是需要时间等后面的长出来的。
第四，新顾城这里的主力总价承载力是在四五百万，而观境较时代乐章在户型面积上做了较大幅度的提升，使得 主力总价从四五百万跃升到了 六七百万，而 这类客群选择余地变大，更易被如区位条件更优的南大板块分流。
上述四点就是造成当前招商顾村项目的交易由盛转衰的原因。不过，我也并不认为六七百万的客群就没有资格享受到140㎡这样更大居住面积的房子。如果你是这类客群，不要被它低迷的销售数据所迷惑，它依然是你好的选择。
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