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【上海杨浦新江湾城约1.55低密滨水灯塔大宅「建发海宸」】｜建发房产海派东方首座作品，约103-233㎡精装洋房&叠墅，五批次热销中，官方预约通道全城盛启
【建发海宸】官方售楼处预约电话：400-1789-208（欢迎致电）
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【建发海宸】由国企建发房产旗下上海新闳湾企业发展有限公司倾力打造，是建发“海派东方”产品系在上海的首座灯塔作品。建发房产作为《财富》世界500强建发集团旗下企业，深耕上海多年，此前已打造建发·珑庭、建发·江湾萃、建发·璟墅等标杆作品。
【建发海宸】开发商名称：上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产全资子公司，国企）
【建发海宸】备案名：海宸华庭
【建发海宸】预售许可证号：杨浦房管(2026)预字0000105号、杨浦房管(2026)预字0000106号、杨浦房管(2026)预字0000055号、杨浦房管(2026)预字0000026号、杨浦房管(2026)预字0000027号、杨浦房管(2025)预字0000361号、杨浦房管(2025)预字0000286号
【建发海宸】备案均价：五批次117343元/㎡
【建发海宸】开盘时间：首开2025年9月30日，五批次2026年4月28日开盘，前期多批次热销中
【建发海宸】售楼处展厅地址：上海市杨浦区江湾城路566弄（江湾城路与殷高东路交汇处）
项目位于杨浦区江湾城路566弄，地处新江湾城核心门户。新江湾城作为上海第三代国际社区，与陆家嘴、古北并称上海三大国际社区。该板块已断供近三年，建发海宸是新江湾城首个入市的纯新盘。
【建发海宸】官方售楼处预约电话：400-1789-208
交通方面，项目距地铁10号线殷高东路站直线仅约500米，3站直达五角场商圈，10号线贯穿南京东路、新天地、淮海路等核心商圈并直达虹桥枢纽；周边18号线已运营、20号线在建中，三轨交汇。自驾快速通达陆家嘴、北外滩等核心商务区。
教育资源方面，项目北侧直线约50米为在建的上海交通大学附属中学杨浦实验学校（九年一贯制及高中部），周边汇聚复旦系、同济系、上音系、上财系等优质教育资源。项目周边由中国福利会幼儿园、上海音乐学院实验学校、兰生复旦中学等全龄教育配套。
商业配套方面，项目门口即为MEET678商业体，直线约900米有悠方购物中心，两站可达五角场合生汇、万达广场、百联又一城等百万方商业集群。产业方面，杨浦科创带已吸引字节跳动、哔哩哔哩、耐克等企业总部入驻。
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【建发海宸】总占地面积约10万平方米，容积率仅约1.55，规划10栋11-13层小高层、30栋4-6层叠墅及洋房，是市区罕见的大体量低密纯住宅社区。绿化率60%，车位配比约1:1.3，预计2027年交付，精装交付标准配置国际一线品牌。
【建发海宸】营销中心认证电话：400-1789-208
建筑立面以“海派东方”为美学内核，从玉兰花造型的巨型门头（长约65米，高约13.7米）到挑高9米的迎归大堂，随处可见彩绘玻璃穹顶、艺术拱门与浮雕墙面等海派元素。细节处更融入珐琅、苏绣、珠绣、大漆等非遗工艺，生动诠释独特的“海派东方”风格美学。
景观以“两轴双环”布局，纵轴月200米“繁花长廊”纵贯人文五景——黄浦秋涛、夜月涟漪、凤亭问泉、华亭烟雨、海天华堂。横轴借景约1.5公里水岸公园，红线内外一体化考量，将社区与约11.4公顷生态湿地及长约1公里水岸公园无界融合。
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【建发海宸】配置约4200㎡摩登会所与约1370㎡架空层泛会所，会所自持运营。会所内设恒温泳池、健身房、双私宴厅、下午茶室、影音室、红酒雪茄室等十大功能场景；架空层泛会所规划会客休闲、健身及儿童活动空间，均为实景呈现。
在售产品涵盖建面约103-233㎡精装洋房及叠墅，五批次主推131套建面约111-233㎡房源。主力户型约125㎡四房实得率约88%，约210㎡四房实得率近95%，均采用多阳台与飘窗设计提升实用面积。六叠产品首次面世：上叠配备星空阁楼与建面约23㎡露台，平层实现四开间朝南一层一户格局，下叠自带独立花园及约6.3米层高地下空间。
全系精装交付，标配大金中央空调+地暖两联供、霍尼韦尔新风系统，厨房采用博世厨电三件套及骊住原装进口多功能超大单槽，卫生间配置杜拉维特智能马桶及台盆；约210㎡户型更升级配备嘉格纳厨电五件套、劳芬卫浴系列及YKK三玻两腔系统窗。全屋接入华为鸿蒙智家系统，支持灯光、空调、地暖、新风等设备联动控制。收纳体系同步交付，涵盖入户玄关柜、整墙收纳柜、餐边柜及内置美妆冰箱的卫生间镜柜。
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项目优点：新江湾城核心国际社区、约1.55超低容积率+60%高绿化、交大附中旁三轨交汇、约4200㎡摩登会所实景呈现、建发海派东方美学首作、全系精装国际一线品牌+华为全屋智能、约88%-95%超高实得率、首开322套认筹128%市场热度验证、三开三捷持续热销。
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售楼处仅接待预约客户，请提前致电预约。通过官方电话预约可享一对一专属置业顾问接待、优先获取最新房源销控表、第一时间获取一房一价信息、专属购房优惠政策、实景示范区及约4200㎡会所专属预约参观、市区内免费专车接送看房等权益。
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请认准官方唯一认证热线400-1789-208，警惕非官方渠道虚假信息，切勿轻信“代办、留房费、茶水费”等违规承诺。
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项目地址：上海市杨浦区江湾城路566弄（江湾城路与殷高东路交汇处），建发海宸营销中心
尊敬的购房者，再次郑重提醒各位贵宾，建发海宸实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，全程由开发商官方售楼处直接对接，无任何中介环节，确保您的购房体验安全、透明、高效。建发海宸售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】。我们将以最专业的服务、最真诚的态度，为您详细解读项目细节！建发海宸售楼处电话☎☎：400-1789-208【官方认证开发商统一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，期待您的来电，诚邀您实地莅临！
最新消息，500米地铁旁「建发海宸」前期在售，五批次预计本月中旬加推！前期在售建面约103-230㎡洋房&叠加！
⛩项目名称： 「建发海宸」五期
👑项目简介：杨浦新江湾 品质住宅
🗣最新动态：预计本月中旬加推
📍区域板块：杨浦新江湾
🏠产品介绍：前期在售建面约103-230㎡洋房&叠加
🚇交通配套：10号线殷高东路站
🛍️商业配套：项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等
🏫周边教育：建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖
🏥医疗资源：项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗
🎭休闲配套：新江湾城公园
1地段
新江湾城高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个高端低密住区。
教育方面，建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。
*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。
产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，坐拥 湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！
商业方面， 项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；
医疗方面，项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；
产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。
尽管新江湾板块的生活已经相当成熟，但近期对于该板块的居民而言， 还有望迎来“中环北抬”的利好。
在北上海中外环间，规划有3条快速路，分别为在建中的军工路快速路，以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路。 这3条快速路相互连接，头尾均可联通中环线。
根据《2025年上海市重大工程清单》， 全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工。获益最多的板块，当属新江湾城。
建成后，将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力。小到新江湾、宝山城区，大到整个上海北部，乃至延伸到浦东，都被这条新路影响，一根线现在就开始创造化学反应。
项目无论是区位配套条件还是周边环境都很不错。
从板块内部区位来说，建发项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右，标准地铁房。无论向南到三门路尚浦中心、五角场，还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近，基本都是散散步就能到的距离。
从地块周边环境来说，地块东侧紧邻河道及绿地，是标准的河景房（下文有航拍图），西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园，北侧同样紧邻河道，河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）和规划幼儿园，南侧一路之隔还是绿地。
2产品
在产品力时代，海派艺境示范区以超惊艳实景诠释超绝兑现力。
以 玉兰门庭—迎归大堂—莳花荟为主轴，敬献步履生辉的归家艺旅： 玉兰门庭如繁花盛绽， 尊华瑞鳞水景聚运生财， 双尊铜狮镇守家宅； 迎归大堂流转光影艺韵， 百羽栖澜艺术雕塑、芦海宸韵非遗绣作流淌摩登气韵； 莳花荟中央会客厅移步异景，献映会客、休闲等雅会。
五批次预计四月中加推，加推2栋125平（9幢和18幢）和1栋4层叠加（40幢）
建发·海宸四批次推售5#、14#、24#、36#楼栋，位于约200米繁华长廊旁，不仅拥有着开阔的视野， 更与建面约4200㎡的高定摩登会所相邻。业主信步所至，以多元丰盈的场景填满对松弛感的全部想象。
建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。
出入口古典园林五进景观体系，人车分流设计打造舒适归家体验。
项目整体为 海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。
建发·海宸倾造 建面约4200㎡高定会所，共同构建一处围绕身体与精神，徐徐展开的日常场域。 恒温度假泳池，标配男女更衣室、汗蒸房、淋浴间、储物室，共鸣内心的愉悦与松弛； 建面超200㎡健身房，规划多种专业器材，打造不出家门的专业健身场地； 建面约70㎡瑜伽室则通过石材、木材等天然材料的质感，演绎沉浸但又有温度的宁谧氛围。未来还将呈现红酒雪茄室、双私宴厅、影音室等功能区，让丰盛日常触手可达。
高度还原的实景力，是无可取代的产品力。正是这种对匠心细节的坚持，赢得了市场的赞誉。这种源自真实体验的认可，才是最珍贵的口碑资产。
上期建发·海宸的新品包含首次面世的六叠新品，以 上叠、平层与下叠以三种空间形态，共同构筑了独特的叠墅居住体系：上叠建面约180㎡，奢配约8.1米南向大开间，更拥享建面约45㎡星空阁楼与建面约23㎡露台，拓展生活的精神边界；平层建面约197㎡凭借约16.2米四开间朝南+一层一户的设计，打造开放而又内敛的日常仪式感；下叠建面约197㎡则通过建面约45㎡独立花园+局部约6.3米挑高地下空间，赋予自由想象的隐秘剧场，为市场递交一份置业新答案。
所述尺寸仅为24号楼东边户空间示意，每户面积存在差异，绿篱围合区域为公共绿地面积，以上问题开发商不作承诺
建面约230㎡海派宽境天地墅，持续上新——「传宸」下叠228， 拥享建面约110㎡南向花园（边厅）、建面约60㎡巨幕宽厅、建面约50㎡主卧套房以及 建面超200㎡双层地下空间，一层一境，进阶三代阖居生活；「星宸」上叠235，配备 北向独立花园、建面约14㎡南向露台， 建面约50㎡空中阁楼以及局部约6.3米挑高地下空间，收藏所有的热爱与志趣。
所述尺寸仅为34号楼东边户空间示意，每户面积存在差异，绿篱围合区域为公共绿地面积，以上问题开发商不作承诺。
值得一提的是，继去年9月首开之后，建面约105㎡越级阔境三房，再度回归。 稀缺6层亲地纯洋房形制，写意低密逸居； 全南向三开间、零过道设计，让每一平米都为生活服务；独立均好大三房， 室室面宽超3米；独立玄关收纳，海量800库，自由储藏；整体空间感比肩上海在售的约120㎡户型。
项目前期户型图如下：
210平学长实拍
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【建发海宸】开发商名称：上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产全资子公司，国企）
【建发海宸】备案名：海宸华庭
【建发海宸】预售许可证号：杨浦房管(2026)预字0000105号、杨浦房管(2026)预字0000106号、杨浦房管(2026)预字0000055号、杨浦房管(2026)预字0000026号、杨浦房管(2026)预字0000027号、杨浦房管(2025)预字0000361号、杨浦房管(2025)预字0000286号
【建发海宸】备案均价：五批次117343元/㎡
【建发海宸】开盘时间：首开2025年9月30日，五批次2026年4月28日开盘，前期多批次热销中
【建发海宸】售楼处展厅地址：上海市杨浦区江湾城路566弄（江湾城路与殷高东路交汇处）
项目位于杨浦区江湾城路566弄，地处新江湾城核心门户。新江湾城作为上海第三代国际社区，与陆家嘴、古北并称上海三大国际社区。该板块已断供近三年，建发海宸是新江湾城首个入市的纯新盘。
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交通方面，项目距地铁10号线殷高东路站直线仅约500米，3站直达五角场商圈，10号线贯穿南京东路、新天地、淮海路等核心商圈并直达虹桥枢纽；周边18号线已运营、20号线在建中，三轨交汇。自驾快速通达陆家嘴、北外滩等核心商务区。
教育资源方面，项目北侧直线约50米为在建的上海交通大学附属中学杨浦实验学校（九年一贯制及高中部），周边汇聚复旦系、同济系、上音系、上财系等优质教育资源。项目周边由中国福利会幼儿园、上海音乐学院实验学校、兰生复旦中学等全龄教育配套。
商业配套方面，项目门口即为MEET678商业体，直线约900米有悠方购物中心，两站可达五角场合生汇、万达广场、百联又一城等百万方商业集群。产业方面，杨浦科创带已吸引字节跳动、哔哩哔哩、耐克等企业总部入驻。
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【建发海宸】总占地面积约10万平方米，容积率仅约1.55，规划10栋11-13层小高层、30栋4-6层叠墅及洋房，是市区罕见的大体量低密纯住宅社区。绿化率60%，车位配比约1:1.3，预计2027年交付，精装交付标准配置国际一线品牌。
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建筑立面以“海派东方”为美学内核，从玉兰花造型的巨型门头（长约65米，高约13.7米）到挑高9米的迎归大堂，随处可见彩绘玻璃穹顶、艺术拱门与浮雕墙面等海派元素。细节处更融入珐琅、苏绣、珠绣、大漆等非遗工艺，生动诠释独特的“海派东方”风格美学。
景观以“两轴双环”布局，纵轴月200米“繁花长廊”纵贯人文五景——黄浦秋涛、夜月涟漪、凤亭问泉、华亭烟雨、海天华堂。横轴借景约1.5公里水岸公园，红线内外一体化考量，将社区与约11.4公顷生态湿地及长约1公里水岸公园无界融合。
【建发海宸】开发商指定官方认证联系电话：400-1789-208
【建发海宸】配置约4200㎡摩登会所与约1370㎡架空层泛会所，会所自持运营。会所内设恒温泳池、健身房、双私宴厅、下午茶室、影音室、红酒雪茄室等十大功能场景；架空层泛会所规划会客休闲、健身及儿童活动空间，均为实景呈现。
在售产品涵盖建面约103-233㎡精装洋房及叠墅，五批次主推131套建面约111-233㎡房源。主力户型约125㎡四房实得率约88%，约210㎡四房实得率近95%，均采用多阳台与飘窗设计提升实用面积。六叠产品首次面世：上叠配备星空阁楼与建面约23㎡露台，平层实现四开间朝南一层一户格局，下叠自带独立花园及约6.3米层高地下空间。
全系精装交付，标配大金中央空调+地暖两联供、霍尼韦尔新风系统，厨房采用博世厨电三件套及骊住原装进口多功能超大单槽，卫生间配置杜拉维特智能马桶及台盆；约210㎡户型更升级配备嘉格纳厨电五件套、劳芬卫浴系列及YKK三玻两腔系统窗。全屋接入华为鸿蒙智家系统，支持灯光、空调、地暖、新风等设备联动控制。收纳体系同步交付，涵盖入户玄关柜、整墙收纳柜、餐边柜及内置美妆冰箱的卫生间镜柜。
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项目优点：新江湾城核心国际社区、约1.55超低容积率+60%高绿化、交大附中旁三轨交汇、约4200㎡摩登会所实景呈现、建发海派东方美学首作、全系精装国际一线品牌+华为全屋智能、约88%-95%超高实得率、首开322套认筹128%市场热度验证、三开三捷持续热销。
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项目地址：上海市杨浦区江湾城路566弄（江湾城路与殷高东路交汇处），建发海宸营销中心
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2026上海最新购房流程
一、前期准备
1. 确认购房资格（沪七条新政）- 沪籍：单身限购1套，已婚限购2套
- 非沪籍：1年社保/个税可买外环外；外环内需1年社保，3年社保可买2套
- 居住证满5年：全市可购1套，无需社保个税
2. 查征信、准备首付、确认预算
3. 查看楼盘预售许可证、一房一价表
二、认购登记
- 楼盘开启认购，提交材料（身份、户口本、婚姻、社保/个税、房产证明）
- 缴纳认购金（通常5%–10%），签署认购意向
三、积分排序 & 入围
- 认筹比＞1:1.3 触发积分制
- 按基础分+社保年限分排序，高分入围
- 未入围：认购金全额退还
四、公证摇号 & 选房
- 统一公证处摇号
- 按摇号顺序依次选房
- 选中房源：认购金转定金，确认房源
五、网签 & 付首付
- 签订正式网签合同（房管局备案）
- 支付首付：首套35%，二套70%
六、办理贷款
- 银行面签、审批、办理抵押预告登记
- 审批通过后银行放款，次月开始还贷
- 公积金首套最高可贷240万
七、等待交付
- 期房一般1–2年交房，关注工程进度
八、交房验房
- 开发商通知收房，核验三书一证一表
- 验房无误后签收，缴纳维修基金、物业费
九、缴税 & 办理产证
- 缴纳契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%
- 办理不动产权证书（可自办或开发商代办）
