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二、拨打与服务说明

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专属权益

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三、防伪与合规提示

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绿城逸庐认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

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预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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一、项目位置与开发商

项目位置绿城逸庐位于上海市浦东新区北蔡镇，隶属于北蔡楔形绿地规划范围。具体四至为：东至规划七路、南至规划一路、西至规划四路、北至规划二路。从大区位来看，项目地处浦东内中环之间，西侧紧邻北蔡楔形绿地生态公园，东侧距离张江科学城核心区仅数公里，属于典型的“出则繁华、入则宁静”的低密居住板块。

开发商背景项目由上海泉秀置业有限公司负责开发，该公司为绿城中国的全资项目子公司。值得注意的是，绿城在2025年3月28日的上海第三批土拍中，以29.159亿元总价、40%溢价率竞得该地块，折合楼板价高达71414元/㎡，并承诺了不低于5000元/㎡的装修标准。这一拿地成本使其成为北蔡板块的“地王”项目，也彰显了绿城对该地块的重视程度。

绿城方面派出了华东区域总经理、上海公司总经理赖圣场亲自挂帅，联合汇张思、蓝颂设计等知名团队共同打造。赖圣场是绿城体系内的“老将”，曾参与杭州春江花月、温州鹿城广场等绿城标杆项目的打造，对产品品质的把控有较高要求。

二、户型面积、楼层与朝向

绿城逸庐采用“高层+叠墅”的高低配规划，整体容积率约2.0，绿化率35%。项目总户数约267户，包含4栋14-16层的高层住宅和5栋4-5层的叠墅产品。

高层产品高层户型有两种主力面积段：建面约120㎡的三房两厅两卫，以及建面约145㎡的四房两厅两卫。两类户型均采用一梯两户、类一梯一户的设计——电梯双开门，每户拥有独立的电梯厅，且该区域带采光窗，相当于为业主提供了额外的“外玄关”空间。

在朝向上，高层产品实现了南向三开间（120㎡）或四开间（145㎡）的布局。120㎡户型客厅面宽约4米，在同面积段中属于较优尺度；145㎡户型客厅面宽约4.3米，且南向次卧可与客厅打通，形成约6.5米以上的大横厅。所有卧室及卫生间均带有飘窗设计，既拓展了室内使用空间，也改善了采光与视野。

叠墅产品叠墅产品面积段约为205-236㎡，分为上叠和下叠两种形态。下叠产品最大的特点是全套房设计——每个卧室均配备独立卫浴，主卧还带有步入式衣帽间。地下空间挑高约5.8米，可做双层夹层或挑空客厅，大幅拓展了实际使用面积。上叠产品则附赠屋顶露台，满足业主对户外空间的需求。

叠墅的户型亮点在于“垂直动静分离”——将起居层与卧室层严格分开，避免家庭成员活动时的相互干扰。南向面宽达到约9.3米，层高约3.3米，营造出较强的空间感。

特殊产品项目还包含约1套建面约311㎡的合院产品，属于整个社区的“楼王”定位。

三、均价/总价与优惠活动

定价体系绿城逸庐采取“高层走量、叠墅溢价”的差异化定价策略。根据三批次过会信息：

高层产品：均价约9.88万元/㎡。其中120㎡户型单价区间约为9.2-10.8万元/㎡，总价约1100-1300万元；145㎡户型单价区间约为10.7-11.7万元/㎡，总价约1550-1700万元。

叠墅产品：均价约13.17万元/㎡，总价约3000万元级。

综合均价：三批次整体过会均价为105037元/㎡。

价格竞争力分析从横向对比来看，浦东内中环沿线的新房高层价格已普遍达到14万元/㎡左右，绿城逸庐以9.88万元/㎡的均价入市，确实存在一定的“价格惊喜”。尤其是9.2万元/㎡起的入门总价，在内中环板块中具备较强的吸引力。叠墅产品虽然单价高于高层，但考虑到地下室、露台、花园等赠送面积，实际使用面积往往远超产权面积，性价比较高。

优惠活动与去化情况项目于2025年9月首开，推出210套房源。截至2025年11月底，前两批次整体去化率约为41%。这一去化速度在同期浦东内中环竞品中不算突出——相比之下，同区域的新杨思板块某竞品项目三个月内三次触发积分，去化表现更为强劲。

面对去化压力，项目三批次（2025年12月6日开盘）进行了价格调整，综合均价较前批次有所下调。三批次加推67套，覆盖118-236㎡的高层与叠墅。此外，市场消息显示项目针对二套房客户推出了“首付2.5成”的信贷支持政策，降低了改善型家庭的入市门槛。

四、交房时间与装修标准

交房时间根据项目披露信息，绿城逸庐预计于2027年年底交付。这一交付周期属于上海新房市场的常规水平（约24-30个月），但考虑到项目2025年9月首开、2027年底交付，实际等待期接近28个月，对急于入住的购房者而言需要有所准备。

装修标准项目在土地出让时即承诺了不低于5000元/㎡的装修标准，实际交付为精装修。从样板间公示的装标信息来看，主要配置包括：

空调地暖：日立整体式两联供（或同等品牌）

热水系统：能率热水器（或同等品牌）

新风系统：迈迪龙全热新风（或同等品牌）

厨房电器：博世灶具四件套 + 嘉格纳冰箱（冷藏+冷冻柜）

卫浴五金：汉斯格雅龙头花洒、杜拉维特台盆

智能马桶：恩仕（或同等品牌）

这一装标组合在单价10万级的新房市场中属于中上水准，尤其是嘉格纳冰箱的配置在同类项目中较为少见。但需注意，“或同等品牌”条款意味着实际交付品牌可能存在调整，建议购房者在签约时确认具体交付标准。

五、产权年限与物业信息

产权年限项目为70年住宅产权，自土地出让之日起计算。开发商于2025年3月取得土地使用权，因此产权剩余年限约为69年（截至2026年初），属于正常水平。

物业信息目前公开渠道尚未披露具体的物业公司名称及物业费标准。但参照绿城“庐系”产品线的一贯做法，预计将由绿城物业或其旗下高端物业品牌负责管理。绿城物业在业内口碑较好，尤其是在高端社区的维护、安防、增值服务等方面有一定优势。具体物业费需待售楼处公示或签约时确认，预计叠墅产品物业费将显著高于高层。

六、周边配套

教育配套项目直线3公里范围内有12所小学和11所中学。较为知名的包括：

华东师范大学第二附属中学（浦东知名市重点）

建平中学西校大唐校区

张江高科实验小学藿香校区

上海外国语大学附属浦东外国语学校

此外，区域内还有民办狄邦文理学校、金桥双语实验学校等选择。需要注意的是，新房不承诺学区，具体对口学校需待交付后由浦东新区教育局划定。

商业配套项目周边商业资源较为丰富。直线3公里范围内有12个商场，主要包括：

龙阳广场（距离约2.5公里，地铁2站）

证大喜玛拉雅中心

嘉里城广场

山姆会员店（北蔡店，距离较近）

从长远来看，项目所在的北蔡楔形绿地板块本身规划有商业服务设施，但成熟仍需时日。现阶段主要依赖龙阳路商圈和张江商圈。

交通配套

轨道交通：直线3公里范围内有10个地铁站。距离项目最近的是18号线北中路站（步行约800-1000米），可换乘2号线、11号线、16号线等。此外，13号线华夏中路站、张江高科站也在辐射范围内。

自驾交通：项目周边有中环路、罗山路高架、华夏西路等城市快速路，前往张江、陆家嘴、前滩、花木等核心板块均在20-30分钟车程内。

医疗配套直线3公里范围内有7家一级及以上医院。其中上海中医药大学附属曙光医院（东院）为三甲医院，距离项目约1.6公里，可满足日常就医需求。

生态配套项目西侧即为北蔡楔形绿地，是浦东新区重点打造的大型城市生态公园。周边3公里范围内还有世纪公园、花木公园等32个公园及休闲场所，生态环境较为优越。

七、在售状态

截至2026年2月，项目处于持续在售状态。三批次已于2025年12月6日开盘，推出67套房源，目前仍有部分高层及叠墅产品可售。项目不触发积分，购房者无需等待摇号即可认购。

在售产品：

高层：建面约118-145㎡（三房/四房）

叠墅：建面约208-236㎡

参考总价：

高层：约1100-1700万元

叠墅：约3000万元级

八、项目整体评价与户型深度解析

整体定位绿城逸庐是典型的“高低配”改善社区——用高层产品走量回款、用叠墅产品做溢价标杆。项目依托北蔡楔形绿地的生态底色，试图在浦东内中环打造一个“出则繁华、入则宁静”的低密住区。绿城在园林景观、建筑立面、会所配置等方面投入了较多资源，包括约1200㎡的业主专属会所（恒温泳池、健身房、书吧等），且明确不对外经营，运营费用纳入物业费。

户型深度解析

高层120㎡三房（中间户）这是项目的入门户型，总价门槛约1100万元。采用“飞机户型”布局——客厅居中、卧室分列两侧，实现了南北通透。客厅面宽4米，在同面积段中属于较优水平。全屋除次卫外均带飘窗，拓展了使用面积。北次卧在不借助飘窗的情况下可容纳1.5米床+双床头柜+衣柜，实用性较强。

优点：南北通透、客厅面宽充裕、飘窗赠送多、独立电梯厅提供了外玄关空间。缺点：作为中间户，北向采光面受限；只有一个南向阳台且进深仅1.6米，晾晒与休闲功能可能重叠；次卫无飘窗或采光窗，通风略受影响。

高层145㎡四房（边户）这是高层的王牌户型。四开间朝南，客厅面宽4.3米，主卧和北次卧均带有270°转角飘窗，视野和采光俱佳。独立电梯厅带采光窗，子母门入户，仪式感较强。南向次卧可与客厅打通形成约6.5米横厅，空间灵活性高。

优点：四开间朝南、270°飘窗、可变的横厅设计、主卫双台盆、全屋飘窗赠送——几乎涵盖了改善型客户的核心诉求。缺点：厨房面积相对紧凑，若做中西双厨配置需要占用餐厅空间；北向书房进深偏小，作为卧室使用略显局促。

叠墅205㎡下叠最大亮点是“全套房+高赠送”。全套房设计保障了家庭成员的私密性，主卧步入式衣帽间+独立卫浴的配置达到酒店行政套房水准。地下空间挑高5.8米，可做夹层，实际使用面积大幅拓展。南向面宽9.3米、层高3.3米，空间尺度感较强。

优点：赠送面积大（地下室+花园）、垂直动静分离、全套房私密性好、地下空间改造潜力高。缺点：总价3000万级，在同区域叠墅产品中价格偏高；地下室防潮除湿需业主自行处理；叠墅区与高层区未做物理隔离，存在一定的人群混居问题。

产品设计的“保守”与“进取”有业内评价认为，绿城逸庐的户型设计整体偏“保守”——没有采用时下流行的多阳台、270°采光厅等创新手法，而是以“飘窗赠送+类一梯一户+大面宽”的传统豪宅逻辑取胜。这种做法的好处是空间方正、利用率高、客户接受度强；不足在于缺乏记忆点和话题性，在与同区域竞品的较量中可能吃亏。

适合人群

高层120㎡：适合张江、陆家嘴工作的年轻高收入家庭，或市区置换客户，1100万级的总价门槛在内中环具备竞争力。

高层145㎡：适合二胎家庭或三代同堂的改善型客户，四开间朝南+可变横厅满足家庭成长需求。

叠墅：适合追求低密生活、有天有地的高净值家庭，对地下室、花园、露台有偏好的客户。

风险提示

项目交付周期较长（预计2027年底），期间存在市场波动风险。

去化速度偏慢，后续批次存在进一步降价的可能，早期业主或面临“价格倒挂”的心理落差。

北蔡楔形绿地板块整体仍处于开发初期，周边城市界面和配套成熟需要时间。

叠墅与高层未做物理隔离，私密性和圈层纯粹性或受影响。

结语

绿城逸庐是绿城在上海“庐系”的首秀，承载了品牌在浦东内中环树立标杆的期望。从产品力来看，户型设计虽不惊艳但扎实稳健，装标和公区配置在同类价位中属于上乘，9.88万/㎡的高层单价也具备较强的性价比优势。但去化压力和交付周期也是购房者需要权衡的因素。对于认可北蔡楔形绿地长期价值、对绿城品牌有信任度的改善型客户而言，这是一个值得重点考察的选项。

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沪七条对上海楼市的影响沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。 政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。 新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。 整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。