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说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录
二、拨打与服务说明
预约到访
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到访提示
项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
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信息更新
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预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-939-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。
专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。
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今天来梳理一个“高层+叠加”项目：位于松江区松江新城板块的中国铁建・西派云间。
中国铁建・西派云间位置图
叠加比高层卖得快
该楼盘从拿地之初，即是网红地块。项目出让面积42481㎡，容积率2.3，可售住宅 91651.18㎡ ，保障房 4885.27㎡，配套公建 1169㎡。
去年5月9日，该地块吸引了中铁建、象屿、招商、保利发展4家争夺，最终中铁建以总价24.7亿元，楼面价25288元/㎡，溢价率20%竞得。
此后，项目规划为7幢多层、9幢17层高层和1幢12F小高层，并于去年10月、12月，今年4月、5月共计推盘四次，其中前三次共推出284套房源，总体去化率47%，月均去化17套，属于中等水平。
项目总平图
项目开盘情况
值得一提的是，楼盘高层和叠排的去化率情况。其中高层推出224套，去化率42%，叠排推出60套，去化率60%。
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项目业态统计
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而从户型分析上来看，高层房源中，125方的户型去化率73%，表现不错，但148方和188方的去化不畅。而叠加户型的155和165方去化相对较快，都为6成。
项目户型统计
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项目自开盘以来的总销售11个亿中，叠加占了3.6个亿，占比33%。说明叠加的表现，明显要比高层好很多。
二
叠加房源缘何卖得更好？
西派云间容积率2.3，算不上低密社区。为了满足市场对低密房源的需求，所以规划了高层+叠加的物业类型。
项目鸟瞰图
同样的房源，自然是叠加受欢迎的概率更高一些。但叠加一般面积更大、总价更高，所以劝退了部分购房者，西派云间则比较好地规避了这个问题。
1、 叠加的户型设置较小，分别为上叠155方4室2厅1厨3卫，和下叠160方3室2厅1厨3卫户型，这一户型设置，比高层的最大户型188方要小，接近于148方的面积。
2、 叠加为毛坯交付。在很多叠加房源都选择精装修的时候，西派云间叠加为毛坯交付，一方面，大大降低了单价，另一方面也恰好了匹配了大部分客户的需求：叠加客群总体对个性化要求更高，反而更喜欢自己装修。
3、 总价性价比凸显。跟目前市面上很多叠加产品相比，西派云间的叠加总价在1000万元左右，稀缺性较强。同时，因为项目总盘为760户的中等规模楼盘，所以配置了会所等公区配套，而一些低密小区则因为体量较小，反而这方面的配置较少。所以今年3月，西派云间示范区开放，也吸引了部分购房者青睐。
4、 跟项目的高层相比，叠加显得更有卖点。目前项目叠加成交均价62878元/㎡，高层54654元/㎡，价差1：1：15，低于市面上普遍的1.2定价原则。这当然也是因为高层是精装修，叠加是毛坯，却意外凸显出了性价比。
而部分户型的总价，叠加的总价甚至低于高层。如155方的上叠，备案均价61757元/㎡，成交均价956万元；188方高层平层的备案均价59970元/㎡，成交均价1142万元，后者虽然有精装修加持，但毕竟叠加相对于高层来说，空间体验感更强，去化更快就在情理之中了。
三项目的操盘启示在哪？
首先，在整体市场不是很火爆的大背景下，高低配依然是一个比较好的选择。
在高层房源去化不利的情况下，率先推出更有诱惑力的叠加产品，从而实现快速去化和资金部分回笼，之后再细水长流，通过示范区开放、产品细节打造等方式，持续消化高层房源，是一种不错的策略。
其次，低密产品在定价时，跟高层房源相比要凸显出性价比，才能更吸引购房者下单。
此外，控总价非常重要。即使是针对实力更强的低密改善客户，总价区间依然非常关键。事实上，目前就有不少楼盘为了凸显高端，盲目上市总价高昂的联排房源，但最后却得不到市场认可，毕竟此类客户对于房企品牌、产品要求等更高，决策周期也更长，导致项目资金大量沉淀在该类房源上。
最后，叠加等低密房源，如果定价合理、操盘得当，的确对市场具有比较大的吸引力，特别是在松江新城类似的板块，如果有新地上市，预计依旧会成为网红地块。
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