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去年保利外滩序bund45凭借约727%认购率，成为年度TOP1红盘！
回首起来，滨江低密8层洋房是它的价值底色，而保利在此之上精心雕琢的近乎零瑕疵的户型，则让项目成为“教科书”，至今“四叶草设计”、“方正6人桌餐厅”、“多飘窗”已成为多家开发商学习的对象。售楼处电话：400-118-3159
而在刚刚开放的保利海玥外滩序bund98样板间，除了一以贯之的超强人气，我也很幸运地看到了外滩序四叶草户型进一步的迭代，每一平方米都在“放大招”！
底色依旧是飞机户型+大餐厅空间，升级之处在于：
1、真正做到了全屋飘窗，其中有两个大270°L型飘窗，甚至厨房都有飘窗（常规户型只有三个卧室有飘窗），这些飘窗全部加起来，赠送面积目测有一间卧室。
2、真正做到了全屋收纳，其中玄关收纳分类更为精细，主卧部分能放2个完整的600mm深度的衣柜，就连主卫墙面也被充分利用...收纳设计贯穿全屋，真正实现 “空间零浪费”。售楼处电话：400-118-3159
此外，项目在色系运用、审美等细节上也有迭代升级。
同样是备受认可的8层滨江洋房，这一次搭配迭代后的百平米四叶草户型，鼎流业态+神级户型，bund98预计将擦出更耀眼的火花。
掀起空间设计革命
锋芒毕露的爆款100平3房，每平米利用到极致
我们展开说一下户型：
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
首先空间上，三个极致：
1、极致采光/屏占比
厨房与阳台由客餐厅一字相连，打通南北优秀的采光与通风性能；
主卧和北次卧均带约270°大飘窗，就像手机一样，超高屏占比，将采光+景观+空间都做出来IMAX效果。售楼处电话：400-118-3159
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
2、极致私密性
四叶草设计，三个房间相对独立，互不打扰，这样的设计一般只出现在130㎡以上户型。
3、极致利用率
相比常规动静分区户型，该100㎡没有过道浪费，餐厅更是宽敞方正，可容纳6人桌，与市面120㎡户型餐厅尺度相当，大家庭聚餐其乐融融。
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
飘窗数量更比常规户型翻倍，三个卧室都有飘窗（两个约270°飘窗），甚至双卫和厨房都做了飘窗，目测下来赠送面积相当于一间次卧。
三个卧室尺度也很宽敞，都可以放下柜子和正常尺寸的床，正三房更好契合家庭成员成长需求。售楼处电话：400-118-3159
厨房在U型基础上还能容下双开门冰箱。
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
参观下来，我觉得该户型实际使用面积和市面110㎡高层差不多，实在点说，节省了约10㎡总价，差不多100万了。售楼处电话：400-118-3159
其次，空间只是冰山一角，令我感触颇深的还有三点：
1、百平米户型中更多元的生活场景
约270°飘窗除了打开景观视野，铺就大床之外，还可是私人观景台，还能承载猫咪慵懒的午后，更能成为收藏品、艺术品的摆台，样板间为行业打开了思路，它可以摆放业主迷恋的古董、名表等，也可陈列新生代执着的跑鞋、盲盒等。
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
2、百平米户型中更优雅、更贴合年轻人的审美
大部分样板间，天花板、墙面、地面在颜色和风格上存在割裂感，但在bund98我能感受到色系的相对统一，比如玄关收纳的木饰面，与墙面、地板几乎一个色系，营造一气呵成的视觉观感，传递出一种低调内敛的豪华感。
厨房水波纹玻璃的运用是一大亮点，把它拉上，有保护隐私的作用，更为空间注入朦胧感的艺术气息。售楼处电话：400-118-3159
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
而电视背景墙岩板，以其独特的纹理和质感，成为空间中的点睛之笔，提升了空间品质感和艺术性。售楼处电话：400-118-3159
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
弧形元素更是统摄室内的一大主角，吊顶、立柱转角处随处可见，施工难度大，但给予空间更加温柔的姿态。（当前创意样板间效果，未来以交付为准）
甚至地板拼花方式都有不同种，工艺繁杂，只为能给业主带来更高级的居住体验。售楼处电话：400-118-3159
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
3、百平米中天花板的收纳体系
玄关收纳更精细，每个格子的规划都很贴近生活，随手物件，女主人的高靴，吸尘器、扫地机器人、行李箱等都有各自安置空间。售楼处电话：400-118-3159
同时玄关柜底部也特意做了镂空，可以摆放拖鞋、换洗的鞋子等。
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
眼前一亮的是卫生间收纳，竟然都“武装”到了墙面上，女主人的发箍、面膜、口红、香水、沐浴露等都有了更顺手的摆放处，触手可及，转身可达。售楼处电话：400-118-3159
约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准
在精装层面，项目走的依旧是高奢范，嘉格纳（或同等品牌，下同）吸油烟机、燃气灶、洗碗机三件套，大金地暖、空调，博世冰箱，铂浪高水槽/龙头，高仪水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝马桶等国际高定装标在bund98聚首，确保业主后期使用体验。售楼处电话：400-118-3159
再看建面约130㎡4房，满足二胎家庭/三代同堂居住需求。
四开间朝南，拥有同级鲜有的无敌大面宽，且三个卧室朝南，阳光满溢。
类独立电梯厅设计，让出入更具尊贵感、私密性；4卧飘窗+2个卫生间飘窗，甚至厨房都配有飘窗，7飘窗实用性拉满。
边套约270°飘窗也是标配。
另外，市面4房起步面积普遍140㎡，bund98建面约130㎡就做到了功能4房，相当于一样的功能性，bund98节省了约10㎡购房成本。
总结一下，特别百平米，户型做大容易，做小练手艺，上海百平米段终于出现购房者既要又要还要的户型。
百平米既满足三房功能，空间还大，更有强收纳，这在之前是悖论，而这次在保利产品力不断迭新下成为现实，拓宽了上海百平米人居上限。售楼处电话：400-118-3159
项目每一个细节都为了更大化舒适度
其实购房者需求并不复杂，我在和客户现场聊天的过程发现，主要诉求就是“住得舒适”。
那在这一点上，bund98没有对手。
不仅室内空间舒适，bund98从地块质素、业态到建筑细节、景观等，从外到内每一项都在为更高的舒适度服务。
比如南向无遮挡，采光视野好：
bund98南侧是限高12米的风貌住宅，前后左后几乎没有遮挡，尤其高楼层视野触达性非常好，预计可眺望滨江大厂及陆家嘴四件套。
比如超高窗墙比：售楼处电话：400-118-3159
为何项目有那么多约270°飘窗？就是为了更极致发挥这块地的采光和视野优势。
项目背后的每一个费事、费力的动作，都旨在提升居住舒适度。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
比如三进归家，仪式感拉满：
社区大门、社区大堂、入户大堂层层递进。
且归家门庭沿街展面视觉冲击力很强，奢石与质感金属巧妙结合，刷新杨浦滨江美学面貌。售楼处电话：400-118-3159
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
更本质的还是，1.8容积率下8层洋房舒适度秒杀高层，市场几乎无竞品。
一方面，洋房亲地性、楼间距、楼栋私密性、得房率等都吊打高层，人均资源占有也比高层多。售楼处电话：400-118-3159
另一方面，“纯洋房”带来的好处就是平权。
在bund98，社区内部设置中央景观园林，打造14大景观场景，得益于平权，各楼栋和各楼层享受的采光、景观资源都差不多，户户都很舒适。售楼处电话：400-118-3159
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项目效果图仅供参考，以实际交付为准
说到这里，bund98难以复制，需要超强地块天赋+保利精工匠心，缺一不可。
事实上，买房人遇到并成功抢到市中心洋房的概率，微乎其微。
极少的供应，决定了市中心洋房在二手市场上的绝对话语权。
bund45&88热销就是洋房价值的最好的印证，分享两个数据：
其一，能建8层纯洋房得益于约1.8容积率，在新房容积率普遍2.5的市中心，低容指标可遇不可求。售楼处电话：400-118-3159
上海近5年拍了357块住宅用地，其中滨江板块容积率≤1.8的仅有8幅，占比仅约2.19%。
数据来源小胖看房手工统计
且从后续看，大桥东核心区预计只有两个洋房项目，卖一个少一个。
其二，链家约11万套挂牌房源，房龄10年内8层及以下滨江洋房挂牌只有4套。
本质是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。
信息来源链家，2025.4.17
一江一河+新质秀岸+顶配九宫格
关键大厂兑现在即，入主正当时
在居住舒适之余，购房者还希望有不错的价值预期。
那纵观上海滨江段，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等价格已不低，我认为真正还能有比较高价值跳跃力的只有杨浦滨江。
理由很简单：
①、上海土拍市场大爆发，地王频出，拉动了热门板块的新房价格上限，甚至有业内人士称，每一次土拍都是对板块新房价格的重构。整条滨江段，杨浦滨江后续土地最多。
②、还有什么规划比一江一河更具确定性？
无论城市如何扩张，上海的顶层规划设计都会一直围绕一江一河。而bund98占位的杨浦滨江，是顶层规划黄浦江核心区的最后拼图，这一点保证了项目规划能级的确定性。
而在今年3月，杨浦滨江南段全域被纳入核心滨江段，承载 “新质秀岸段” 的重担，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心。
这片区域价值迎来新一轮的深度挖掘与重估。
而在这片区域，真正的核心则是大桥东“九宫格”。
一方面，这里有约320米地标建筑群，你要知道每一个至高点都是城市核心。
杨浦滨江九宫格内最高达约320米的地标商办，将成为杨浦新至高点，不仅是城市形象的崭新名片，更将稳稳压阵大桥东核心区域，吸引众多企业总部及高端商务人士汇聚，进一步提升区域商务能级与影响力。
项目区位示意图，仅供参考
另一方面，顶配九宫格，拥有上海核心滨江段更强的产业集群、低密住宅和滨江商业...售楼处电话：400-118-3159
1、世界级滨江科创高地，兑现在即
杨浦滨江核心商务区规划了对标世界的互联网产业，众多大厂沿杨浦滨江一字排开，建设如火如荼，且基本都有竣工时间。售楼处电话：400-118-3159
2025年，中交集团总部、中节能上海首座、美团科技中心C座D座的接连竣工交付，宣告着杨浦滨江的土地价值爆发。
2026年，杨浦滨江创智中心、美团科技中心A座B座、字节跳动滨江中心、哔哩哔哩全球总部有望接连交付，标志着杨浦滨江产业带基本成型，无疑将吸引着全球的目光。
2027年，约45万㎡超极合生汇将开业，为滨江带商业版图画上圆满一笔。彼时，整条产业带全部兑现，一个集科创研发、文化创意、商业消费等多功能于一体的现代化滨江产业带将全面呈现。
注意了，这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口。售楼处电话：400-118-3159
保利海玥外滩序bund98，深入科创总部集群核心腹地，近水楼台，其成为区域内臻稀的、能够轻松实现从科创大厂步行或骑行归家的全新楼盘，直面科创辐射强大能量。售楼处电话：400-118-3159
2、约51万方滨江商业带
滨江普遍缺商业，而未来的杨浦滨江，美团商业（规划打造黑珍珠主题美食街）、B站商业（二次元主题特色）、超极合生汇及国际时尚购物中心相互串联，将形成一条约51万方的滨江商业带，高规格的商业将进一步加码板块价值。
3、三大超前“新质”规划
这里采用前沿的嵌入式规划+开源性城区+共生型街道3大“新质”规划方式。
在道路十字交汇处巧妙嵌入各类型功能区域，如美团、B站总部园区，使得城市呈现内外交错、相互串联的格局，进一步激发科创活力。
项目效果图，以实际交付为准
4、滨江核心段难得的低密高端组团
相比前滩、后滩、徐滨九宫格的高密度，bund98所在区域得益历史建筑和里弄遗迹保护，周边又形成滨江难得的低密九宫格组团，臻稀性不言而喻。
按照规划，除项目西侧有一块洋房布局，其余清一色都是限高12米的低密组团（风貌住宅）和绿地，未来低密生活及高端圈层氛围可以预见，也是核心滨江段更为高级的住宅组团。售楼处电话：400-118-3159
bund98是该低密九宫格首发住宅，也是片区唯二的洋房。
地块规划来源《杨浦滨江南段最新控规2023批复稿》
平心而论，与杨浦滨江核心商务区同纬度同价位的其他板块，能级不弱，规划也有。但你要问它们具体有哪些产业公司？什么时候成型？却无人能回答。
反观杨浦滨江，参考在建产业竣工时间和商业落地时间，杨浦滨江很可能在2027年迎来全面繁荣，这个时间点卡的非常巧妙，也就是项目交付前后，这份确定性更是全市少有。售楼处电话：400-118-3159
所以，当下及时“建仓”，我认为是明智的选择！
最后，我在现场发现陆家嘴客户特别多，为什么他们青睐这里？
这一代金融、互联网年轻人，既向往时尚前卫的生活，又希望离工作区近，毕竟事业处在上升期，加班也较频繁，所以通勤时间、距离，是重中之重。
那自驾便捷，几站地铁可直达的保利海玥外滩序bund98，便是承载他们首置、首改梦想的上佳选择，如果再加上1300万级+高潜力+低密住宅，项目基本是唯一解。
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