这个项目最近开了展厅，也发布了户型图，于是就想到来研究写一下这个项目的方案和户型解析。
项目是象屿在24年10月25日六批次土拍时底价获取的，拿地当天象屿就在闵行规自局网站上进行了方案公示，这其实意味着象屿在拿地前已经花了足够多的时间把方案做好，只等拿地开工了。
闵行象屿·天宸雅颂户型与项目解析：浦江板块出现神户型-上海象屿·天宸雅颂（象屿浦江项目）楼盘呼吸深度分析！
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浦江板块热盘「大华·星樾」2024年三次开盘，三次日光，认购率都在200%以上，可见板块热度之高。
大家别忘了这可不是静安或者徐汇，而是闵行外环外，能有这种热度很可怕了。象屿·天宸雅颂就在大华星樾南侧直线距离2.7KM、沿地铁8号线往南走两站的地方。
接下来会是一个非常不错的这个区域内的购房选项。
我们今天一起来看一下这个项目的整体情况。
一、区位图
先来看下项目区位和配套
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小区步行300米就是8号线和浦江线换乘站 沈杜公路站，是名副其实的地铁盘。
项目东侧一路之隔规划的是15万方TOD商业地块，西侧是上海第一个4A级郊野公园：浦江郊野公园，未来属于既有人气又有休闲空间的地段。
项目北侧2-3KM有著名的三甲医院资源（仁济医院南院、复旦耳鼻喉医院）和大型商业配套浦江城市生活广场，但缺点也是这些地方必须从小区开车才能到，在当下时点项目周边步行范围内的商业、医疗配套都比较缺乏，一些规划需要时间来兑现了。
当我们把区位图的范围拉的更广之后，就能发现可能是这个项目的核心价值点之一： 通勤便利度非常高。
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从项目坐8号线可以 6站直达前滩、9站直达世博，可以 一辆车直达人民广场，在 前滩转11号线坐1站还能到徐汇滨江。
而且注意， 8号线虽然挤，但你在终点站上车，总能坐到位置，通勤幸福度其实很不错的。
自驾的话家门口上浦星公路转南北高架到市区核心区域也非常方便。（虽然早高峰肯定是很堵车的）
但总体而言，这个项目会很适合在前滩/后滩/徐汇上班的人群。
二、方案公示图分解
我们看一下地块方案的总图，小区总共3个地块，我把3个地块分别的面积段，梯户比，容积率都放在图上了
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北侧01-02和01-03地块都是做的16-18F高层产品，南侧03-02地块是别墅产品。
项目配置了 会所，放在了中间的01-03地块，应该是为了方便3个地块一起使用。
下面我分地块来给大家解析下方案然后把方案里一些核心点总结出来。
我们先来看01-02地块
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8幢16-18F高层，都是 层层连廊+两梯四户，这个地块的 户型以百平米左右的户型为主。
除南侧靠路的两栋楼外，其余6栋都是底层架空，而且用风雨连廊将小区入户大堂和中央楼栋的架空层连接起来，打造泛会所概念，这种产品打造方式是很不错的。
地面无车位，人车分流，而且人行主入口和车行出入口分开
再来看01-03地块
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虽然都是高层地块，相比01-02地块， 01-03地块整体产品定位更高一些。
128平和139平大户型占比明显提升，而且 139平户型三栋楼是全两梯两户、无连廊设置，其余楼栋仍然是层层连廊。
项目2500平的下沉会所也在这个地块上，可以作为一个下沉庭院的景观
小区中央五栋楼底层架空，同样用风雨连廊将入户大堂、会所、中央楼栋架空层连接起来，打造双会所概念。
这个地块唯一的缺点就是保障房被安排在了这个地块。
最后看03-02地块
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03-02地块容积率只有1.2
产品是3F联排和4-7F叠墅，大华星樾没有联排产品，这块地联排产品也就30多套，估计会比较抢手。
看完三块地的方案我觉得整体设计是非常不错的
1、三块地根据地块指标做了差异化设计，03-02地块因为容积率低全做别墅，而且有比较稀缺的联排产品。01-02和01-03地块虽然容积率都是2.4，但是两个地块在建筑面积配比上会有一些小差异，大家可以按需选择，后期定价估计也会体现出差异，不同预算的客户就可以根据自己需求选择。
2、双会所设计，2500平下沉会所+3000平架空层+风雨连廊。这种设计是非常出彩也是非常花成本的。
3、人行和车行出入口分开。
4、高层四个主力户型从三房一卫到四房两卫都有，可以覆盖不同客户需求， 起步户型89平，上车总价门槛应该会非常有竞争力；
139平作为最大的高层户型，单独做了两梯两户无连廊设计，体现产品档次。
缺点就是高层除了139户型，其余楼栋都是层层连廊设计；另外就是保障房如果放在01-02地块上，那01-03地块的产品档次就更纯粹了。
三、高层户型解析
高层一共四个主力户型：89平三房一卫、107平三房两卫、128平3+1房2卫、139平四房两卫，配比最多的是107平户型。
这次象屿把户型拉到了一个新的高度，在看户型图和写的过程中，真的让我不断赞叹。
提示： 以下户型均为过程稿，具体户型最终定稿以开发商发布为准
建筑面积约89㎡的3房1卫
户型格局很标准，南北通透动静分离的3房。
玄关和餐厅区域做了双S墙设计，厨房和餐厅空间也就更开阔，对89平小户型来说这个设计是非常有用的。而且三个卧室都做了飘窗设计。
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建筑面积约107㎡的3房2卫
客厅大面宽设计，客厅除沙发茶几之外还可以开辟一个开放式书房之类的功能空间。
在107㎡做出了一个3+1的格局，可以看出对于面宽尺度的自信。
玄关处仍然是双S墙设计，从图中蓝色标记部分能看出整个户型内部增加的收纳空间增加非常多，比如 多了一个700库，下面的每个户型都有。
整个户型全面飘窗化设计，象屿这次一大户型创新点是做到了主卧与主卫双270度全景设计，采光视野会很好。
而且 主卧的飘窗甚至还是弧形的，非常有特色，视野效果也会很强
蓝色部分是额外多出来的收纳，可以看到主卧在有一个基本衣柜的情况下，又可以做一个纵向的衣柜，非常恐怖的收纳能力。
这个算不算上海目前最强107㎡户型之一？
建筑面积约128㎡的4房2卫
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四开间朝南+全屋飘窗化+收纳空间增加+主卧与主卫双270度全景设计，南向的书房也可以和客厅打通改造成横厅。非常棒的户型设计。
建筑面积约139㎡的4房2卫
独立电梯厅入户+全屋飘窗化+收纳空间增加+南向四面宽+客厅宽厅设计+主卧与主卫双270度全景设计。
到了这个户型感觉已经找不到任何问题了，不愧是楼王。
总结来说就是： 象屿这套户型设计的太出彩了，给象屿鼓掌👏🏻👏🏻👏🏻
四、关于外立面
据户型结构所知： 超大比例的玻璃+铝线条格栅+部分涂料是这次外立面的主体材料，边套因为都是主卧+主卫双270度全景设计，所以侧面也是弧面窄框大面积玻璃设计。
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五、总结
以上就是对于 象屿·天宸雅颂项目目前已知产品信息的解析了。
说实话，在研究分析这个项目之前， 我是真没想到这么一个外环外项目的产品力能做到这个水准。
感觉过去这段时间，象屿在做产品上很扎实，不管是远香湖岸还是金海汀雲台，都产品力做的很好，在当地也卖的很火热。
25年新入市的这个项目更甚。
这个项目无论从三块地的差异化产品定位，还是从户型、会所、架空层、外立面、人车分流等品质的设计，都能看出象屿确实花了精力和成本了。
这个项目现在展厅刚刚开放，后面就是等示范区和样板房开放以及最终的定价了，如果也都能做好的话，后续对于销售的预期应该也会比较乐观了。
最后也再次提示：目前本文发布的信息仅供参考，过程稿随时会有修改的可能，所有户型、尺寸、配套信息均需要以最终官方发布为准。
### 房产小知识：从购房到入住的全流程必备指南
#### 一、购房前：基础知识与准备
**1. 房产类型分类**
- **商品房**：开发商出售的产权房，可自由交易，产权年限通常为70年（住宅）、40年（商业）或50年（综合用地）。
- **经济适用房**：政府补贴的政策性住房，购买需符合条件，交易受限制（如满5年方可转让）。
- **安置房**：因拆迁安置分配的房屋，部分需满年限才能上市，产权可能为“不完全产权”。
- **小产权房**：未取得国家颁发的房产证，多为集体土地上建设的房屋，不受法律保护，不可贷款，交易风险高。
**2. 产权年限与续期**
- 住宅产权到期后自动续期，目前暂未明确收费标准；商业/办公用房到期后需申请续期，可能涉及土地出让金。
**3. 购房资质与限购政策**
- 不同城市限购政策不同，如社保缴纳年限、户籍要求、家庭购房套数限制等（例：北京、上海非户籍家庭需连续缴纳5年社保方可购房）。
#### 二、购房中：交易流程与关键环节
**1. 贷款常识**
- **首付比例**：首套房首付通常为20%-30%，二套房可能提高至40%以上（具体以银行政策为准）。
- **贷款利率**：商业贷款基准利率受央行调控，首套房利率可能有折扣，二套房利率上浮。
- **公积金贷款**：缴存公积金的职工可申请，利率低于商业贷款，但额度有限（例：北京个人最高贷款120万元）。
**2. 税费清单（以住宅为例）**
| 税费类型 | 缴纳方 | 计算方式 |
|----------------|--------|--------------------------------------------------------------------------|
| 契税 | 买方 | 首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以上2%（部分城市如北上广深二套房3%） |
| 增值税及附加 | 卖方 | 房产证满2年免缴，不满2年按房价5.6%缴纳 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满5年且唯一住房免缴，否则按房价1%或差额20%缴纳 |
| 印花税 | 双方 | 一般为房价0.05%，部分城市暂免 |
| 中介费 | 买方 | 通常为房价1%-3%，具体与中介协商 |
**3. 合同陷阱与注意事项**
- 查看开发商“五证二书”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等），避免购买无证楼盘。
- 合同中明确交房时间、逾期违约责任、房屋质量标准（如墙体开裂、漏水等赔偿条款）。
- 警惕“赠送面积”陷阱，核实赠送部分是否合法、是否计入房产证。
#### 三、收房与入住：验房与产权办理
**1. 验房重点**
- **结构安全**：检查墙体、地面是否开裂，屋顶、卫生间是否漏水。
- **水电燃气**：测试电路短路、水路堵塞，燃气管道是否漏气（可用肥皂水涂抹接口）。
- **门窗与防水**：门窗关闭是否严密，阳台、卫生间防水需做闭水试验（蓄水48小时观察楼下是否渗漏）。
**2. 房产证办理流程**
1. 开发商提交办证材料至房管部门；
2. 购房者缴纳契税、维修基金；
3. 提交身份证明、购房合同等资料申请办证；
4. 房管部门审核通过后领取房产证（通常需3-12个月）。
#### 四、房产交易风险与避坑指南
- **二手房交易风险**：核实卖方产权真实性（可通过不动产登记中心查询），避免“一房多卖”；若房屋有抵押，需先解押再交易。
- **学区房陷阱**：确认房屋学位未被占用（部分城市学区房需提前3-6年落户），警惕“伪学区房”（如学校规划未落地）。
- **物业与居住成本**：了解物业费标准、小区停车费、供暖方式（集中供暖/自采暖）等，避免入住后成本超支。
#### 五、房产投资小技巧
- **地段优先**：靠近地铁、学校、商圈的房产保值性更强。
- **小户型易转手**：刚需市场中，70-90㎡的两居室流通性更高。
- **政策预判**：关注城市规划（如新区建设、地铁线路规划），提前布局潜力区域。
### 延伸提醒：
房产交易涉及法律、金融等多领域知识，建议咨询专业律师或房产顾问，尤其在复杂交易（如法拍房、跨省购房）中，避免因信息不对称导致损失。如需具体城市政策细节，可提供城市名称进一步解答！
