保利外滩序45
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项目解说视频如下，团队小伙伴们精心制作了一个“云示范区动画”，模拟了：
建成后在小区里漫游的感受、
一整天坐在室内的日照感受、
部分套型的阳台视野等等
欢迎点击收看！
项目看房官方预约通道如下，扫码填写后，官方销售会联系您：
对于大部分读者来说，提到风貌别墅，总是会联想到“楼间距近、面宽小、采光一般”这些体验感不佳的固有印象。
所以，市面上目前在售的十多个风貌别墅项目，有没有例外？
也是看完保利外滩序45地块的风貌别墅，我确定了，是有的。
项目售楼处有沙盘和异地建设的样板间，看的时候我就感慨，这么好的先天条件，要是有个能体现街巷、里弄关系的实体样板间就好了。
因此我们为这个项目做了个“云实景示范区”动画，如文首两个动画：
从动画中我们可以看到，整体建筑的排布相对疏朗开阔，直观的体验就是不会觉得压抑，直观的体验背后，是硬核的规划参数。
我们一一来解析：
1，容积率不会骗人
目前市面上热门项目容积率我们也整理了一张表格~可以看到从整盘容积率来说，保利外滩序排第二，仅次于弘安里：
但是我们直观体会到的是外滩序45风貌别墅的肌理比弘安里更疏朗~
原因在于外滩序45别墅区域的容积率，估算仅0.9左右。
0.9的容积率是什么概念，大家都知道“禁墅令”在上海执行的时候，就是以1.0为分界线，2010年上海率先在全市范围内停止容积率1.0以下的住宅用地供应。
直到2024年8月 青浦远郊（其实在朱家角了，下图5、6、7地块）才开始挂牌了容积率0.8的纯别墅地块。标志着远郊区容积率限制放宽，但中心城区，尤其是内环内，依旧严格控制。
2，历史肌理的优越性
做风貌别墅，除了容积率，还需要很谨慎的尊重原来的肌理。这一点，外滩序45更占优势。
参考历史卫星图，外滩序45风貌的原始肌理，更接近于“上方花园”这样的花园里弄住宅，与大多数石库门里弄有明显的区别。
3，建筑间距/建筑高度比值
在传统建筑学里，还有个更好的参数去体现底层逻辑，也就是建筑间距/建筑高度的比值。早年建筑师没有制图软件而且靠手算日照间距的时候，这是非常决定性的参数。
一般三层的风貌项目，多数檐口高度在10米左右，大部分的风貌项目，建筑间距在7米左右，例如恒昌玖里，又例如高福里。
下图：恒昌玖里总图截图
下图：高福里总图截图
他们的建筑间距/高度比值≈0.7
而外滩序45经过测算，建筑主体间距超过10米，间距/高度比值>1
已经挺接近翡云悦府这种“完全不风貌”的现代风格叠加别墅项目的数据了（间距16米/建筑高度约13米≈1.2）
翡云悦府如下图所示：
测算下来，更是与已经售罄的“浦开摩登江南”项目，部分楼栋间距/高度的比值一样：也是1
项目即将加推，据悉新加推的套型均价在4000万左右，总价最低的一套在3900万左右。
1，日照；
我们用模型来模拟了一天的日照情况，分别选取了日照条件相对不利的第三排3层风貌别墅的一楼客餐厅，和最后一排的2层风貌别墅的一楼客餐厅。
为什么要做这个模拟呢？因为无论是谁看样板间都不可能坐在里面看一天，尤其现在这个样板间还是个异地样板间，不能完全体现真实情况。
模拟了夏天从早上6点到傍晚7点的日照情况，下图分别为二层风貌别墅和三层风貌别墅的室内日照动图。
可以看到一天中大概有半天时间，一楼都有直接的光照进入室内，而且主要集中在上午到中午这段时间。既可以带来很好的采光，也可以避免夏天的西晒。
同时应读者要求，也模拟了一年中日照最不利的冬至日日照：
可以看到一天中大概有大约4-5小时时间，一楼都有直接的光照进入室内，而且主要集中在中午到下午这段时间。是冬天日照最实用的下午时间段的日照。
2，花园赠送面积比：
除了日照这样大家都很关心的点，间距大也使得足够的底气赠送更大面积的花园。可以看下几个风貌项目赠送花园的大小。大部分项目200+平左右面积段，花园面积一般只有保利外滩序的几分之一，要达到类似70多㎡花园面积，一般要400-500平米这个面积段才能做到。
3，隐私性提升：
针对隐私性，我们截取了几张体现前后排关系的模拟图，同时做了一段小区漫游视频（见文首的视频）。
杨浦滨江的好视野
保利外滩序是不是还有别的亮点？那就是杨浦滨江带来的好处：看三角套的视野还挺正的。
项目距离黄浦江仅550米左右：
因此，有些户型的露台就有还不错的东方明珠景观。
甚至走在小区里，因为楼间距比较大，遮挡问题还好，有些街巷就能看到东方明珠。
另外就要再次提到项目的特殊外立面，思南公馆同款的拉毛水泥+卵石外立面，在目前绝大部分风貌项目都用砖的情况下，可以说是很有特色了。
对于豪宅来说，外立面美观很重要，但如果在美观的基础上还能具有独特性、标志性，是一个不错的优势加成吧。
下图：思南公馆外立面
下图，保利外滩序外立面一角实拍截图，层次感十分丰富，与目前绝大部分风貌项目存在明显的差异化：
项目即将加推，据悉新加推的套型均价在4000万左右，总价最低的一套在3900万左右。
保利外滩序45
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