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上海静安保利“永兴里”楼盘开盘当日清盘，认购率达247%，创静安区年度最高认购率。高层清盘后，别墅即将入市！ 仅21席建面约170-210㎡的城央风貌墅邸， 满足中国人骨子里对院落生活的向往。
双拼别墅
奢侈品里的限量品
从国家住建部颁发“限墅令”，到2019年出台“禁墅令”， 容积率强制≥1.0的硬性指标，彻底封杀独栋产品面市可能。在此背景下， 双拼别墅作为仅次于独栋的高端物业形态，必将成为当仁不让的城市塔尖人士之选。
双拼别墅，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，只有两户。 双拼别墅三面采光，有着近乎无可挑剔的通透度、舒适度，有天有地，是具有呼吸感的别墅。
2024年上半年上海新增双拼供应仅82套，占别墅市场总量不足7% （克而瑞数据）。 永兴里21套风貌别墅中双拼占比约90%以上，在新房市场上可谓稀缺中的稀缺。
“在土地供应归零的倒计时里，每一套双拼别墅都是城市权力阶层的‘不动产芯片’——它不生产空间，它只是稀缺性的搬运工。” ——《亚太豪宅白皮书》
鸟瞰图
巷道空间比例
与舒适度优势
保利永兴里城央别墅： 巷道宽度约2.4-2.9米，建筑高度10/10.65米，宽高比 D/H=0.25-0.3。
上海石库门风貌别墅： 石库门里弄巷道宽度约1.5-2.5米，建筑高度10米，宽高比 D/H=0.15-0.25。
优势分析：
永兴里的D/H值更接近人性化步行尺度阈值（0.2-0.3）， 空间围合感适中，既保留传统风貌的亲切感，又避免上海部分里弄的压抑性 （D/H<0.25易产生心理压迫）。
巷道效果图
巷道宽度约2.5-2.9米时，可满足双向错身步行+小型绿化带 （上海石库门风貌别墅多需贴墙避让）。同时永兴里的风貌别墅围墙采用的是 镂空栏杆+绿篱围合， 相较于市面上常见的石库门高实体围墙，通透性和交互感更强。
巷道效果图
双拼的采光日照能有多好？
日照和采光有区别吗？
日照需要阳光直射到房间内，并且有时间和质量的要求。而采光还包括其他自然光源，主要通过窗地比来衡量，和开间的面宽及窗户的大小有关。
先看一下日照
保利永兴里的楼栋间距约6.1米， 拉齐了黄浦区中海顺昌/恒昌玖里（约5-7.5M）和华润润园（约5-6M），老静安信达信安里（约5-5.5M）的水平。
舒适而松弛的楼栋间距不仅带来了更大的一层庭院面积，同时也带来了相对优秀的日照时间。
三万平方通过专业日照模拟计算，【保利永兴里21套风貌别墅】冬至日每户平均日照时长： 3.2小时。
对标上海核心地段的风貌别墅项目中（冬至日每户平均日照时长2.4小时） ， 保利永兴里风貌别墅的日照占据绝对的优势。
再看一下其他季节的日照，更加优秀。
以上以03#01号为例，其他楼栋请联系销售获取。
再看一下采光
永兴里双拼别墅为三面采光， 相较于联排别墅的两面采光，其空间通透性更接近独栋别墅。
加之每层拥有两个南向面宽，每户实际可享南向六面宽 ，这一尺度在同面积段平层豪宅产品中极为罕见。再与上海市面上同面积段的风貌别墅相比，多数产品南向都为两面宽，但单层轴线总面宽一般在 7.9米左右，能达到 8 米以上者甚少。
永兴里别墅的南向面宽轴线尺寸约 8.7M， 实现了公共空间及居室全朝南的布局。极大地提升了室内采光效果和空间开阔感，为居住者营造出更为舒适、豪华的居住体验，革新了墅居产品面宽的新高度。
8#9号采光图
另外通过南北对流和侧向通风设计，永兴里双拼别墅的室内空气流动性优于联排别墅， 居住舒适度显著提升。
8#9号通风图
8#9号3F通风动图
图上模拟计算的是在春夏季东南风环境下，户内的通风情况。颜色代表风速，红色最优，蓝色基本静止；箭头代表流动方向。从中可以看到，南北卧室有最大风速的红色箭头，表示在开窗情况下，这些房间都有最好的通风条件。其他房间也都是中等情况的通风条件。
大面宽、双拼三面采光以及较高的窗地比设计 不仅给人带来更加舒适和阔绰豪华的空间感，还充分保证了采光通风，为居住者创造了一个明亮、通透的居住环境。
一层一世界
各层自有天地
功能分区明确 ：地上3层+地下2层（包括夹层）的布局，地上部分为生活区（客厅、餐厅、卧室），地下部分为休闲区（影音室、酒窖、健身房、私人画室），功能分区清晰，互不干扰。 （以下以8#9号为例）
垂直结构布局，动静分离的设计 可以更好的承载众多生活场景的需求，更好的私密性，玩乐与居住分隔，娱乐生活优雅切换。
以下视频来源于
三万平方
，时长 00:19
多元的入户方式，满足了居住者不同的生活场景需求。
其一， 业主停车后可通过电梯直达一层，出电梯后紧邻一个公卫，方便洗手清洁，体现了人性化的设计细节。
以下视频来源于三万平方
以下视频来源于
三万平方
，时长 00:14
其二， 从南侧庭院进入室内，一进门便是绿化。独立玄关入户，并预留了玄关柜的位置，既增添了归家的仪式感，又兼具了功能性，使居住者在进入家门的瞬间即可感受到温馨与舒适。
1F：共享空间
一层拥有约 14 米的南向前庭花园，将生活与自然紧密相连，为居住者提供了一个亲近自然、享受户外生活的空间。
所有房间均面向院子，营造出南向景观最大化的活动空间。 从业主的生活方式出发，立体院落体系的设计使得露台和院子相互呼应，生活围绕院子展开，为居住者提供了更加私密、舒适且富有情趣的生活空间，增强了居住的归属感和幸福感。
大尺度 LDK 开放式的客餐方厅，3.6M 的层高使空间大气开阔。 餐厅面积约15㎡，满足家庭聚餐和社交活动的需求。
超大的餐厨空间，可灵活打造成中西结合的多元厨房空间。 中厨区配备大功率炉灶，满足爆炒需求；西厨区可打造精致吧台，用于烘焙、制作咖啡，满足多样烹饪需求 。
轴线面宽约8.7 米，进深约 4.4 米，面积约 35㎡， 大面宽短进深的设计加大了屋内的采光， 舒适度更强，整个空间显得格外开敞气派。
此外， 南侧书房可作为阳光老人房，独立于晚辈分层而居， 互不影响，方便老人活动腿脚、侍弄花草，同时也为老人提供了一个安静、舒适的居住空间。
2F：双套房
二层设置了两个套房，均朝向南侧， 每个套房都配备了独立的卫生间和衣帽间，卫生间全明设计，尺寸舒适。
其中一个卧室卫生间可容纳五件套配置（非交付），包括淋浴、浴缸、马桶、双台盆等，为居住者提供了高品质的生活体验，满足了家庭成员对独立、舒适居住空间的需求。
忙碌一天的居住者回到房间，放满一浴缸热水，撒上喜欢的浴盐，在氤氲水汽中泡个澡，洗去一身的疲惫，尽情享受高品质的生活体验，满足了家庭成员对独立、舒适居住空间的需求。
3F：私享空间
三层为南向主人套房空间，配备奢华双台盆卫浴间、朝南的露台以及独立大衣帽间。 露台可作为家庭活动聚会的场所，供居住者欣赏夜景、星空、赏月或进行烛光晚餐等活动，为生活增添浪漫与情趣。
此外，除主人套房外，还有一间与其联通又可独立的空间，白天，男主人在这里专注工作，不受外界干扰；工作到很晚时，便在此休息，互不干扰，实现了空间的多功能利用。
夹层：社交空间
夹层空间设计为茶室和会客间， 可容纳社交时光，采光井的设计使夹层也能获得阳光入室，为室内营造出明亮、舒适的氛围。同时，夹层与负一层挑空的家庭娱乐室对望，成为家庭成员间充满趣味的互动空间，增强了家庭成员之间的交流与互动。
负一层：兴趣空间
局部挑高空间，可做夹层，具备丰富的功能可能性。
若居住者热爱艺术创作，这里能摇身一变成为私人画室， 居住者可以在此尽情挥洒颜料，将脑海中的奇思妙想转化为具象的艺术作品。
周末，一家人聚在影音室， 关上灯，打开投影仪，享受一场精彩的电影盛宴；或是邀请朋友来家中开 party，将这里布置成轰趴室，灯光闪烁，音乐激昂，大家尽情跳舞、欢笑。
也可以根据居住者的喜好和需求， 自由安排为酒窖，收藏各种美酒；或是手工空间， 发挥创意，制作精美的手工艺品。无论是闲暇时间的娱乐健身，还是周末、节假日邀请朋友开 party，都能在此得到满足，为居住者解锁生活的各种美好可能。
可变空间设计
保利永兴里城央别墅户型的另一大特色在于其灵活可变的空间设计， 秉持 “隔墙越少越好、预留的系统接口越多越好” 的原则， 为不同的生活方式预留了丰富的可能性。
一层空间可根据居住者的需求灵活改造， 如设置为书房、阳光老人房、瑜伽室、茶室或健身房等； 地下夹层同样具备高度的可变性， 可安排影音室、藏酒室、台球室等功能空间。
这种尽可能减少内部承重墙体和柱子的空间设计，为居住者提供了自由发挥的空间，使其能够根据自身的生活习惯和兴趣爱好进行个性化的空间布局，满足多样化的生活需求。
小结
保利永兴里 218㎡别墅户型 通过 “有天有地有院子” 的设计，以及宽绰的面宽设计、创新的 L 型合院形制、可变的空间设计，还是多元的入户方式、分层的功能布局 以及理想的生活方式呈现，都充分满足了高净值人群对居住品质、私密性和个性化的需求，为城市中心的墅居生活树立了新的标杆。
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