2025保利外滩序45评测:楼盘优缺点分析,保利外滩序45能不能买,一文读懂保利外滩序45!
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上海总价四五千万的赛道上，有一个项目走出独立行情，今年2月底推出的BUND45一批次别墅销量问鼎3月全上海销售第一，现仅余少量。内环内+滨江+低密别墅多重高能属性拉满的保利·外滩序BUND45，在4000W+级风貌别墅赛道逢推必爆。
保利·外滩序作为限墅令下市中心豪宅的新业态——风貌别墅面世，首屈一指的地段、稀缺的别墅业态，加上独具特色的文化底蕴，直接问鼎恒产价值天花板。目前，二批次花园别墅已经登场，这或将成为入主黄浦江心最后的机会！
产品唯一性：上海滨江核心段唯一的花园里弄风貌住宅。
极致亲江化：约500m滨江，拥揽正滨江CAZ。
花园最大化：主力户型约61-108㎡花园面积，内环最大花园面积最大的风貌别墅产品。
面宽极致化：约11.3米面宽，双面采光极致化。
极高附赠率：五层空间，五房四套房，地下室层高约3.9-5.7米，买入210㎡享受400㎡+居住体验。
作为内环唯一纯粹低密墅区，BUND45建筑面积约175-280㎡花园别墅，容积率仅1.2。据悉2023年上海出让的74幅宅地里，容积率1.2及以下的地块，仅有4幅，容积率1.2-2之间的地块，也只有29幅。
超低密住区，让视野与私密性大大提升，外滩序BUND45花园别墅主楼距约6.5m-10m，规划一轴五巷的海派花园墅境，步移景异，是超越传统风貌住区的极致奢感！
外滩序拥有约11.3米面宽 400㎡+别墅享受：随着保利·外滩序别墅样板房开放，很多人参观后，纷纷感叹：“这才是风貌别墅产品力的天花板。”
外滩序突破传统风貌别墅窄面宽规制，如建面约210㎡风貌住宅，规划四行两列布局，巧妙拓展社区横向尺度，打造整层一体化奢阔厅堂设计，塑造约11.3米面宽，达到了400多平的别墅里面才有的效果，契合现代高净值人群对“开放感”的需求。
别墅约61-108㎡花园面积 同面积段花园面积最大：BUND45花园墅藏，打造了市面独树一帜的颜值。这和市面上常见的风貌住宅的青砖、红砖看起来完全不同，此外大尺度的南北花园（主力户型约61-108㎡）是目前同面积段内花园面积最大的风貌别墅产品，让人梦回百年前的花园洋房生活方式，好比与巴金、丰子恺共享同一种花园生活。
五层墅居空间 超高附赠：BUND45别墅产品，约175-280㎡户型的二层/三层墅邸，可兑现5层居住空间的体验感。
首层会客厅&二层家庭厅：打造两层不同属性的私属客厅，更是为塔尖人群的量身打造，社交待客和家人陪伴的双重需求皆能满足！同时，五房4套间的极致设计，让家族生活各享一方私密天地。
地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，可自由打造家庭影院、书房、茶室等，业主可以充分发挥想象力。顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好。
在上海，地段的基本逻辑就是土地资源不可复制。官方以高定位为笔，为杨浦滨江的发展绘就坚实底色。
杨浦滨江，沿着黄浦江约45公里黄金岸线难得的成片开发带，正以“世界级科创水岸”的姿态重塑城市格局，承载着796万方的开发体量（约等于2.6个前滩、5个陆家嘴），2024年《黄浦江沿岸规划》将其全域纳入核心区段，这里不仅是CAZ中央活动区唯一科创中心，更将成为"未来水岸生活样板区"。
示意图 仅供参考
示意图 仅供参考
中央活动区（CAZ），在《上海市城市总体规划(2017-2035)》中首次披露，其范围相较于一江一河、或是内环更为紧凑，仅占上海市辖区总面积的1.18%。
保利外滩序BUND45立踞“内环内 + 滨江 + CAZ科创中心”三重核心区域， 汇聚城市顶级资源、堪称核心中的核心地段，也让保利外滩序坐拥多重资源禀赋，在执掌未来机遇同时，更具备能级超越的成熟生活配套。
示意图 仅供参考
15分钟直达陆家嘴：BUND45占位坐享“三横三纵”立体交通网络，12号线、18号线双轨交汇，20分钟直达南京西路、陆家嘴CBD；驱车经杨浦大桥、大连路隧道，迅捷接驳全城核心商圈，15分钟直达陆家嘴、北外滩。
示意图 仅供参考
三大商圈环绕，杨浦滨江左手北外滩，右手陆家嘴，南侧近距离拥享东方渔人码头，满足业主的日常购物、休闲需求，同时享受国际化丰盛烟火气。
约500m滨江艺术生活秀带：保利外滩序BUND45距离黄浦江约500米，踱步间际遇世界滨水艺术秀带，近66幢历保建筑、约48.6公顷公共绿地、约5.5公里滨江绿道（数据来源：解放日报）。
更值得关注的是其独特的文化生态：被称为“城市绿肺”的杨浦大桥公园已实景呈现，由旧厂房改造的绿之丘、明华糖仓等文化地标，构成了家门口的艺术长廊。2024年中国设计智造大奖在此举办，无人机灯光秀点亮滨江夜空，这种"科创+人文"的复合场景，正是未来水岸生活的最佳注脚。
时代机遇下的资产选择：在黄浦江核心段开发殆尽的当下，BUND45不仅是城市更新的标杆之作，更是不可复制的资产配置选择。随着2026年区域产业全面落地，这里或将成为上海“最贵一公里”。保利外滩序BUND45的二批次花园别墅已经启幕，建议意向客户提前预约，把握入主内环滨江的最后机会！
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