虹口金茂璞元:备案均价 16.8 万 /㎡,四期新品即将加推

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专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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一、项目基础信息：内环瑞虹地王，璞系顶序科技大宅

1. 项目位置

金茂璞元坐落于上海市虹口区曲阳南路，紧邻四平路与天宝路交汇处，占据内环内瑞虹新城正芯位置，是板块三十年城市更新的收官封面作品。项目身处外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角辐射范围内，距离黄浦江岸线约 800 米，可直接承接三大核心区的产业、商业、金融与高端居住外溢红利。地块当年以近 90 亿总价、超 11 万 /㎡楼面价成为虹口单价地王，先天地段价值与稀缺性无可复制。

2. 开发商信息

项目由中国金茂与新加坡庆隆集团联合开发，中国金茂为世界 500 强中化集团旗下旗舰房企，央企背景、资金实力雄厚，以府系、璞系高端产品线闻名全国，在上海打造过金茂府、静安金茂府等多个现象级豪宅，交付口碑与产品品质长期稳居行业第一梯队。新加坡庆隆集团则擅长高端住宅与城市综合体打造，双方强强联合，共同将金茂璞元定位为内环内新一代科技健康顶豪标杆。

二、户型面积、楼层朝向：一梯一户，大面宽奢阔格局

1. 主力户型面积

项目规划 5 栋 24-31 层高层住宅，总户数 493 户，定位纯改善高端社区，无小户型、无公寓产品，圈层高度纯粹。主力户型为建面约 128-130㎡三房两厅两卫、170-172㎡四房两厅三卫、200㎡四房两厅三卫，以及建面约 239-240㎡五房两厅四卫楼王产品，全系一梯一户私梯入户，得房率高达 90% 以上，空间利用率远超同区域同类项目。

128-130㎡三房作为入门级改善产品，格局方正、功能齐全，满足三口之家或首次改善需求；170-172㎡四房为项目主力走量户型，双主卧套房设计，适配二胎家庭与三代同堂；200㎡四房进一步放大尺度与观景面，偏向高端改善；240㎡五房为社区楼王，五开间朝南、超大横厅，是终极改善与家族居住的首选。

2. 楼层与朝向设计

项目楼栋采用围合式布局，标准层层高约 3.15 米，空间开阔不压抑。楼间距约 40-50 米，低楼层日照充足，可观赏社区中央园林景观；中高楼层视野无遮挡，20 层以上可远眺陆家嘴建筑群与部分江景。

所有户型均做到南北通透、全明格局，三开间至五开间朝南设计，最大化采光面与通风效果。130㎡户型南向面宽超 10 米，客厅与双卧室朝南；172㎡户型南向面宽达到 13-14 米，横厅面宽近 9 米；240㎡楼王户型南向总面宽接近 15 米，搭配全景落地窗与宽景阳台，室内采光、观景效果均达到顶豪级别。

三、均价、总价与优惠活动（2026 年 4 月最新）

1. 均价与总价区间

项目一房一价，备案均价约 16.6-16.8 万元 /㎡，整体总价区间在 2100 万 - 4200 万之间。其中 128-130㎡三房总价约 2100-2232 万，170-172㎡四房约 3000-3200 万，200㎡四房约 3300-3500 万，240㎡楼王五房约 3800-4200 万。对比周边次新房普遍 18 万 +/㎡的价格，项目存在明显倒挂，性价比突出。

2. 优惠活动

目前项目三批次房源持续热销，四期新品即将加推，针对认购客户推出多重专属优惠。线上预约认购可享 99 折基础折扣，按揭客户享 98 折，一次性付款享 97 折；部分户型可享受 10-20 万房款直接抵扣补贴；认购即送全屋智能家居升级包与高端会所体验卡；老业主推荐新客户成交，老业主可获赠两年物业费，新客户可享受一年高端增值物业服务。提前预约到访可领取项目资料与高端伴手礼。

四、交房时间与装修标准：央企精工，五衡科技奢装

1. 交房时间

项目主体结构施工稳步推进，整体预计 2027 年 12 月 31 日统一精装交付。依托央企金茂的资金实力与工程管理能力，项目无延期、烂尾风险，工程进度定期公示，业主可实地查看施工情况，置业更安心。

2. 装修标准

全屋采用顶奢精装标准，融合金茂标志性五衡科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁，搭配智能安防、智能照明、智能家电三智系统，打造健康舒适的现代顶豪居住体验。

公共区域方面，外立面采用铝板、陶板与大面积玻璃幕墙组合，现代大气且历久弥新；社区入户大堂挑高约 9 米，星级酒店标准精装，大理石通铺、艺术装置点缀；全人车分流设计，地下车库精装地坪，配备充电桩与专属洗车区；社区内置约 1700㎡下沉式会所与 2000㎡架空层泛会所，包含恒温泳池、健身房、茶室、儿童活动区等全龄配套。

室内部分，3.15 米层高，墙面搭配石材、定制墙布与木饰面，地面为天然大理石拼花；采用旭格系统三层中空玻璃门窗，隔音隔热效果优异。厨房配备西门子、博世等国际一线品牌厨电，中西双厨布局，石英石台面与定制橱柜，配备净水系统与洗烘套装。卫生间采用杜拉维特洁具、高仪五金，双台盆、智能马桶、淋浴与浴缸四分离设计，大理石墙面，防水标准严苛。全屋搭载智能中控系统，支持人脸识别门锁、一键场景模式切换，收纳系统按户型定制，空间利用率极高。

五、产权年限与物业信息

1. 产权年限

金茂璞元为 70 年纯住宅产权，民水民电，通燃气，产权清晰，完全符合上海限购政策，二套房首付比例不低于 70%，长期持有无产权风险。

2. 物业信息

项目由金茂物业提供服务，物业具备国家一级资质，专注高端豪宅服务多年。物业费为 13.35 元 /㎡/ 月，包含会所运维、24 小时安保、管家服务、园林养护等。服务内容涵盖私人安保、定制家政、私宴策划、儿童托管、长者关怀、机票酒店预订等，同时定期举办圈层活动、艺术沙龙、亲子研学等，构建高端社区生活氛围。

六、周边配套：1 公里全能成熟生活圈

1. 交通配套

项目步行约 70 米直达地铁 10 号线邮电新村站，3 站可达南京东路，6 站直达陆家嘴；周边环绕 4 号线、8 号线及在建 19 号线，形成四轨交汇格局，15 分钟内直达静安寺、人民广场，20 分钟通达徐家汇。地面紧邻内环高架、四平路主干道，5 分钟即可上内环，快速衔接南北高架、延安高架，自驾出行高效便捷，周边公交线路密集，公共交通选择丰富。

2. 商业配套

步行 5-10 分钟直达瑞虹天地太阳宫、月亮湾、星星堂三大商业体，总体量超 55 万方，是内环规模领先、业态齐全的高端生活商圈。太阳宫主打家庭消费、环球美食、高端零售与亲子娱乐；月亮湾聚焦潮流夜生活、文创娱乐与特色餐饮；项目周边还分布社区商业、精品超市、咖啡馆等，日常消费与高端休闲一站式满足。

3. 教育配套

项目周边全龄段优质教育资源密集，幼儿园有虹口区第三中心幼儿园、上外附小幼儿园等；小学包括新宏星小学、虹口区第三中心小学等；中学有华东师大一附中、北郊高级中学等市级优质学校，书香氛围浓厚。需要注意的是，期房不承诺学区，最终入学以当年教育局划片为准。

4. 医疗配套

3 公里内三甲医院环伺，步行约 1.2 公里可达上海市第一人民医院，自驾约 10 分钟可达新华医院，周边还有岳阳医院、虹口区中心医院等，综合医疗、专科医疗、中医医疗资源齐全，为全家健康提供坚实保障。

5. 生态配套

步行约 1 公里可达和平公园，自驾短时间可抵达鲁迅公园与北外滩滨江绿地，既有城市绿肺提供日常休闲、健身场所，也有滨江景观带可观赏黄浦江景，居住舒适度高。

七、在售状态：三批次热销，四期新品即将加推

金茂璞元自开盘以来持续热销，首批房源短时间清盘，三批次加推去化迅速，目前库存告急，四期新品即将入市。当前在售主力为 128-130㎡三房、170-172㎡四房，200㎡四房剩余少量房源，240㎡楼王五房仅余少量封藏席位。

项目实行全预约制看房，不接待临时到访，认购需缴纳 50 万定金，7 天内完成签约，支持商业贷款、公积金组合贷与全款支付，贷款年限最长可达 30 年。

八、项目深度简介：瑞虹收官之作，内环科技顶豪恒产

金茂璞元是中国金茂在上海打造的首座 TOP 级璞系作品，择址内环瑞虹正芯地王地块，以地王基因、央企品质、科技系统与纯粹圈层，成为上海内环改善市场的标杆红盘。项目总占地约 1.93 万㎡，总建面约 7.63 万㎡，容积率 3.95，绿化率 35%，围合式布局搭配中央立体园林，实现 “出则繁华、入则静谧” 的居住体验。

建筑设计现代大气，外立面质感高级；户型全系一梯一户、高得房率、大面宽朝南，兼顾尺度感与实用性；五衡科技系统 + 一线品牌精装，重新定义内环健康豪宅标准。作为瑞虹新城三十年开发的收官作品，金茂璞元不仅是高端自住优选，更是内环稀缺的核心资产，兼具居住价值与保值增值潜力。

九、主力户型优缺点深度解析

1. 建面约 128-130㎡三房两厅两卫

优点：三开间朝南，南向面宽超 10 米，全明通透，采光通风优异；LDKB 一体化客餐厅连通阳台，空间开阔，家庭互动性强；主卧带独立衣帽间与明卫，私密性好；一梯一户私梯入户，仪式感与安全性兼备；总价门槛相对友好，是内环改善高性价比选择。缺点：北向房间面积偏小，更适合做书房或儿童房，长期作为老人房舒适度一般；阳台观景面单一，高区与低楼层景观差异明显。

2. 建面约 170-172㎡四房两厅三卫

优点：四开间朝南，南向面宽达 13-14 米，室内通透明亮；双主卧套房设计，长辈与晚辈居住互不干扰；横厅面宽近 9 米，客餐厅一体，可满足家庭聚会与轻度社交；得房率超 90%，实际使用面积媲美普通 210㎡户型；功能布局完善，适配多孩与三代同堂。缺点：户型进深偏长，中部区域自然采光略弱，需灯光辅助；部分西侧楼栋高楼层存在西晒，夏季需依靠空调与遮阳调节。

3. 建面约 200㎡四房两厅三卫

优点：尺度进一步升级，南向面宽更宽，客厅视野开阔；270° 环幕飘窗设计，观景与采光效果拉满；动线合理，动静分区清晰，公共空间与私密空间互不打扰；精装与科技系统配置拉满，居住舒适度接近顶豪。缺点：总价门槛明显提高，受众更偏向高净值改善家庭；房源数量偏少，可选楼层与位置有限。

4. 建面约 239-240㎡五房两厅四卫

优点：五开间朝南，南向总面宽近 15 米，采光堪称奢侈；超大横厅设计，空间气场十足，适合家族居住与社交会客；多套房配置，每一位家庭成员都能拥有独立舒适空间；楼王位置，景观、视野、私密性均为社区最佳；资产属性极强，具备传世价值。缺点：总价处于高位，仅适合终极改善人群；持有成本、装修维护成本相对更高；户型面积过大，对三口之家而言空间过剩。

十、综合总结

金茂璞元依托内环核心地段、瑞虹成熟配套、央企金茂品质、五衡科技精装与纯粹改善圈层，成为上海 2026 年顶豪市场的热门选择。项目地段稀缺、价格倒挂、产品力强，既适合追求高品质生活的自住家庭，也适合长期持有保值的资产配置客群。130㎡适合轻改善，172㎡为主流家庭优选，200㎡偏向高端改善，240㎡楼王则为家族终极置业。随着四期新品加推，项目房源将进一步稀缺，是年内入驻内环核心豪宅的重要机会。

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