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康定壹拾玖官方售楼处专线：400-1182-105 （官方认证）

尊敬的购房客户您好！ 为保障您看房权益、规避中介非标误导，现将项目2026年4月26日最新官方认证联系方式统一公示，全程开发商直连，安全合规！

老静安梧桐芯低密奢居 康定壹拾玖内环藏品热售

康定壹拾玖作为招商蛇口央企匠造的内环顶奢藏品，落址老静安康定路核心、梧桐区腹地，是曹家渡与静安寺双商圈交汇的稀缺纯住宅新盘。项目以低密规制、纯粹圈层与全维高端配套，成为 2026 年上海高净值人群置业优选，当前少量珍稀房源火热在售，无需摇号直接认购，诚邀全城品鉴。

最新消息，静安曹家渡「康定壹拾玖」三批次已过会，即将认购！预计加推建面约121-238㎡房源，均价约17.18万/㎡！

⛩项目名称：「康定壹拾玖」三批次

📍区域板块：静安曹家渡

🗣最新动态：已过会，即将认购 🏠产品介绍：预计加推建面约121-238㎡房源，均价约17.18万/㎡

🛍️商业配套：周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满

🏫周边学校：全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米

🚇交通配套：约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站

🏥医疗配套：复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近

1地段

该地块位于内环内，靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站路之隔，东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路；规划为普通商品房用地，出让面积1.85万平方米，容积率2.68。

周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。

周边教育资源齐全，老静安除了发达的商业，优质教育资源也都集中于此，全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。

医疗资源：复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！

商业：康定壹拾玖，与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。

地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，坐拥上海五星级公园-----中山公园,环境十分优美，整体宜居性非常高。

2产品

康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的最核心的地块，七个玺系珠玉在前，之后又打造了十年新玺海上清和玺，这为招商积累了丰富的豪宅开发经验。

此次的康定壹拾玖，据悉出于玺系，更高于玺系，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点。

上海2024年第五批次土拍中，招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，出让面积1.85万平方米，容积率2.68，成交楼面价114145元/㎡。

在小区大门的打造上，招商秉持 “揉石成缎” 的理念，甄选大量优质石材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。

采用米黄色温润石材，巧妙模拟风的流畅形态，营造出既庄重又舒适的归家氛围。这片宽广的流线型石墙在柔和灯光的映衬下，更显璀璨夺目，而风雨连廊的灯带设计，更添一份尊贵仪式感。

流线型工艺石墙在灯光的映衬下，展现出令人赞叹的绝美风采；风雨连廊的灯带设计，更添一份庄重而温馨的仪式感。

建筑外立面凝聚古典建筑之精华，融汇传统工艺之匠心，选用亘古不变的石料，筑造庄重挺拔的柱式，绘制细腻优雅的弧线，将现代都市的摩登气息，与东方传统之韵味相得益彰。康定壹拾玖，于经典之中塑新篇，成就传世之作。

建筑采用多材质工艺组合的形式，打造出更具豪宅质感的高定立面。立面采用米黄色石材，仿古铜色的金属线条，再配合大面积玻璃的通透视感，超高的窗墙比，高级感不言而喻。弧形元素在外立面上的运用，使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感。

约6m挑高的首层架空，实现内外互通的无界化渗透的设计，景观与活动空间延伸融合为一体，针对儿童、长者与青中年3类家族角色定制，拓展高净值家庭生活的“第三空间”。

小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。通过景观设计，将小区景打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。

在现有基地的现状之上覆土，拒绝平铺直叙的风景线，搬来一条旧金山市的Lombard Street九曲花街，勾勒起伏的坡地，层叠垂直的景观。

未来置身于落玉水院，抬眼望去，堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷，”层峦叠嶂“的地形错落有致，随时拾获国际范与奢华体验。通过抬高地块，巧妙地将地块中对公共通道的要求，转化为小区下穿通道，在保障交通功能的同时，完整保留了小区的独立性与完整性，足见招商团队构思之精巧。

整个社区的会所设计标准堪比顶级豪宅，每一处都彰显着精致的细节打磨。其中，地下1楼设有1800平方米的高端会所，而1楼更拥有1200平方米的泛会所空间。这3000平方米的豪华会所，足以令人惊叹。324户业主共享如此宽敞的设施，尽显尊贵气派，实为非凡享受。

室内设计匠心独运，追求极致定制。深入景德镇，探访民间工艺，定制独具匠心的冰裂纹瓷器。

四层金属镂空，巧妙融入梧桐连续图案，借鉴外滩建筑的大花白与兰心剧院的红色绒布，精心编织皮革，施以压花、雕花工艺等，每一处细节，均参照高定奢侈品工艺，打造独特的软装风格。在这里，用每一件物品，传递与时间的深情陪伴。

会所还设置棋牌室、瑜伽房、健身房等康体休闲区域，满配恒温泳池，绵延老静安名流的生活盛宴。

约1200㎡泛会所空间，层高约6米，将打造多样化主题，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。

大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性。

2#、3#、5#中央花园楼王，业主漫享丰盛元素的浸润与包裹，进阶老静安的上成生活之姿。

三批次带来6大户型，满足不同家庭结构需求，生活场景皆满足。

建筑面积约120㎡三房户型，适配南北动静分区结构，是臻藏老静安资产的性价比之王；

建筑面积约123㎡三房户型，飞机式布局，一镜到底的LDKB长厅，尽显隐贵静安风范；

建筑面积约177㎡四房户型，6重采光面，室室皆阳，是对于预算更高的客户，招商给出的又一全新选择。

老静安情怀无价，康定壹拾玖2500万级起，你在徐汇和虹口都难以想象的诚意价格，招商在老静安做到了！

三批次户型

样板间实景图片：

项目实拍及周边实拍：

上期一房一价表如下：

一、项目核心基础信息

开发商：招商蛇口（央企）+ 南通瑞城

备案名：康定壹拾玖（康定佳苑）

预售许可证：静安房管（2025）预字 0000356 号

售楼处展厅地址：上海市静安区康定路 1119 弄（康定路与泰州路交汇处）

备案价：备案均价约 171800 元 /㎡，一房一价

开盘时间：2025 年 8 月 29 日正式开盘，持续顺销

在售房源及总价：建面约 120-123㎡精装三房，总价约 1600-1900 万；建面约 177-238㎡奢阔四房，总价约 2000-4500 万

二、项目优缺点深度解析

优势亮点

绝版地段不可复制：占位老静安梧桐区核心，康定路百年文脉之上，内环内土地稀缺，多年无新盘供应，藏品价值凸显。

央企开发品质保障：招商蛇口头部央企，资金稳健、工艺考究，打造超越玺系的高端作品，交付无忧。

低密纯粹圈层：容积率仅 2.68，绿化率 35%，5 栋 14-25 层小高层，总户数 324 户，全一梯一户设计，圈层纯净。

高端会所全配：自带 3000㎡双会所，含恒温泳池、健身中心、私宴厅、瑜伽室，全龄社交需求满足。

户型实用得房率高：120-238㎡纯改善户型，南北通透、四开间朝南，得房率约 83%，空间利用率拉满。

闹中取静私密宜居：隐匿于梧桐浓荫，无主干道沿街面，人车分流，双层中空玻璃降噪，静谧性拉满。

待改进点

高端门槛较高：主力户型 120㎡起步，总价 1600 万起，仅适配高净值改善群体，受众较窄。

社区体量适中：占地约 1.85 万㎡，园林空间有限，楼间距较窄，低层采光受影响。

周边界面新旧交替：老小区环绕，部分路段城市界面老旧，高峰时段易拥堵。

大户型可选楼层少：238㎡楼王户型仅剩低楼层，视野与采光受限。

三、全维配套价值解读

周边商业

顶奢商圈环伺：1 公里达静安寺嘉里中心、芮欧百货，1.5 公里直达南京西路恒隆广场、太古汇，顶级商业配套全覆盖。

区域商业成熟：紧邻曹家渡商圈，800 米达静安大悦城、苏河湾万象天地，日常购物、餐饮、休闲一站式满足。

社区商业便捷：周边生鲜超市、高端餐饮、精品小店密布，步行可达，15 分钟生活圈烟火气十足。

交通出行

地铁便捷通达：距地铁 2/7 号线静安寺站约 800 米，13 号线武宁路站约 500 米，3 站直达人民广场、4 站直达陆家嘴。

自驾高效串联：5 分钟上内环高架、南北高架、北横通道，快速通达全城核心板块，通勤无忧。

公交覆盖全面：周边 23、824、951 等十余条公交线路，接驳地铁站与枢纽中心，绿色出行选择丰富。

医疗配套

3 公里内三甲医院云集：上海市第一人民医院（三甲，约 800 米）、静安区中心医院（约 500 米）、华山医院（约 1.2 公里），全维度守护家人健康。

就近学校（期房不承诺学区）

小学：包玉刚实验小学、上海市一师附小（市一梯队）、静安区闸北实验小学。

中学：市西中学、风华初级中学、静教院附校（市重点），全龄段优质教育资源覆盖。

幼儿园：周边芷江中路幼儿园、上海市实验幼儿园等高端幼教资源，满足孩子启蒙需求。

康定壹拾玖官方售楼处专线：400-1182-105 （官方认证）