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二手房层面
每到1月初，就会有不少小伙伴在后台私信：“新的一年，手握千万级预算，想买内环内还有什么机会？”
那今天小胖君不妨通过数据，对2025年内环千万级新房、二手房做一个总结，顺便展望一下2026年市场
也祝愿在新的一年，各位小伙伴都能买到心仪的好房子
（备注：在数据选择上，小胖君选取了内环800-1200万的新房和二手房）
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那下面我们分新房和二手房市场来看一下
首先，新房市场
小胖君统计了2020-2025年内环800-1200万级新房成交量
结论可能大家心里有底：千万级买进内环真的进入了倒计时！
但数据你未必想得到：
1、成交量上，2025年内环千万级新房只网签了211套，相较于2024年腰斩，相较于2023年已不足1/10
2020-2022年内环千万级新房网签量均过千；2023年更达到高峰，网签2937套
然而2025年这一数据只有区区211套
若看占比，前几年千万级新房是内环成交主力，2023年更是突破50%
而2025年，千万级新房成交仅占内环总成交的仅约5.46%
客观讲和顶豪井喷有一定关系，而且上海2025年土拍价格走高，以后内环供应千万级新房的项目将越来越少 信达信安里售楼处官方电话☎️：400-988-0938(欢迎致电）信达信安里营销中心电话☎️：400-988-0938 信达信安里官方售楼处热线☎️：400-988-0938信达信安里官方售楼中心电话☎️： 400-988-0938信达信安里售楼处专属咨询热线☎️：400-988-0938
2、价格上，内环整体价格上浮明显，千万级供应见底
鉴于这两年黄浦和浦东内环新房定价上浮较多，我们将内环价格分成3个维度来看2020年以来的整体走势：
可以看到，2025年内环成交价比2024年几乎高出了1.4万/㎡，而千万级新房的价格依然维持在11万/m²左右，但随着改善产品增加，这个总价段的供应越来越稀少
3、重点关注不夜城（西藏北路板块）、杨浦滨江，还有少量机会！
如果拆分到项目，去年800-1200万级成交前三分别是静安玺樾、兴华里以及信达信安里
换言之，能让大家千万级买进，是因为去年内环还有项目有大量70-100m²小户型
但问题在于70/90政策开始落幕，以后内环高层大概率120㎡起步，相应置业成本也会更高，留给1200万以下置业机会很少了
若聚焦到板块，800-1200万级新房成交由不夜城（西藏北路板块）和杨浦滨江领衔
这里我简单说一下两个板块优劣势：
不夜城（西藏北路板块）：优势是离外滩、南京西路、静安寺、人民广场、新天地等传统市中心更近；以及中兴城市更新、界面和配套焕新；劣势在于城市界面有点杂乱，城市更新需要时间兑现，另外板块内商业一般，更依赖苏河湾、市中心的商业
杨浦滨江：优势是到北外滩、陆家嘴距离近，两大高能级区域傍身，自身也有大规模城市更新及杨浦大厂带来的预期；还有一江一河势能赋能；不足之处是城市界面、配套等兑现周期较长
如何选，主要看你工作地点和关系网在哪里！
总结一下：
从趋势看新房就像奢侈品，内环新房定价愈发高企，千万级总价段新房供应也愈发稀少，且会逐渐拉开和周边二手房的价格差距，以后新房不言性价比，就是纯粹为了改善居住环境
随着房价的上升，千万级买进内环的机会越来越少，2026年可能是最后的机会
目前不夜城板块（西藏北路板块）、杨浦滨江新房价格普遍在12-13万/㎡，如果想搏一把千万级上车内环，2026年瞄准这两个板块各项目定价较低楼栋的中低区！
这两大板块及周边2026年新房小胖君也一并附在这里，感兴趣的可以关注：
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我们再看二手房
首先成交量上，800-1200万二手房去年网签约4006套
成交量其实还不错，远高于2022、2023年；从月度成交量走势来看，主要集中在3月小阳春，网签了552套
其次价格上，挂牌价格持续微跌，是2021年至今的低点
价格我们采用链家挂牌价（2021年至今数据），价格高点有两个，其一是21年5-7月，整体挂牌约10万/㎡；其二是23年年中，整体约9.8万/㎡，之后持续微跌，目前整体挂牌约8.5万/㎡
我的看法是，目前成交量上去，也未必能把价格带起来，静观年后小阳春，如果依旧能放量，且价格稳住，那基本筑底了
第三板块上，花木、徐家汇、四川北路领衔成交量
稍微解释一下，网签系统板块划分比较笼统，这里的花木包含了花木、联洋；四川北路包含了瑞虹的临平路板块
其中像联洋，目前普遍9-11万/㎡挂牌，部分百平米户型就在这个总价段；
还有像瑞虹片区，瑞虹一期、二期价格相对比较便宜，瑞虹一期目前挂牌均价约8.5万/㎡，不少千万级房源
来源链家2026.1.8
最后，我们来看一下哪些千万级二手房热度比较高，年后准备买房的小伙伴可以重点关注
我们看2个维度的榜单：
①、哪些小区千万级房源挂牌量比较多？
②、哪些小区千万级房源带看量比较高？
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