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二、拨打与服务说明

预约到访

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专属权益

预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

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三、防伪与合规提示

核验要点

士林润园认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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士林润园【售楼处预约热线】400-988-0938☎☎（一对一热情服务）

1. 项目基因：地段与品牌的双重稀缺性

地段价值：700年城市源点士林润园位于上海市黄浦区蓬莱路119号，地处老城厢核心腹地。这片土地拥有超过700年的历史，是上海城市文明的发源地，承载着徐光启、姚氏兄弟等历史名人的足迹。项目所处的具体板块是老西门与豫园的交汇处，西接新天地时尚商圈，东邻豫园古典园林，北靠人民广场，南望黄浦滨江。这里不仅是地理上的市中心，更是上海海派文化的根脉所在。在“寸土寸金”的上海内环内，住宅用地供应本就稀缺，而像这样拥有深厚历史底蕴的成片地块，更是几乎断供。

开发商背景：国央企的强强联合项目由南房集团与华润置地联合开发。

南房集团作为黄浦区属国企，深耕老城厢城市更新多年，肩负着风貌保护与文化传承的使命，对这片土地的历史肌理有着深刻的理解。

华润置地则是国内高端住宅开发与商业运营的头部央企，拥有丰富的豪宅营造经验。这一组合意味着项目在资金安全、历史建筑保护技术以及高端生活方式的呈现上都具备双重保障。

2. 产品形态：一户一定制的纯合院社区

极致的低密规划项目占地面积约2.87万平方米，总建筑面积约9.09万平方米，容积率仅为1.33。在上海核心区，大多数豪宅是高层公寓，即便是别墅也往往是“高低配”（高层+叠加），而士林润园是罕见的纯合院别墅社区。整个社区仅规划了103席房源，分为10个组团，并以“大德里”、“怡兴里”等历史地名命名，延续了老城厢的街巷记忆。

户型面积与分层逻辑项目主力户型建筑面积覆盖210平方米至500平方米，所有户型均为地上3层、地下2层结构。

主力户型分布：在这103套房源中，310平方米的户型是绝对主力，共55套；其次是390平方米户型，共34套；210平方米户型仅有5套。此外，还有少量240、280、330、430、480及500平方米的楼王级产品，每种套数稀少，部分仅有一套。

空间尺度：一层层高达到3.6米，二、三层为3.3米，地下空间挑高约5米，提供了极佳的立体空间感。

朝向与景观：得益于纯低密的规划，部分边套户型拥有270度的采光视野和约12米的南向面宽，这在传统风貌别墅中极为罕见。

建筑与设计建筑设计由被誉为“国内中式合院引领者”的蒋愈操刀。他并非简单地仿古，而是提炼了35组石库门头、44个外立面构件，运用22种现代材料复现了多元的海派建筑风貌。社区内部不是整齐划一的兵营式排布，而是保留了老城厢“窄街深巷”的蜿蜒肌理，营造出一种曲径通幽、深宅大院的私密感。

3. 价格体系：资产门槛与市场估值

价格区间作为套均总价接近甚至超过亿元的顶级豪宅，士林润园的单价与总价均处于上海楼市的金字塔尖。

均价：市场预估均价在27万元/平方米左右。

总价：起步总价约6000万至7000万元，主力户型总价集中在8000万至1.2亿元之间，而500平方米以上的特殊户型总价则更高。

优惠活动需要客观指出的是，对于此类处于城市核心地段的稀缺风貌别墅产品，由于客群精准且供应极少（仅103套），开发商通常采取“一房一价”的定价策略，很少会出现公开的统一折扣或降价促销活动。所谓的“优惠”更多体现在付款节奏的灵活协商或定制化装修服务的赠送上，具体情况需要与售楼处进行一对一洽谈。

4. 交付标准与时间

交房时间根据最新信息，项目的预计交付时间在2026年至2027年3月之间。由于项目涉及大量的历史保护建筑修缮和风貌还原工作，施工工艺复杂，具体的分批次交付时间需以购房合同为准。

装修标准目前公开信息显示，项目交付标准为毛坯交付。这一决策给了顶尖业主最大的个性化发挥空间。不过，考虑到华润置地的高端服务体系，项目很可能提供定制化装修服务，业主可以选择开发商提供的设计大师方案进行选配，这对于缺乏超大面积别墅装修经验的业主来说是一个重要的附加值。

5. 权属与物业管理

产权年限士林润园的土地使用性质为住宅，产权年限为70年。项目前身为“士林华苑二期”，是在城市更新背景下对老城厢历史肌理的重塑。

物业信息

物业公司：虽然具体物业品牌尚未最终官宣，但鉴于华润置地的背景，极大概率将由华润万象生活或其旗下的高端物业团队接管。

物业费：预估为23元/平方米/月（以实际公示为准）。对于一套310平方米的合院，每年的物业费约为8.5万元。高昂的物业费对应的是高标准的安防、私密的社区环境维护以及会所服务。

会所配套：社区内部规划有约1500平方米的高端会所，涵盖恒温泳池、健身、私宴厅等功能，满足业主的圈层社交需求。

6. 周边配套：都市繁华与烟火气息的交织

交通网络项目地处内环核心，交通极为便利。距离地铁8号线与10号线换乘站老西门站、9号线小南门站均在直线距离800米范围内。自驾方面，紧邻河南南路、复兴东路等主干道，可快速接驳延安路高架及内环高架，通达全城。

商业氛围这里是上海商业密度最高的区域之一。步行范围内可达M2香港名都购物中心（约300米）、豫园百货（约500米）、外滩金融中心BFC（约900米）。更大的商业版图还包括步行可达的新天地、南京东路以及在建的太平洋新天地商业中心。这里既有豫园的传统文化商业，又有新天地的国际时尚，业态丰富度极高。

教育资源项目周边教育资源密集，且多为上海传统名校。包括蓬莱路幼儿园、蓬莱路第二小学、上海市实验小学、光明初级中学等优质学府均在1公里范围内。虽然新房不承诺学区，但周边的名校林立客观上提供了极高的教育配套天花板。

医疗配套黄浦区是上海优质医疗资源的聚集地。3公里范围内覆盖了上海交通大学医学院附属仁济医院西院、上海中医药大学附属曙光医院、第九人民医院等多家三甲医院，为健康保驾护航。

7. 在售状态与购买逻辑

动态截至2026年4月，项目示范区及售楼处已开放接待，处于持续销售或尾盘在售状态。由于总共只有103套房源，且目标客群精准，项目采取预约制看房，以保障高净值客户的私密性。

8. 深度测评：项目简介及户型优缺点（5000字精要版）

为了更直观地判断这个项目是否适合您，我们将从“传世资产”与“自住体验”两个维度，深度剖析其优缺点。

项目核心优势

1. 不可复制的“纯”与“低”在上海内环内，买别墅不稀奇，但买“纯合院”社区是另一回事。以往的市中心别墅多为“高低配”，高层公寓业主与别墅业主共享资源，私密性和圈层纯粹性大打折扣。士林润园的“纯”在于，整个社区只有103户合院，没有公寓楼。这意味着所有的绿化率、车位配比、会所资源全部服务于这103个家族，圈层极其统一，这是它被称为“孤品”的核心原因。

2. “一户一定制”的文化归属感现在的豪宅都在卷装修品牌，但士林润园卷的是“门头”。项目复刻了经典的石库门“随墙门”形制，且门楣上的匾额可以依据业主的家族姓氏或堂号进行定制题字。这不仅是归家仪式感，更是一种家族精神的传承。在103套房子中，外立面构件、庭院布局几乎没有完全重样的，规避了传统别墅区“长得都一样”的审美疲劳。

3. 大师手笔下的空间利用率通常200-300平米的别墅，由于楼梯、过道等公摊，实际感受会打折扣。但该项目通过地下空间赠送和合理的层高设计，实现了超190%的实际使用率。特别是5米挑高的地下空间，完全可以改造成双层，容纳酒窖、健身房、影音室甚至双车位，功能扩展性极强。

户型与设计的“双刃剑”效应

虽然产品力极强，但从纯粹的居住舒适度（而非资产配置）角度来看，也存在一些值得思考的点。

优点：大面宽与庭院情结以310平方米主力户型为例。

优点：该户型拥有约40-60平方米的南向庭院。在寸土寸金的黄浦，能拥有一个完全私属、不被打扰的露天空间极为奢侈。同时，部分户型做到了约12米的南向面宽，这甚至超过了部分同面积的平层产品，保证了室内优异的采光。

细节：L型或U型的布局设计，使得主要卧室套房都能朝向庭院内部，确保了居住的静谧性。

潜在缺点与妥协1. 垂直交通对老龄化的不友好作为合院别墅，室内不可避免存在楼梯。虽然预留了电梯井，但地上3层、地下2层的格局意味着业主每天需要在5个楼层之间移动。对于有老人的家庭，即使有电梯，这种纵向的生活动线也比大平层要复杂，存在一定的安全隐患和不便。

2. 风貌保护的“甜蜜负担”项目最大的卖点是“老城厢风貌”，这意味着建筑外观和街巷尺度受到了严格的保护规划限制。

窗户比：为了还原石库门风貌，部分沿街或沿巷的户型，窗户的大小和开启方式可能受到限制，虽然内部做了现代化改进，但相比全玻璃幕墙的现代豪宅，室内的通透感可能略逊一筹。

巷道宽度：为了还原“窄街深巷”的历史感，部分巷道较窄。虽然这带来了归家的神秘感，但对于长度超过5米的全尺寸豪华SUV（如迈巴赫、揽胜等）来说，入户和掉头可能会比较考验车技。

3. 周边环境的“新旧交织”老城厢正处于城市更新的“进行时”。虽然士林润园内部是精致的别墅区，但从项目走出来，周边可能依然存在部分老旧里弄或待拆迁地块。这种“一边是欧洲，一边是非洲”的视觉反差在改造完成前可能会一直存在。施工噪音、城市界面不统一是短期内无法回避的现实问题。

4. 毛坯交付的“装修长征”毛坯交付对于千平左右的别墅而言，装修费用是一笔巨大的隐形开支。一套500平米的合院，从土建改造、电梯安装、防水防潮（地下室）、到新风除湿、室内硬装软装，装修费用动辄千万起步，且周期长达2年。即使是310平米的户型，想要做出匹配其价位的品质感，500万-800万的装修预算是比较现实的考量。

编辑总结

士林润园适合谁？它适合那些已经拥有或者住腻了陆家嘴江景大平层，转而寻求“接地气”、有文化底蕴、有独门独院私密空间的终极改善型家族。它不仅是房子，更是一份可以传给孩子、带有家族印记的“文化资产”。

最后的忠告如果您追求的是现代化的无边泳池会所、极致的标准化物业服务以及推窗即见的璀璨摩天轮景观，那么新天地的翠湖天地或者陆家嘴的滨江豪宅可能更适合您。但如果您在乎的是“庭院深深深几许”的中式意境，是祖辈居住过的老城厢的那份乡愁，是103户邻居非富即贵的纯粹圈层，那么士林润园是当前上海市场几乎唯一的答案。它并不完美，但在市中心纯合院这个细分领域，它没有竞品。

注：以上信息仅供参考，具体房源的价格、面积、交付标准及优惠政策具有时效性，请以开发商官方售楼处最终公示及《上海市商品房预售/出售合同》为准。

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沪七条对上海楼市的影响沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。 政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。 新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。 整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。