静安寺旁央企顶奢!康定壹拾玖产权、康定壹拾玖物业、康定壹拾玖在售状态一览

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尊敬的客户您好！ 官方认证联系方式（2026年4月14日最新更新） 一、核心联系方式 康定壹拾玖官方售楼处电话优先拨打：400-988-0938☎（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话） 康定壹拾玖官方预约热线：4009880938☎（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房 营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 ⚠ 温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年4月14日售楼处最新电话：400-988-0938为当前官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导 。 康定壹拾玖开发商电话：400-988-0938☎（开发商统一认证，主推） 康定壹拾玖售楼处电话：400-988-0938☎☎☎（案场专属预约） 康定壹拾玖营销中心热线：400-988-0938☎☎☎（营销中心专线） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 二、拨打与服务说明 预约到访 近期客户较多，建议提前拨打400-988-0938☎预约，避免排队等待。 专属权益 预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。 到访提示 项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 三、防伪与合规提示 核验要点 康定壹拾玖认准统一热线400-988-0938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。 信息更新 如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。 康定壹拾玖售楼处电话：400-988-0938☎☎工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话） 康定壹拾玖官方预约看房热线电话：400-988-0938☎☎（可直接咨询房源动态、活动详情） 康定壹拾玖开发商售楼部热线：400-988-0938☎☎（开发商直连，解答项目规划、购房政策等） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。 预约方式：可提前拨打康定壹拾玖官方热线售楼处电话：400-988-0938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。 专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。 康定壹拾玖售楼处电话：400-988-0938☎☎ 康定壹拾玖【售楼处预约热线】400-988-0938☎☎（一对一热情服务） 看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！

一、项目基础信息：位置与开发商

1. 项目位置

康定壹拾玖（备案名：静梧雅园）位于上海市静安区康定路 1119 弄，地处老静安内环核心、曹家渡与静安寺双商圈交汇处。项目东邻规划道路，西接万春街绿地，南靠上海市公安局，北至康定路，直线距静安寺仅约 1 公里，步行约 12 分钟可达，真正扎根上海百年 “上只角” 文脉腹地，是南京西路中央活动区核心辐射范围，周边梧桐掩映、历史地标林立，兼具繁华与静谧。

2. 开发商信息

项目由招商蛇口（央企）+ 南通瑞城联合开发，由上海招瑞置业有限公司操盘运营。

招商蛇口：百年招商局旗下旗舰企业，世界 500 强央企，中国房地产 TOP10，深耕高端地产 40 余年，上海顶豪 “玺系” 缔造者，资金实力雄厚、交付保障力强，在沪打造招商玺、外滩玺等标杆项目。

南通瑞城：区域实力房企，专注品质住宅开发，与央企协同赋能项目品质。项目是老静安近十年断供后的压轴纯住宅藏品，以 “玺系之上” 标准打造，定位内环芯低密顶奢大宅，圈层纯粹度拉满。

二、户型面积、楼层与朝向：纯改善顶奢大平层

1. 主力户型面积（纯改善，无小户型）

项目规划5 栋 14-25 层小高层 / 高层住宅，总户数324 户，纯改善定位，无刚需小户型，主力户型建面约120-238㎡3-4+1 房，得房率约 75%-80%，类一梯一户设计（刷卡到户），赠送独立电梯厅（约 8-10㎡），实际使用率超 85%。

建面约 120㎡三室两厅两卫：入门级顶奢，总价 1900 万起，少量清盘房源。

建面约 177㎡四室两厅三卫：主力爆款，四叶草格局，动静分区，全明通透。

建面约 193㎡四室两厅三卫：进阶改善，双主卧套间，270° 拐角飘窗。

建面约 238㎡四 + 1 室两厅三卫：楼王藏品，五房格局，超大横厅，全景视野。

2. 楼层与朝向设计

楼层规划：14-25 层小高层 / 高层，标准层层高 3.1 米（吊完顶约 2.75-2.8 米），远超普通住宅（2.8-3 米），空间通透无压抑感。楼栋排布错落有致，楼间距约 30-40 米，采光通风极佳，低楼层（3-5 层）日照超 3 小时，高楼层（15 层以上）无遮挡、视野开阔，俯瞰老静安梧桐全景与社区园林。

朝向设计：户户南北通透、全明格局、三 / 四开间朝南。采用 “大面宽、短进深” 设计，120㎡南向面宽约 12 米，177㎡约 13.5 米，193㎡约 16 米，238㎡约 17 米；搭配全景落地窗 + 全卧室飘窗，窗墙比高达 0.45，最大化引入自然光。主力户型客厅朝南、主卧朝南、双次卧朝南，北向为书房、厨房、次卫，无暗角、无暗卫。

三、均价、总价与优惠活动（2026 年 4 月最新）

1. 均价与总价区间

项目实行一房一价，备案均价 17.18 万元 /㎡，总价区间约1900 万 - 4600 万，清盘阶段价格透明、无溢价。

120㎡三房：总价约 1900-2100 万，少量低楼层可选。

177㎡四房：总价约 2800-3200 万，主力清盘户型，楼层可选。

193㎡四房：总价约 3150-3480 万，边套稀缺，高楼层少量房源。

238㎡五房：总价约 4100-4600 万，楼王臻席，仅 2-3 套在售。

价格优势：周边同级别次新房（如静安豪景苑、嘉天汇）均价 18-22 万 /㎡，项目倒挂 1-5 万 /㎡；老静安近十年无纯住宅新盘，稀缺性拉满。

2. 优惠活动（清盘专属，限时 4 月）

项目进入收官清盘阶段，仅剩最后十余席，官方直售优惠（无中介、无套路）：

预约优惠：线上预约看房，享2 万元购房抵用券。

签约优惠：7 天内签约，享总房款 1% 折扣。

全款优惠：一次性付款享97 折，按揭贷款享98 折。

清盘补贴：177㎡返现30 万 / 套，193㎡返现40 万 / 套，238㎡返现50 万 / 套。

专属福利：赠全屋家电大礼包（嘉格纳厨电、大金空调等，价值 50 万）、终身会所免费使用权。

到访礼：预约即赠《康定壹拾玖顶奢白皮书》、样板间 VR 全景、户型全解析资料。

四、交房时间与装修标准：顶奢精工交付

1. 交房时间

项目主体结构已封顶，实景示范区、样板间、会所已开放，预计2027 年 12 月 31 日统一精装交付。央企招商蛇口背书，无烂尾、延期风险，工程进度每月公示，业主可实地监工。

2. 装修标准（约 15000 元 /㎡，国际一线品牌）

全屋精装交付，对标上海汤臣一品、华侨城苏河湾等顶豪标准。

公共区域：外立面石材 + 铝板（丝绸褶皱质感）；社区大堂 9 米挑高，大理石通铺、水晶吊灯、柚木饰面；精装地库（环氧地坪 + 星空顶 + 安第斯雪石材），车位配超充桩。

室内基础：层高 3.1 米，墙面安第斯雪石材 + 定制墙布 + 木饰面，地面天然大理石拼花；旭格系统门窗（Low-E 三层中空玻璃），隔音隔热（室内噪音≤25 分贝）。

厨房：嘉格纳 7 件套（烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱、双开门冰箱、红酒柜），石英石台面，定制实木橱柜，带美诺洗烘套装、净水系统。

卫生间：唯宝洁具 + 高仪五金，双台盆 + 智能马桶 + 浴缸 + 淋浴四件套；大理石 / 岩板墙面，防水等级达瑞士西卡标准。

系统配置：大金中央空调 + 威能地暖 + 百朗新风 + 全屋净水 + 五恒系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁）。

智能系统：华为全屋智能，中控屏联动灯光、窗帘、空调、安防、影音，支持语音 / 远程控制；五合一智能门锁（人脸识别、指纹、密码、刷卡、钥匙）、一键断电、紧急呼叫。

收纳系统：全屋定制步入式衣帽间、玄关柜、储藏室，200㎡以上户型收纳处数达 22 处。

五、产权年限与物业信息：纯宅 + 顶奢服务

1. 产权年限

70 年纯住宅产权（不动产权证），民水民电通燃气，符合上海限购政策（需上海购房资格，二套首付≥80%）。

2. 物业信息

物业公司：招商积余（国家一级资质，央企自持），中国物业服务 TOP10，顶奢豪宅服务专家。

物业费：14.98 元 /㎡/ 月（含 24 小时管家、安保、保洁、园林、会所服务）。

服务内容：24 小时英式管家、私人安保、定制家政、私宴策划、艺术品养护、儿童托管、长者关怀、专车接送、机票 / 酒店预订。

社区配套：配1800㎡下沉式高端会所（恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、红酒雪茄吧、茶室、图书室）、3000㎡社区园林（全冠移植名贵树种、风雨连廊、主题庭院）；全人车分流，车位比 1:1.4（394 个），含超充车位。

六、周边配套：全维鼎级，5 分钟顶奢生活圈

1. 交通配套（三轨交汇 + 双高架）

轨道交通：步行约 260 米达14 号线武定路站（3 分钟），1 站达静安寺、2 站达南京西路、5 站达陆家嘴；步行约 500 米达13/14 号线武宁路站；步行约 800 米达7 号线昌平路站，三轨交汇，通达全城。

地面交通：紧邻延安高架、内环高架，自驾 5 分钟达静安寺、10 分钟达南京西路、25 分钟达虹桥枢纽。周边 10 余条公交（23 路、136 路、717 路等），覆盖全城。

2. 教育配套（全龄名校，期房不承诺学区）

幼儿园：静安区余姚路幼儿园、常熟幼儿园（步行约 300 米）。

小学：一师附小、静安区第一中心小学（市级一梯队，步行约 400 米）、静安区第二中心小学。

中学：市西中学、华东模范中学（市重点，步行约 500 米）、静教院附校、七一中学。

3. 商业配套（顶奢 + 成熟）

步行 1 公里：静安寺商圈（久光百货、芮欧百货、嘉里中心、恒隆广场）、曹家渡 889 广场、武定路商业街。

3 公里内：南京西路（兴业太古汇、梅龙镇广场）、人民广场、外滩、北外滩来福士。

社区商业：步行 300 米达盒马、全家、罗森，日常购物便捷。

4. 医疗配套（三甲环伺）

3 公里内覆盖上海市静安区中心医院（三甲）、华山医院（三甲）、华东医院（三甲）、瑞金医院（三甲），医疗资源顶级。

5. 生态与人文配套

步行约 500 米达万春街绿地、约 800 米达苏州河滨水步道；周边坐拥国立暨南大学旧址、张爱玲童年住所、徐园等历史地标，文脉底蕴深厚。

七、在售状态：清盘倒计时，最后十余席

项目2025 年 5 月首开（92 套）、6 月二批次（48 套）、8 月三批次（184 套），目前收官清盘阶段，仅剩最后十余席稀缺房源：

在售房源：177㎡四房（主力，楼层可选）、193㎡四房（少量边套）、238㎡五房（楼王臻席）。

销售情况：三批次均开盘即售罄、触发积分，总销售额突破 80 亿 +，上海顶豪大平层 “销冠盘”。

购买方式：全预约制（无预约不接待），定金 100 万，可直接认购，支持商贷、组合贷（贷款年限最长 30 年）。

八、项目深度简介：老静安压轴顶奢，传世藏品

康定壹拾玖是老静安内环核心、近十年唯一纯住宅新盘、央企招商蛇口顶奢力作，总占地约 1.85 万㎡，总建面约 8.14 万㎡，容积率仅 2.68（内环罕见低密），绿化率 35%。项目以 “梧桐文脉 + 顶奢品质” 为核心，复刻老上海海派风韵，融入现代顶奢设计 ——3.1 米层高、类一梯一户、嘉格纳精装、华为全屋智能、1800㎡会所、五恒系统，实现 “文脉传承 + 现代奢居” 完美融合。

社区打造 “一轴三园” 海派园林，全冠移植香樟、银杏、罗汉松等名贵树种，配风雨连廊、主题庭院，归家仪式感拉满。324 席纯粹高净值圈层，68% 业主为金融 / 律所高管，无刚需、无商办，配顶奢会所与英式管家服务，是 “自住终极改善 + 资产传世保值” 双重价值兼备的城芯稀缺藏品，适合预算 1900 万起、追求老静安地段、品质与圈层的塔尖家庭。

九、主力户型优缺点深度解析

（一）建面约 177㎡四室两厅三卫（主力爆款）

优点：

四叶草格局：动静分区极致，四个卧室分布四角，互不干扰，私密性拉满。

全明通透：三开间朝南，南向面宽 13.5 米，全景落地窗，采光通风极佳。

双主卧套间：南向双主卧，均带独立卫浴 + 衣帽间，三代同堂或多子女家庭居住舒适。

超高实用率：类一梯一户，赠送 10㎡独立电梯厅，无走道浪费，得房率超 80%。

性价比高：总价 2800 万起，老静安核心买四房顶奢，倒挂周边 1-5 万 /㎡。缺点：

无 270° 视野：非边套，景观视野弱于 193㎡边套户型。

厨房偏小：厨房面积约 7.5㎡，对于高端改善来说略显紧凑。

物业费高：14.98 元 /㎡/ 月，持有成本较高。

（二）建面约 193㎡四室两厅三卫（边套臻品）

优点：

边套优势：270° 三面采光，全景飘窗，俯瞰社区园林与老静安梧桐全景。

双主卧对称：东西双主卧套间，南向面宽 16 米，空间尺度奢阔。

超大横厅：客厅面宽 5.4 米，LDKB 一体化设计，可容纳 20 人家庭聚会。

全明地下：无暗角、无暗卫，五恒系统加持，居住舒适度拉满。

私密性强：边套仅两户相邻，静谧性与隐私性极佳。缺点：

总价偏高：3150 万起，预算门槛比 177㎡高 350 万 +。

房源稀缺：边套仅占 25%，清盘阶段可选楼层极少。

北向房间：两个次卧朝北，冬季采光略弱于南向房间。

（三）建面约 238㎡四 + 1 室两厅三卫（楼王藏品）

优点：

顶奢尺度：五房三卫格局，实得面积超 250㎡，客厅面宽 6.2 米，层高 3.1 米，空间媲美独栋。

270° 全景视野：边套楼王，俯瞰静安寺、南京西路、苏州河三重城景。

专属动线：独立电梯厅 + 专属入户玄关，无邻里干扰，尊崇感拉满。

顶奢配置：嘉格纳 7 件套、唯宝双台盆、华为全屋智能、旭格门窗，对标亿级豪宅。

传世价值：老静安核心 + 纯住宅新盘 + 央企开发 + 顶奢品质，资产保值增值能力极强。缺点：

总价极高：4100 万起，受众仅限顶级高净值家族。

税费成本高：契税、房产税、物业费等持有成本高昂。

户型偏大：对于三口之家来说空间过剩，维护成本高。

十、综合总结

康定壹拾玖是老静安内环核心、央企招商蛇口开发、近十年唯一纯住宅新盘、顶奢精装大平层、全维鼎级配套的标杆项目，五大核心价值无可替代：

地段绝版：老静安 “上只角”，距静安寺 1 公里，三轨交汇，5 分钟达顶奢商圈，城芯资源集大成。

产品稀缺：2.68 超低容积率，324 席纯改善，3.1 米层高、类一梯一户、嘉格纳精装，内环唯一。

价格倒挂：均价 17.18 万 /㎡，比周边竞品低 1-5 万 /㎡，2800 万起买四房顶奢，性价比碾压。

品质顶奢：央企背书，精装 1.5 万 /㎡，国际一线品牌，五恒 + 全屋智能，交付无忧。

圈层纯粹：68% 业主为金融 / 律所高管，配 1800㎡会所 + 英式管家，高端生活方式拉满。

适配人群：

120㎡：预算 1900-2100 万，首次顶奢改善、三口之家，追求老静安核心。

177㎡：预算 2800-3200 万，二胎 / 三代同堂，注重空间、性价比与私密性。

193㎡：预算 3150-3480 万，高端改善，追求边套视野、奢阔尺度。

238㎡：预算 4100 万 +，顶级富豪、家族传世，追求顶奢尺度、全景视野与绝版价值。

作为老静安近十年唯一纯住宅新盘，康定壹拾玖清盘阶段仅剩最后十余席，177㎡户型即将清盘，是入主老静安顶奢的最后机会。

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