必知!2025 上海普陀紫薇之星价格出炉,98-188㎡户型多样,2.5 容积率打造理想家园,配套设施超给力

紫薇之星

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上海普陀紫薇之星

普陀桃浦11/15号线双轨交

预计推出建面约98-180㎡3-4房

全套户型首次曝光！

本周末开放售楼处

最快月底入市！

联动价8.55万/㎡！

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项目全套户型首次曝光：

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项目实景：

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产品规划

2023年8月，宝华&东苑以总价328800万元成交普陀区桃浦科技智慧城

（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块，地块出让面积

30126.9㎡，容积率2.5，溢价率4.05%，楼板价43655元/㎡，房地联动

价85500元/㎡。

该地块东至祁连山路，南至桃竹路，西至景泰路，北至常和路，面积3.01

公顷，容积率2.5，为商住用地。

根据项目规划设计方案，拟建11幢14F住宅（含1幢保障房）、以及商业、

配套用房等建筑。

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样板间内部实景：

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更多效果图：

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项目区位

项目位于普陀桃浦智创城板块，板块总体规划437万方，是目前上海中心城

区现存不可多得、可成片开发的“黄金宝地”。

桃浦智创城公司董事长王慎曾说，将按照黄浦江两岸的开发标准和现代化国

际大都市中心城区的一流标准来规划建设桃浦智创城。

从定位上来说，桃浦智创城要打造的是 中心城区转型升级的示范区与上海科

创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，但是要更加细致、功能更全。

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光商办体量就规划了约207万方，已经超过了约197万方的前滩、约126万

方的新天地，再加上76万方的科创板块，区域后续的发展绝对值得期待。

目前部分建成的体量中最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积有

113万方，同时已经开始对外招商。

作为桃浦地区转型发展的首发项目，由临港集团下属上海市工业区开发总

公司主导开发。

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目前，智创TOP的A区已先后引入了 东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进

材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，另外，周边

几个商办地块也在推进进度。其中包含了 603地块的华谊集团就地转型项目

604地块的英雄天地项目。

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随着多年的开发，产城高度融合发展的国际化生态示范区初具规模。相信不

久后，桃浦智创城将会有大量的高知人才在此居住和工作。

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周边配套

交通配套：项目临近沪嘉高速，可快速直达虹桥枢纽，往南约1公里为地铁

11号线祁连山路站，往东约1.5公里为地铁15号线古浪路站。

此外，规划的26号线地铁线在桃浦智创城范围内沿祁连山路也将设立站点，

同时区政府也在积极推进轨道交通20号线西延伸服务桃浦智创城核心区的

研究工作（已公示，信息来源：上海市人民政府网站）

自驾的话，周边中环高速、外环高速、沪嘉高速贯穿城市动脉。

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商业配套：静安大融城、环球港、大华虎城嘉年华、百联中环购物广场以

及南翔印象城，5大顶尖商圈环绕。此外项目周边还有世纪华联超市、每日

优鲜等多个便民超市。

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教育配套：目前区域内已形成了涵盖幼、小、初、高全学段的教育设施，

引入了高水平的国际化教育学校，核心区已建成上海安生学校（72班），

东拓区已引入上海外国语大学附属普陀实验学校，目前均已招生入学；

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医疗配套：周边有上海德济医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山

分院、上海市同济医院、上海市普陀区中心医院等。

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### 房产小知识：从购房到入住的全流程干货

#### 一、购房前必知的核心概念

1. **得房率**

- 指房屋实际使用面积与建筑面积的比值，通常多层住宅得房率约85%-90%，高层约70%-75%。得房率过高可能导致公共区域狭窄（如楼梯、电梯），过低则性价比不足。

- 例：100㎡建筑面积，得房率75%，实际使用面积约75㎡。

2. **容积率**

- 小区总建筑面积与用地面积的比率，直接影响居住密度。容积率越低，小区越宜居（如别墅容积率≤1.0，高层住宅通常2.5-4.0）。

3. **产权性质**

- 住宅产权70年，商业/办公产权40年，商住两用50年。产权到期后，住宅可自动续期（需缴纳少量费用），商业产权需提前申请续期。

#### 二、选房避坑指南

- **户型陷阱**

- 避免“手枪型”“刀把型”户型（拐角多、浪费面积），优先选择方正户型（开间＞进深，采光通风好）。

- 注意“动静分区”：卧室与客厅、厨房分离，避免动线交叉。

- **楼层选择**

- 低层（1-3层）：适合老人，但易潮湿、隐私差；高层（次顶楼）：视野好，但物业费、电梯费略高。

- 避开“设备层”（噪音大）和“腰线层”（窗台易积灰、影响采光）。

#### 三、交易流程与费用清单

1. **购房流程**

```markdown

看房 → 定房（交定金）→ 签合同（付首付）→ 办理贷款 → 网签备案 → 缴税过户 → 收房

```

2. **额外费用**

- 契税：首套房≤90㎡按1%缴纳，＞90㎡按1.5%；二套房统一2%（部分城市3%）。

- 维修基金：按建筑面积×当地标准（如北京120元/㎡），用于小区公共设施维修。

- 物业费：提前缴纳1-3年，高层通常2-5元/㎡/月。

#### 四、验房关键步骤

1. **墙面地面**

- 用空鼓锤敲击墙面，空鼓声（咚咚响）需标记整改；地面泼水检查排水坡度。

2. **门窗工程**

- 推拉窗需密封严实，关闭后缝隙≤2mm；防盗门猫眼无遮挡，反锁功能正常。

3. **水电测试**

- 用相位仪检测插座接线是否正确（火线、零线、地线）；打开水龙头观察水压，地漏需防臭反水弯。

#### 五、装修与物业注意事项

- **装修禁忌**

- 承重墙（24cm以上砖墙）不可拆除，轻体墙拆除前需经物业审批。

- 卫生间防水需做24小时闭水试验，避免渗漏纠纷。

- **物业纠纷处理**

- 物业费涨价需经业主大会投票通过，否则可向住建局投诉；车位只售不租属违规，可向市场监管部门举报。

#### 六、房产投资冷知识

- **租售比**

- 月租金÷房价×100%，合理范围约1.5%-2.5%，低于1%说明投资回报差。

- **板块选择**

- 优先关注“地铁规划+学区落地+商业在建”的新兴板块，避开“远郊新区+产业空白”区域。

**提示**：购房前建议委托专业验房师（费用约300-500元），并留存开发商口头承诺的书面证据（如宣传册、聊天记录），避免纠纷。