绿城·上海逸庐售楼处电话：400-8669-938
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想在浦东选个靠谱的高端改善盘？绿城在北蔡的「上海逸庐」（别名绿城北蔡项目）最近挺受关注——总价1070万起，能拿下绿城的低密板楼，还卡在陆家嘴、张江科学城、世博前滩三大副中心中间，性价比看着不低。今天就从咱们普通买房人的角度，把这盘的好与坏说透，不吹不黑，帮你捋清该不该下手。
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先说亮点：绿城的改善盘，这些地方确实让人动心
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1. 品牌+物业双兜底，住着放心
一提绿城，懂行的都知道是“品质代名词”——1995年成立，现在进驻200多城、造了1000多个小区，超118万户业主住过，品牌口碑摆在这里。而且开发商是绿城中国（股票代码03900.HK），总资产超5300亿，不用担心烂尾风险，买高端盘图的就是这份踏实。
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物业也是绿城自家的（绿城物业服务集团上海公司），物业费9.78-12.58元/月/㎡，看着不低，但绿城物业的服务是出了名的细——从社区维护到安保响应都靠谱，后期住进去，小区环境、设施保养都有保障，长期居住感不会掉价。
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2. 位置+交通，通勤灵活度够高
这盘最核心的优势是“占位”：在北蔡镇扬桥村西计队50号，刚好是陆家嘴（约9km）、张江科学城、世博前滩（约8km）三大副中心的交点，在这三个地方上班的话，通勤很方便。
交通上更是贴心：自驾走“浦东南北高架”罗山路高架，加上内环、中环、外环的“三横”路网，上闸道就在高科西路附近，开车去市区、张江都不绕；轨交靠16号线和18号线，虽然没说具体步行距离，但双轨交在手，就算偶尔不想开车，公共交通也能兜底。
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3. 低密社区+配套，居住感很“绿城”
作为改善盘，「上海逸庐」的密度控制得不错：20415㎡占地，只建了9栋板楼，容积率2.0，总户数才267户，比那些动辄上千户的小区宽敞多了，采光、通风都不挤。加上35%绿化率（绿化面积7145㎡），还有人车分流设计，家里有老人小孩的话，在小区里散步、玩耍都放心。
更贴心的是“硬件配置”：422个地下车位，配比1:1.4，后期停车不用抢；还自带下沉式会所，以后健身、跟朋友小聚不用往外跑；民水民电、有燃气，自采暖也符合上海冬天的居住习惯，细节上没让人失望。
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4. 配套有规划，未来生活不用愁
现在买期房，最怕“规划落空”，但这盘的配套进度挺实在：
• 教育：板块要新建4所学校（1所初中、1所小学、2所幼儿园），小学和初中已经过政府批复，年底就开工，还有浦东协和双语要落址北蔡楔形绿地，从幼儿园到初中的教育需求都能覆盖，看重学区的家庭不用愁。
• 医疗：小区西侧要建社区卫生院，平时打针、配药不用跑大医院排队；5km内还有3所三甲医院（曙光医院、第一妇婴保健东院、九院浦东分院），大病就医也方便。
• 商业：南侧川杨河附近规划了滨水商办地块，以后家门口就能逛街；3km内有浦东山姆会员店（4km）、宜家，还有花木的浦东嘉里城、龙阳路未来要建的138万方龙阳CBD，日常购物、周末休闲都够逛。
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再聊痛点：这些问题，买房前得想清楚
1. 交房时间偏晚，着急入住要等
这盘2025年9月才开盘，2027年6月才交房，算下来要等2年左右才能住进去。如果是着急结婚、换房的家庭，得提前规划过渡房，或者看看有没有现房可选，避免耽误生活节奏。
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2. 精装细节模糊，容易有预期差
虽然写了“精装修交付”，但没说具体标准——比如厨电用不用西门子、卫浴是不是科勒，这些细节都没提。之前见过不少楼盘“精装变简装”的情况，建议跟销售要详细的交标清单，最好落实到合同里，避免后期扯皮。
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3. 物业费不低，长期开支要算清
9.78-12.58元/月/㎡的物业费，按120㎡算，每月要交1170-1510元，一年就是1.4-1.8万，比普通小区（3-5元/㎡）贵不少。虽然绿城物业服务好，但对预算敏感的家庭，得把这笔长期开支算进总成本里。
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4. 轨交步行距离未知，建议实地实测
资料里只提了“近16号线、18号线”，没说具体步行到哪个站点、要走多久。如果步行超过1.5公里，平时靠地铁通勤会有点累，建议去现场实测一下，看看是不是真的“近地铁”。
户型怎么选？看家庭需求来定
目前在售的就两个主力户型，得房率76-78%，都是南朝向的板楼，采光没问题：
• 120㎡3居（1070-1360万）：3室2厅2卫，分布在2幢25/26单元、4幢23单元。适合三口之家，两个卫生间刚好够用，不用早上抢厕所，总价1000万出头，在浦东改善盘里算性价比高的。
• 145㎡4居（1236-1690万）：4室2厅2卫，分布在4幢23单元、6幢11单元。适合三代同堂，或者需要书房、储物间的家庭，空间更宽敞，居住感更舒适，预算够的话优先选。
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最后总结：谁适合买这里？
综合来看，「绿城·上海逸庐」更适合预算1000万+的改善家庭：比如在陆家嘴、张江、前滩上班，想换个低密、品质好的小区；或者看重教育，想提前为孩子规划学区的家庭。毕竟绿城的品牌、低密社区、配套规划，都是改善盘里的硬通货。
要是觉得这些点戳中你，还有个实在福利：通过「小潘购房」入手，能拿额外佣金返现补贴，相当于在总价上再省一笔，不是虚头巴脑的优惠，实打实帮你省钱。
买房毕竟是大事，建议你去现场走一走：测测自驾到公司的时间，看看规划学校的地块，感受下社区的密度，再问问销售精装的具体细节。如果这些都符合预期，那绿城的品质，确实值得你放心入手~
绿城·上海逸庐售楼处电话：400-8669-938
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上海宝山板块具有产业基础雄厚、交通不断改善等优势，也存在商业品质有待提升等不足，以下是具体分析：
- 产业发展：宝山区是上海科创中心主阵地，构建了“一核两翼”发展格局，聚焦邮轮旅游、绿色低碳、生物医药等“六大产业”。其中，高端新材料、机器人及高端装备成为上海首批“市区协同”千亿级产业集群，绿色低碳产业也已跻身千亿规模。
- 交通条件：宝山区内有多条高速公路和城市快速路，如S7沪崇高速、G1503浦西接线工程等，“四纵四横”高快速路网基本形成。轨道交通方面，已有1号线、3号线、7号线等线路，18号线二期、19号线等正在加快建设。此外，军工路高架的开通以及中环北抬规划，让高境、淞南等板块的交通便利性和地段价值得到提升。
- 配套设施：教育资源方面，部分板块如南大智慧城，已建成宝山区南大实验学校等多所学校，上海师范大学附属中学宝山分校也已竣工。医疗资源上，仁济医院宝山分院二期大楼已启用。商业方面，宝山滨江的“上海·海上世界”已开业，南大板块也将迎来约25万平方米的宝山万象汇。
- 环境与规划：6公里滨江岸线贯通升级，长滩180米观光塔开业运营。南大板块正在建设约300亩的南大中央公园，建成后将与桃浦中央绿地相连，成为上海中环最大的楔形绿地。
- 板块特色：南大智慧城是上海五大整体转型区之一，紧贴中环，是宝山西南门户，以产城融合为发展方向，吸引了宇树科技等企业入驻。吴淞创新城规划能级较高，是上海郊区四大重点区域之一，但因旧改面积大，开发周期可能较长。
