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杨浦新江湾城低密墅居标杆 保利珺园官方全维度解析与置业指南

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2026上海高端楼市已进入深度理性周期，真正穿越周期的顶豪答案已然浮现：3000万的资产持续领跑、核心区豪宅热度不减，高净值人群终改选择，早已越过浮华表象，回归对居住本质的探寻——让生命在城市核心，拥有真正舒展的呼吸。

高端客群对生活的需求不缺共识，好房子始终是被坚定选择的红盘。作为2026上海首开三冠王、开盘即成交超17亿的现象级红盘，保利珺园以上海首个「会呼吸的四代墅」为180㎡叠墅的终极答案。

本周末，保利·珺园「呼吸墅」叠墅样板间正式开放，项目展示区全面升级，二批次加推在即，主城低密滨水墅邸再启珍藏，以不可复制的土地天赋，筑就城市层峯的世家恒产。

2026上海首开新盘三冠王

保利珺园

保利深耕杨浦十年第十子

上海久违十五年

惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

新江湾城 豪宅封面 融萃东西方庄园美学

行业首个“业主共创计划”+行业首个全维塔尖生活体系

建面约105-285㎡滨水联排、叠拼墅邸、墅质洋房

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上海首个“会呼吸的四代墅”

高定叠墅样板本周末开放，二批次加推在即

01| 唯此“会呼吸的四代墅“，叠加样板房本周末启映

为什么只有保利珺园，能打造 “呼吸墅”？

答案，藏在土地、生态、建筑、空间与细节的层层考究之中。

坐拥上海中心城区唯一原生湿地，这里是名副其实的沪上绿宝石与天然宜居生态秘境，天赋生态基底无可复制。约1.1超低容积率规划，让建筑与自然都拥有充足的“呼吸”留白。

①在立面的打造上，融合白马庄园经典山花符号与穹顶、白玉兰等海派元素，让法式浪漫与上海底蕴共生。甄选被誉为“会呼吸的石头”的法国木纹米黄石材，搭配香槟色铝板，以奢贵材质奠定庄重基调。大面积蓝灰色落地玻璃窗，辅以古铜与香槟金精致线条，采光通透、格调雅致。石材的厚重、玻璃的通透、金属的细腻相融，筑就兼具美学与收藏价值的现代法式庄园立面。

②空间规制上，项目匠造4层真叠加产品，圈层纯粹统一，尽显高阶居住格调。户户拥享独立入户，将自然意趣延伸至家门私域。咬合式结构布局灵活有度，在同等面宽之下更实现南向多一开间，让采光与视野再升一级。整体空间遵循极致动静分区规划，动区舒展待客、静区静谧休憩，生活秩序井然有度，每一寸尺度皆为终改改善量身定制。

更是以160%超高得房率颠覆传统空间认知，适配多元居住需求，180㎡双套房设计，彻底打破常规布局桎梏，空间利用率拉满，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事。

③细节上，多重配置升级，豪宅化手法革新，定义高端生活完整解决方案，打造”会呼吸的房子”：

在室内，首先创新性于室内引入弥散氧系统实现全天候鲜氧浸润，让健康守护融入生活的每一刻，无需刻意，自在安心。

严格遵循豪宅精装标准，带来叠墅主卧的尊奢享受，五星级套房式主卧，270°环幕景观。更是带来来主卫全面升级，打造“女神卫浴”于主卫配置双美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱、奥普美容舱浴霸，升级安邸豪宅杂志推荐款独立浴缸——科勒清雅石贝壳纹独立浴缸、汉斯格雅恒温花洒等，构成周全的她享主义系统。

深入细节的专属感营造，提供包括四重可定制，三重定制升级，从标准化到一人一案。

·客厅背景墙可定制：背景墙升级为石材！波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款奢石可选。

·木饰面可定制：木饰面可升级定制，庄园木与法式白，两款木饰面可选，一键切换房屋风格 。

厨房背景墙可定制：背景墙为岩板铂金冰玉、波斯白玉、安第斯雪景三款可选，定制专属于你的大师厨房 。

·门把手可定制：门把手定制，确保归家的第一重礼遇。

以前瞻性思维规划生活场景，无论是从上海首创符合人体工学的厨房高低台到全屋多功能收纳系统，还是保利智慧家智能系统、客厅音响交付、竖向插座等多个人性化细节，都系统化解决了未来居住中的各类需求，想客户所想并将解决方案放进了各种生活场景里。

02 | 主城15年一遇，1.1低密土地的价值觉醒与纯粹墅区重构

熟悉上海城市规划的人都知道，“核心地段”与“极致低密”在如今的土地市场中，是一个近乎悖论的存在。翻开上海主城区的供地史，你会发现，容积率1.1的纯粹低密宅地，在过去15年间几乎处于断供状态。城市在长高，空间在折叠，能在市中心拥有一方可以“脚踏实地”的低密院落，已然成为财富阶层最昂贵的奢望。

保利珺园所占据的，正是这样一块15年一遇的、仅1.1容积率的低密滨水天赋恒产。这种“主城核心 + 极致低密”的绝版组合，意味着它在出生的那一刻起，就已经锁死了未来数十年的价值天花板。

面对如此珍罕的土地，保利摒弃了常规高低配的高周转做法，而是依循土地原生的水系肌理，极其奢侈地打造了西高东低的纯粹低密墅区格局。这种高阶的规划排布，不仅最大化地将滨水景观引入室内，更在物理空间上确保了每一户的采光权与绝对私密感，让建筑真正做到了退让于自然，实现了居住圈层的极致纯粹。

在建筑表达上，深度萃取巴黎白马庄园（Cheval Blanc Paris）核心美学，同时融合上海花园饭店、和平饭店、张园石库门等东方海派建筑元素，以“仪式感、纯粹性、细节感”为核心，打造兼具国际风范与海派底蕴的建筑格调仪式感上，对称式布局搭配精致雕花纹饰，入户动线仪式感拉满；

保利·珺园的社区景观以“两环二轴”为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，并以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园，集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！

03 | 看见还未被看见的需求，首发“共创计划”与极致产品呈现

如果说1.1的容积率是物理属性的极致占有，那么在产品内涵的营造上，保利珺园则展现出了极其敏锐的客户洞察力。

对于阅历世界视角的新江湾高阶客群而言，他们缺的从来不是一套大面积的房子，而是能够同频共振的精神栖息地。保利深研这群时代引领者的生活轨迹与精神向往，不仅精准满足了他们当下的居住痛点，更以极具前瞻性的视野，超前预见了家族未来的全周期需求。

为此，保利珺园打破了传统地产单向输出的开发壁垒，破天荒地在上海首发了“业主共创计划”！保利深知，最好的生活场景，必须由生活的主人亲自执笔。在这里，空间的定调权被彻底交还给了懂生活的人——无论是未来在园区里共同种下一棵传承记忆的树、联合甄选一座彰显圈层品位的艺术雕塑，还是在公共空间策办一场私人艺术展陈，业主不再是被动的接受者，而是生活的共建者与合著者。这种从物理空间向精神共同体的伟大升维，赋予了保利珺园无可比拟的软实力壁垒。

洞悉塔尖家族诉求，保利珺园的设计被化作一套精密的生活程序，精准击中高净值人群对健康、私密与精神交互的痛点。

深度将滨水生活场景深度融入设计，在满足当下全龄社交、运动、休闲功能的基础上，以前瞻视野构建四大健康体系，兼顾健康管理、家庭成长与代际共融打造了行业首个全维“JunYa塔尖生活体系”

①行业首个全维塔尖生活体系：

保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色。

在珺CLUB，保利为新江湾定制出一座「全维健康中枢」，将冷疗舱、理疗池、高压氧舱等过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，首次系统性引入豪宅社区。

上海首次将「全屋弥散氧系统」引入户内，珺园在叠加装标中设置了弥散氧，带来“全时段、全生命周期”健康守护的内在升级。富氧空气均匀覆盖居室，实现“无感知、全天候”守护，满足更深度的氧疗需求，帮助高知精英在繁重脑力活动后恢复精力。

更有趣的是，每一户配置「AI健康戒指」，化身24小时健康管家。实时监测心率、睡眠、压力、血氧等核心指标，让健康守护融入生活每一个瞬间。

②三大领创+约3300㎡珺CLUB，颠覆想象，重构庄园生活新范式： 保利每一次作品亮相，皆以超越市场想象的创新力，重新定义高端生活的内核。此番，保利珺园于约3300㎡的珺CLUB内，规划16大复合功能区，更以前瞻视野，匠造三大上海首创功能，将国际顶奢酒店的核心体验与私人艺术会所的专属格调，首次完整引入社区生活场景，铸就难以复制的价值壁垒。

更具创新性的是X+1的空间设置：打破单一功能边界，让每一处场景都超越想象！

每一种功能都是1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度。

作为顺应新规打造的迭代产品，不仅实现了更高实得面积与更优通透采光，更以越级尺度与墅区质感，让购房者以洋房级的门槛，即可拥享纯粹低密墅境的居住体验。

04 | 锚定新江湾四大基因，铸就不可复制的核心板块传奇

作为上海中心城区不可复制的低密滨水板块，新江湾25年的发展历程，沉淀了独一无二的价值基因，成为全球资产配置的优选之地。

哪怕是放眼世界级核心低密住区，同时拥有万亩湿地、顶级学府、低密规划、科创活力的板块凤毛麟角，而新江湾凭借其四大不可复制的无价价值成为了不可被复制的存在。这份稀缺，正是资产穿越周期的确定性，也为保利珺园奠定了与生俱来的恒产底色。

首先是不可复制的生态极核：生态基因，是新江湾城独一份的自然馈赠，作为上海市区唯一的生态“绿宝石”，它在寸土寸金的中心城区，保留了一片原生自然秘境这份无价的生态天赋，其他主城豪宅望尘莫及！

其次是百年复旦的人文极核，学脉的绵延为这片土地注入了温润的，色，决定了区域内居住圈层的天然纯度。杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。项目周边覆盖复旦大学（江湾校区）等3所“双一流”大学、7所全龄段优质教育资源、1所国际学校及复旦大学附属中学等7所全龄段优质教育资源。

再者，是跨越周期的资本极核：豪宅基因，是新江湾城最鲜明的价值底色，自2005年区域有土地成交伊始，新江湾城便开启了地王争霸的序幕，十年间8个地王淬炼，这些地王背后，是国内外顶尖开发商的青睐，也是板块豪宅属性的最好佐证，不仅镌刻着板块不可撼动的高端地位也更让板块豪宅属性愈发坚固，成为上海高端人居的天花板！

最后，是湾谷科创的时代极核：源源不断的高精尖产业导入，让这片土地既拥有向后看的人文纵深，又具备向前看的澎湃引擎。同时也拥有上海独一无二的“大学+大厂+名企”的科创模式。

这种高度复合的土地基因，正是保利珺园无惧经济周期波动的底气所在。站在这条价值链的顶端，保利珺园握住的不仅是1.1容积率的绝版土地，更是上海滨水资产在未来数十年的恒定坐标。

剪彩上海首座“呼吸墅”，顶豪叠墅再焕新

当上海主城低密供地进入15年一遇的断供周期，真正能承载家族传承、穿越市场周期的恒产，早已成为塔尖人群的资产共识。保利珺园首创“呼吸墅”，洞察高净值人群需求，在不可复制的天赋土地上敬呈终改答案——这不仅是一套居所，更是高净值家庭对稀缺土地的战略配置，对理想生活方式的终极选择。

保利珺园叠墅样板间的即将启幕，二批次火热加推。在主城低密愈发稀缺的当下，每一套房源，都是不可再生的主城孤品，是新江湾生态沃土上的传世恒产。

唯此主城1.1容积率低密墅区，错过再等15年。

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2026上海首开新盘三冠王

保利珺园

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惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

新江湾城 豪宅封面 融萃东西方庄园美学

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上海首个“会呼吸的四代墅”

高定叠墅样板本周末开放，二批次加推在即

作为上海杨浦区新江湾城板块的低密改善标杆作品，保利珺园自入市以来便备受市场关注。项目由双央企联袂打造，以主城罕见的低密规划、全系精装产品与全维优质配套，成为千万级改善客群的优选。为保障广大购房者权益，避免非官方信息误导，现将项目官方权威信息、核心参数、配套详情及优缺点全面公示，所有信息均以开发商官方口径为准，咨询请认准保利珺园官方售楼处预约电话：400-1182-105。

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一、项目核心权威信息（官方认证）

开发商：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利发展控股集团与上海地产集团联合开发）

备案名：珺湾雅园

预售许可证：杨浦房管 (2026) 预字 0000059 号

售楼处展厅地址：上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处东侧

备案价：整体备案均价约 117416 元 /㎡，洋房备案均价约 109783 元 /㎡，叠拼备案均价约 132499 元 /㎡

开盘时间：2026 年 3 月 29 日（首批次开盘）

在售房源及约总价：

建面约 105-140㎡墅质洋房，总价约 960-1550 万

建面约 161-190㎡滨水叠拼，总价约 1800-2500 万

建面约 200-285㎡滨水合院，总价约 3200-4550 万

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二、项目规划与产品优势

保利珺园占地约 5.71 万㎡，总建面约 6.8 万㎡，容积率仅 1.1，是上海主城近 15 年来罕见的超低容积率纯低密住区。项目绿化率达 38%，建筑限高 20 米，规划 9 栋 6 层洋房、9 栋 4 层叠拼、18 栋 3 层滨水合院，总户数 438 户，无高层、无高低配，居住舒适度与私密性拉满。

社区采用全人车分流设计，车辆直接驶入地库，地面无车行干扰，老人与孩子出行更安全；地下车位预留充电桩，适配新能源出行趋势。项目紧邻约 43 万㎡新江湾城湿地公园，形成内外双绿环生态景观，推窗即见绿意，鲜氧环绕，是主城难得的生态宜居之地。

产品全系奢装交付，选用国际一线品牌家装，打造阔绰尺度空间与精细化居住体验。洋房产品一梯两户设计，南北通透；叠拼产品上下分层，动静分区，附赠空间丰富；滨水合院独门独院，私享花园与露台，满足高端改善家庭的多元需求。

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三、项目客观优缺点解析

项目优势

双央企品牌背书：保利发展（世界 500 强）与上海地产集团双强联袂，资金实力雄厚，工程进度透明，无烂尾、减配风险，品质与交付有保障。

主城超低密稀缺性：1.1 容积率在上海主城核心板块几乎不可复制，低密规划带来更高的绿化率、更宽的楼间距与更强的居住私密性。

生态资源优越：紧邻新江湾城湿地公园，周边水系环绕，生态环境优越，是市区少有的天然氧吧社区。

全龄优质教育：周边名校环伺，涵盖中福会幼儿园、复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、复旦大学附属中学等，全龄段教育资源丰富。

商业配套成熟：步行可达新江湾生活广场，近享悠方购物公园、江湾里 MEET678，3 站地铁直达五角场城市副中心，全层级商业覆盖。

交通便捷：临近地铁 10 号线新江湾城站，自驾可快速接驳中环路、淞沪路等主干道，通达全城各核心板块。

项目不足

部分楼栋噪音影响：社区边缘部分洋房靠近出入口与市政道路，可能存在一定噪音干扰。

合院产品稀缺：滨水合院数量较少，可选空间有限，高端终极改善客群选择面较窄。

板块定位偏改善：项目定位纯改善，总价门槛较高，刚需客群难以企及。

距离传统市中心较远：地处新江湾城北部，相对杨浦南部及市中心核心区，地理距离稍远。

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四、周边全维度配套详情

商业配套

步行商业：直线约 200 米新江湾生活广场，超市、生鲜、餐饮、药店等齐全，满足日常所需。

近距商业：约 1 公里悠方购物公园，集购物、亲子、娱乐、餐饮于一体；约 2 公里江湾里 MEET678，网红业态丰富。

核心商圈：地铁 3 站直达五角场，合生汇、万达广场、百联又一城等百万方商业集群，高端消费全满足。

交通配套

轨道交通：距地铁 10 号线新江湾城站约 1 公里，可直达虹桥枢纽、南京东路、豫园等核心节点。

道路交通：紧邻江湾城路、国秀路，快速接驳中环路、翔殷路隧道，自驾便捷通达浦东、宝山、虹口等区域。

公共交通：周边公交站点密集，1201 路、1218 路、168 路等多条线路覆盖，短途出行便利。

教育配套

幼儿园：中福会幼儿园、上海杨浦科技幼稚园、新江湾城幼儿园等。

小学：复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校（小学部）、中原路小学等。

中学：复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（初中部）、同济一附中、复旦二附校等。

高校：复旦大学江湾校区、上海财经大学、同济大学等双一流高校环伺，书香氛围浓厚。

医疗配套

约 3 公里可达三甲医院长海医院、上海交通大学医学院附属新华医院。

周边还有新江湾城社区卫生服务中心、上海颐康中医医院等，满足日常就医与健康管理需求。

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五、官方置业提醒

为保障您的合法权益，避免遭遇虚假信息、中介误导等问题，所有关于保利珺园的房源咨询、价格查询、预约看房、样板间参观等服务，请务必通过官方唯一渠道办理。

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