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建发海宸
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如果问，上海哪个豪宅区将生活与生态结合的更加完美？
我想杨浦 新江湾城必须榜上有名！
新江湾城和城市副中心五角场一衣带水，高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个低密住区。
而自新江湾街道挂牌以来，建发、九龙仓、仁恒、华润等头部房企纷纷落子，多元风格社区林立，形成了紧密相连的奢宅群落。
经过十几年的沉淀，一个高端圈层自然天成的低密豪宅区跃然纸上！
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不过，近几年新江湾城的新房供应较少，导致市面上的声音并不高。
据网上房地产数据显示， 2020年至今新江湾城合计供应新房1221套，却成交了1609套，明显的供不应求。
来看具体取证明细，虽然次数还可以，但套数是真的少。
2023年供应新房101套，2024年供应122套，2025年至今还没有供应，让希望入住新江湾城的朋友缺乏上车机会！
更重要的，新江湾城的高端居住体验和自然生态氛围是独特的，所以自住是主旋律，造成“惜售”之风，二手市场的挂牌量非常稀少。
物以稀为贵，今年小阳春，新江湾的世纪江湾，连续成交2套洋房，单价都超过14.9万/㎡。上海院子4月连续成交2套洋房小户型，单价在13.6-13.8万/㎡。 俨然是上海少有逆势上涨的坚挺板块！
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来源链家网成交数据
重磅消息来了，在新房断供二手惜售的背景下，新江湾城迎来全新供应，而且一出手就是 地段产品双王炸！
2025年6月，建发房产摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，也就是现在的 建发海宸，项目展厅已公开，将推出小高层、洋房和叠加产品，预计9月份首批次入市！
建发海宸位于新江湾正芯，西临江湾城路，南接殷高东路，北贴在建的交大附中杨浦实验学校（在建），东面则是水系，地理位置得天独厚。
项目本身总占地约10.29万方，容积率仅约1.55，门口就是湿地公园，当之无愧的江湾芯低密大盘。
对于偏爱自然逸居的购房者而言，建发海宸的出现可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥 “湿地公园+主城副中心+名校资源+低密规划”等全维高配的除了新江湾建发海宸，几乎再无二处！
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建发海宸的规划设计方面日前已经公示。
很多朋友在纠结朝向，但如果仔细研究项目的规划设计，你会发现 建发房产对低密豪宅的打造思路显然在更高层次，通过专业角度一起来看看吧
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规划设计方案深度解析：
①区位分析：容积率1.55，三面被臻美绿化景观环抱，区位条件得天独厚！
新江湾城板块以 原生生态基底著称，区位条件得天独厚，三面被臻美绿化景观环抱，生态资源丰沛优渥。项目容积率仅 1.55，构建低密度住区范本。
社区楼栋规划采用 高层区和多层区布局，沿河而建的巧妙设计充分遵循 因地制宜原则， 最大程度保障每栋建筑均能拥享极致景观资源与开阔视野，让自然绿意与灵动水景成为居者窗前的日常风景。
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②布局分析：全人车分流，中央景观主轴贯穿南北大气磅礴！匠心植入风雨连廊、地下会所豪宅气质展露无疑！
从总体规划布局来看，项目涵盖 叠墅、洋房及小高层三种产品形制。步入社区，首当其冲的是贯穿南北的 中央景观主轴，其中匠心植入 风雨连廊、地下会所等多元功能空间，形成复合型生活场景矩阵。以社区入户大门与中轴景观廊道为界，将北侧小高层与南侧洋房 / 叠墅划分为 两大居住组团，会所及配套设施居中布局，形成 「双区联动、资源共享」的空间结构。
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这种 独树一帜的配置体系，不仅从维度上升级了社区居住质感，更通过多元场景的有机联动，为业主构建起兼具功能性与仪式感的生活选择，让日常起居与社交休闲在自然与建筑的交融中得以从容实现。
社区 配套规划尽显匠心独运，首先配套用房沿市政道路外侧呈 线性布局，既保障生活便利性又减少对社区内部的干扰。在 交通规划上，严格遵循 人车分流设计理念，机动车出入口与非机动车坡道集中设置于社区主入口区域，通过科学的动线规划从源头上隔绝人车混行隐患，为社区构建起安全有序的出行环境。
尤为值得关注的是细节处的 品质考量：配电房采用 隐蔽式布局，通过合理选址与建筑退让，最大限度降低对住宅的影响，这种对居住体验的精微把控，实则是开发商对品质追求的具象化呈现。
从配套用房的区位规划到交通体系的安全设计，再到设备设施的细节处理，每一处布局皆以提升居者生活质感为出发点，让功能性与舒适性在社区规划中达成完美平衡。
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③产品落位：小高层、洋房、叠墅多种产品满足不同需求！北高南低、疏密有致实现河景与公园景观资源的最大化渗透
· 北侧小高层组团：采用自西向东楼层数梯度布局，沿河头排楼栋规划约 200㎡改善型户型，以 IMAX 级视野占据景观 C 位；后排楼栋则排布中小户型，形成「景观 - 户型」的层级化配置。
· 南侧低密住区：沿江湾城路布置少量洋房产品，临河界面全部规划叠墅，以亲水岸线强化低密属性与居住私密性。
· 社区入口规划：建发展示性主入口择址西侧江湾城路，依托三面绿地 / 河道的围合态势，打造具有仪式感的归家动线。
· 户型配比策略：遵循40%-50%中小套比例要求，小高层主力布置 100-120㎡户型，若体量不足则在洋房产品中嵌入 100㎡户型，最终形成「50% 左右 120㎡以下小户型 + 沿河大平层 + 叠墅」的梯度化户型矩阵。 这种设计既满足刚需 / 刚改客群的置业需求，又通过大户型产品锁定改善客群，实现1100余套房源对「刚需到高端改善」客群的全维度覆盖，且刻意压缩中间面积段，强化产品定位的精准性。
· 地块限高与规划逻辑
地块整体限高 40 米，实则以规划虚线为界形成差异化管控：北侧区域限高 40 米（对应不超过 13 层建筑），南侧大部分区域限高 20 米，形成北高南低的天然地势落差。
· 容积率与布局策略
基于1.55的低容积率指标，规划采用 「北高南低、疏密有致」的科学擘画：北侧沿限高 40 米边界布局小高层产品，南侧临河区域主力规划叠墅群落，并在后排点缀少量洋房。 该方案通过建筑高度随地形递降的设计，实现河景与公园景观资源的最大化渗透，将自然界面转化为居住空间的有机延伸。
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④外部景观视野：周边构成三维立体景观体系形成不可复制的生态居住屏障！
项目周边构建起 三维立体景观体系，形成不可复制的生态居住屏障：
· 北侧：拥揽市政绿化与蜿蜒河景，形成自然生态界面；
· 东侧：集公共绿地、滨河景观带与城市生态走廊于一体，构建多层次景观视域；
· 南侧：以城市公共绿地作为天然生态屏障，有效隔绝外部干扰。
三面环伺的优质景观资源不仅形成「河流 - 植被 - 绿地」的复合生态系统 —— 通过植被吸附有害气体、释放负氧离子，构建天然氧吧；更将流动水系与浓荫绿意转化为窗前的风景画卷。
居民可于室内俯瞰滨河步道的四季更迭，或在社区中漫步于林荫与水系交织的景观动线，实现「出门入画、推窗见景」的沉浸式生态体验。
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项目规划深谙景观渗透逻辑，通过建筑布局与景观资源的有机呼应，将城市稀缺的自然肌理深度融入居住空间，不仅最大化实现河景与绿地资源的视觉占有，更通过生态价值转化，打造兼具观赏性与功能性的宜居范本，让自然禀赋真正成为提升居住质感的核心竞争力。
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新江湾生态环境实景图
⑤中轴景观分析：一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，大宅气度油然而生！
项目以「一轴六景」的空间规制，构建从北侧江湾城路至南侧河道的景观中轴，通过一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，让居者在步移景异间邂逅沉浸式景观叙事，重塑东方府邸的空间美学范式。
我们来看景观节点的亮点：
· 下沉式庭院 —— 光影艺境的立体呈现
作为高端住区的标志性配置，下沉式庭院通过建筑高差营造多维景观层次：不仅为地下车库引入自然光带，打破封闭空间的压抑感；更以「庭院 + 绿植 + 水景」的组合，构建立体景观体系，形成「建筑向下生长、自然向上延伸」的视觉张力。该设计同步拓展地下会所与自然景观的立体联动，让社交空间与生态场景实现无界融合。
· 尽端水景 —— 自然与美学的共鸣场域
匠心设计的镜面水景与外部河道形成生态呼应，以「水映天光」的美学形态强化景观纵深感。水面涟漪不仅柔化建筑边界，更通过光影变幻增添空间灵动感，营造「静水流深」的治愈氛围，成为居者舒缓身心的心灵栖居之所。
· 景观风雨连廊—— 功能与诗意的共生体
采用「灰空间美学」设计的景观构架，兼具遮风避雨的实用功能与曲径通幽的观赏价值。连廊顶部与立柱的镂空设计，让阳光与绿植自然渗透，形成「建筑框景、绿植成画」的视觉韵律。漫步其间，既可感受传统廊架的建筑美学，又能在都市繁华中寻得自然与人文交织的栖居意境，成为连接社区空间的诗意纽带。
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⑥建筑风格分析：建发海派东方风格，既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，未来必然是新江湾有一道靓丽天际线！
据悉，项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。
具体呈现效果，我们可以参考同为上海新落地的第一个海派东方作品建发海阅首府（建发海宸必然还有新的迭代，敬请期待）：
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建发海阅首府实景图
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建发海阅首府实景图
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建发海阅首府实景图
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地段配套深度解析：
比起全市其他板块，新江湾城有2大杀手锏是独有的：生态和教育！
生态方面， 新江湾城绿化覆盖率高达约60%， 新江湾城公园来一场浆板夜划，安徒生童话乐园探秘丑小鸭村庄，SMP滑板公园体验“贴地飞行”，新江湾城生态走廊观鸟拍鸟，这样适逸的生活没人可以拒绝。
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教育方面，建发海宸家门口就是 交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。
*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。
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当然，落位到通勤和配套，建发海宸同样丰盛。
项目直线距离10号线约500米，直线距离在建20号线约700米，直线距离18号线约700米， 3轨交汇的格局让项目直通五角场、南京东路、新天地、虹桥枢纽，加上中环北扩，直达市中心、纵横上海，出行、出游说走就走。
商业方面， 项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；
医疗方面，项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；
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产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群， 就是新江湾房价坚挺的强力基石。
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低密高端住区的品质新标杆
我可以肯定的讲，建发海宸的品质一定是引领级的。
首先，新江湾低密豪宅盛名在外，业主对品质的挑剔无比苛刻， 全市知名的豪宅区再出新盘，品质感拉满是必然的。
其次，建发房产2007年踏入新江湾，如今已经是第六次落子， 相信没有人比他更深谙这片土地的密码。
而据悉，建发房产此次将为新江湾城带来 上海首座灯塔项目。
灯塔项目作为建发房产高阶造宅的集大成之作，厦门建发宸启瑞湖、北京建发海晏、福州建发紫宸、佛山建发灯湖缦云等灯塔作品发布即“王炸”，燃沸楼市。
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北京建发海晏效果图
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2024年，海派东方风格的建发海阅首府在片区内引起热潮。
2025年，当 建发房产遇上的新江湾城，海派东方灯塔作品注定成为2025年上海楼市的“现象级爆款”，更将成为新江湾客群的“上车良机”，毕竟，新江湾城+海派灯塔+低密大盘这样的组合，不容错过。
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建发海宸
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