"华发海上都荟"项目位于松江洞泾新城，是华发集团打造的高品质高层和叠墅产品。项目总占地面积130113.2平方米，总建筑面积427592.8平方米，均价5.9-5.2万。项目已开盘315套可售房源，绿化率35%。
上海【华发海上都荟】
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「华发海上都荟」
松江洞泾新城板块
二期建面约101㎡高层
及建面约90-136㎡叠墅
9、12号线双轨交地铁盘
总价高层400万起 叠墅516万起
售楼处线上预约中
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项目开发商介绍
国企巨擘 百强企业【华发股份，匠心43载】珠海华发实业股份有限公司(简称:华发股份，股票代码 :600325)是承接华发集团房产开发版块的平台公司，组建于1992年，前身始创于1980年，拥有国家一级房地产开发资质，2004年成功在上海证券交易所挂牌上市。2017年起连续七年跻身《财富》 “中国500强”榜单。
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项目基础信息
项目名称：华发海上都荟
开发商：华发集团
板 块：松江洞泾
产品类别：高层，叠加
总占地面积：130113.2㎡
总建筑面积：427592.8㎡
均价：5.9-5.2万
总价段：高层400-500万，叠加500-940万
建筑面积：高层101㎡、叠加90-136㎡
本次开盘：315套
可售房源：高层，叠加
装修标准：高层装修，叠加毛坯
容积率：2.1
绿化率:35%
拿地时间：2023年7月
车位配比：1:1.25
物业费：高层4.1元/月/平方,叠加5.1元/月/平方
物业公司：华发物业
交房时间：2026年6月30日（预计甲方还没明确时间）
梯户比：高层1梯2户、叠加1梯2户
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【华发·海上都荟】融入华发优+体系5.0产品打造理念，以绿色、智能、宜居、活力为建设宗旨，依靠得天独厚的自然水系生态资源，建造新型创新生态和场景开放空间， 为洞泾、乃至为松江带来又一个高品质封面之作！
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项目占地超13万方，规划9栋18层的高层，6栋6层叠加；5栋4层叠加，是松江臻稀的墅级社区！
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【华发·海上都荟】建筑外立面的设计上采用了 现代设计风格，打造现代简洁风格的高层立面形象，设计立足于材料和色彩的种族与调和，建筑与场所形成一种动态的和谐，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，兼容华贵典雅与时尚现代感。
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【华发·海上都荟】邀请朗道国际景观设计倾力打造诗意园林，项目整体内外景观相互融合，以现代简约手法演绎城市山水意境，通过滨水景观与社区渗透，将项目自然水系引入场地中，同时，与建筑共同营造温馨的都市度假感，雅致的美学氛围让闲适重回生活， 打造自然精致的美学人居环境，更以“五重体验空间”构建宜人归家品质生活。
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【华发·海上都荟】洞察大盘社交生活需求， 打造近1900㎡配套用房，定制多重立体邻里空间生活体系，涵盖健身房、瑜伽室、泳池等运动邻里空间，以及育儿托儿、日间照料中心、文化活动室等丰富的功能共建，致力于构建业主第二会客厅，实现空间咬合，无所拘束的多场景共融。
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项目推售详情
产品方面，华发始终站在居者的角度，以 “革新传统空间”理念，细致考究对空间的每一寸利用，以人性化的户型设计、定制化的户型尺度，在同等的面积下，以更合理规划、科学布局的设计观， 打造建筑面积约101㎡的高层户型，以及建筑面积约90㎡—136㎡的4叠、6叠户型，多元的产品户型，满足不同家庭阶段和家庭成员生活所需。
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建面约101㎡的F和G户型都是市面上备受认可的飞机经典款户型。
南北通透保证了良好的通风效果， 三开间朝南保证了充足的光照。
客餐厅厨一体化+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，营造的空间感和尺度感远超同价位其他竞品！
主卧套房设计，自带衣帽间和独立卫生间，舒适度与私密性兼具！
全卧室飘窗、干湿三分离、U字型厨房设计，细节把控到位！
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同样是3房2卫的配置，功能性与舒适度兼具。该户型惊艳的地方在于大尺度的景观边厅设计，搭配超大阳台， 营造IMAX级别的客厅景观面，极具阔绰感！
全卧室飘窗、干湿三分离、U字型厨房设计，同样的魔鬼细节！
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项目区位配套
万亿走廊 价值高地【国家级科创布局，G60科创走廊核芯站点】松江作为五大新城中的重点国家级开发区，未来将引领长三角城市的发展推动长三角城市。洞泾作为松江东北部城镇圈和G60科创走廊的重要组成部分，随着长三角一体化国家战略的提出，结合G60科创走廊和上海人工智能产业布局等重大机遇，洞泾将重点打造G60科创走廊示范引领的人工智能科创小镇，成为科创和人才高地。
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合心规划 产城样板：【“科创+人文+生态”城市单元示范】华发海上都荟首入松江，携崭新“优+产品体系5.0”，为洞泾、乃至为松江带来目前区域内综合高品质作品。结合上海生态环境保护“十四五“规划，站位国际领先的可持续性项目规划，华发海上都荟结合自身的独特聚合优势，在传统TOD规划之上，不可复制的土地生态资源，向东链接G60科创走廊“以镇命名为区块”洞泾人工智能产业基地；向南直达亚洲大学城之一——松江大学城；北侧紧连上海陆面自然山林资源——佘山国家旅游度假区。板块将区域打造成为“科创+文教+生态”交汇的核心新城模式，划立一个崭新的城市单元示范。
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交通配套方面：距9号线洞泾站直线距离约786米，12号线（在建中）西延伸线洞泾站位于9号线洞泾站旁，直线距离约786米，双轨交汇，帷幄交通大境。
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示意图@图源网络
项目西侧嘉松公路，向北可到达佘山、欢乐谷、山姆会员店、青浦奥莱等，向南可到达松江第一人民医院、松江区政府、松江大学城等。·项目北侧沈砖公路会设置上下匝道口，未来可快速直达虹桥机场及上海市中心。·从项目出发，可快捷转到G50、G60高速，规划中的沪松快速路，北接漕宝路—嘉闵高架路立交，南至申嘉湖高速公路（S32），自驾出行，畅达无阻。
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商业配套方面：华发·海上都荟地理位置优越，真正实现半小时生活圈，5公里内丰富松江印象城、山姆会员店、万达广场、宝乐汇广场、五龙商业广场、开元地中海、泰晤士小镇等，吃喝玩乐购一站式生活，随时即享。依托轨交配套的落地，在12号线沿线位置将配置生态科技城TOD、未来湾TOD，双地铁上盖TOD规划，规划大型商办综合体、都市体育中心、历史文化馆、特色剧院、图书馆、科技体验展示馆、古镇特色商业街区等。
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松江万达广场@图源网络
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教育资源方面：
公立学校：洞泾百鸟幼儿园（1.5公里数据来源百度地图）、洞泾外国语实验学校、华东师范大学第二附属中学松江实验学校（华二）（2.2公里数据来源百度地图）），
私立学校：爱朗双语幼儿园（870米数据来源百度地图）、赫贤双语、包玉刚实验学校、上外西外等高端私立名校4km。全龄段教育覆盖，多元化的优质教育资源满
足各种家庭结构对于教育的多元化需求。(非学区配套承诺，具体教育资源应以政府实际规划及要求为准)
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医疗资源方面：洞泾社区医院、松江第一人民医院。
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休闲娱乐方面:佘山国家森林公园、辰山植物园、上海月湖雕塑公园、上海欢乐谷、广富林遗址、玛雅水上乐园等（3公里数据来源百度地图）。
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### 房产小知识：从购房到入住的全流程干货
#### 一、购房前必知的核心概念
1. **得房率**
- 指房屋实际使用面积与建筑面积的比值，通常多层住宅得房率约85%-90%，高层约70%-75%。得房率过高可能导致公共区域狭窄（如楼梯、电梯），过低则性价比不足。
- 例：100㎡建筑面积，得房率75%，实际使用面积约75㎡。
2. **容积率**
- 小区总建筑面积与用地面积的比率，直接影响居住密度。容积率越低，小区越宜居（如别墅容积率≤1.0，高层住宅通常2.5-4.0）。
3. **产权性质**
- 住宅产权70年，商业/办公产权40年，商住两用50年。产权到期后，住宅可自动续期（需缴纳少量费用），商业产权需提前申请续期。
#### 二、选房避坑指南
- **户型陷阱**
- 避免“手枪型”“刀把型”户型（拐角多、浪费面积），优先选择方正户型（开间＞进深，采光通风好）。
- 注意“动静分区”：卧室与客厅、厨房分离，避免动线交叉。
- **楼层选择**
- 低层（1-3层）：适合老人，但易潮湿、隐私差；高层（次顶楼）：视野好，但物业费、电梯费略高。
- 避开“设备层”（噪音大）和“腰线层”（窗台易积灰、影响采光）。
#### 三、交易流程与费用清单
1. **购房流程**
```markdown
看房 → 定房（交定金）→ 签合同（付首付）→ 办理贷款 → 网签备案 → 缴税过户 → 收房
```
2. **额外费用**
- 契税：首套房≤90㎡按1%缴纳，＞90㎡按1.5%；二套房统一2%（部分城市3%）。
- 维修基金：按建筑面积×当地标准（如北京120元/㎡），用于小区公共设施维修。
- 物业费：提前缴纳1-3年，高层通常2-5元/㎡/月。
#### 四、验房关键步骤
1. **墙面地面**
- 用空鼓锤敲击墙面，空鼓声（咚咚响）需标记整改；地面泼水检查排水坡度。
2. **门窗工程**
- 推拉窗需密封严实，关闭后缝隙≤2mm；防盗门猫眼无遮挡，反锁功能正常。
3. **水电测试**
- 用相位仪检测插座接线是否正确（火线、零线、地线）；打开水龙头观察水压，地漏需防臭反水弯。
#### 五、装修与物业注意事项
- **装修禁忌**
- 承重墙（24cm以上砖墙）不可拆除，轻体墙拆除前需经物业审批。
- 卫生间防水需做24小时闭水试验，避免渗漏纠纷。
- **物业纠纷处理**
- 物业费涨价需经业主大会投票通过，否则可向住建局投诉；车位只售不租属违规，可向市场监管部门举报。
#### 六、房产投资冷知识
- **租售比**
- 月租金÷房价×100%，合理范围约1.5%-2.5%，低于1%说明投资回报差。
- **板块选择**
- 优先关注“地铁规划+学区落地+商业在建”的新兴板块，避开“远郊新区+产业空白”区域。
**提示**：购房前建议委托专业验房师（费用约300-500元），并留存开发商口头承诺的书面证据（如宣传册、聊天记录），避免纠纷。
