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古北99
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我很少这么直接：
内中环大古北低密墅区准现房，古北99取得三开三捷战绩，造就大古北现象级热销。
目前在售楼王建面约134-154㎡精装大三房，均价仅11.65万/㎡，今年9月入住！
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古北99开盘现场人气实拍
尤其项目高区，冬至日照全“6”（常规项目以“2、3”为主）采光视野非常出众。
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来源小胖看房建筑师测算，仅供参考，以实际为准
之所以这么直接，就是怕你错过——古北99这11.65万/㎡的机会一旦溜走，内中环接下来基本都是“地王”盘，门槛将一浪高过一浪！
其实古北99业主心里门清，他们大多是高知、高收入群体，思维很理性，却依然选择在此时果断入手，原因很简单：“再犹豫，就只能买地王了，11.65/㎡太香了”！
且他们格外看重建面约134-154㎡大三房，因为当下人口缩减，家庭趋势以小家庭为主，没必要选紧凑四房。据统计，上海近年134-154㎡近9成产品做成四房，供应过剩，未来很可能面临像70/90户型那样的砸盘风险。
相对而言，建面约134-154㎡大三房，舒适与稳健两者兼顾。
另外，这群城市新中产平日十分忙碌，对服务依赖性很高。而古北99超大商业地带搭配缦合物业，为业主提供入户清洁、孩子接送、宠物托管寄养等服务，包揽业主后勤工作，让业主尽情享受 “懒人生活”。
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古北99入手紧迫性，我们从今年上半年数据就能一窥端倪：
首先，新房市场：
1、内中环成交均价已达约13.5万/㎡，后续还有诸多地王待入市！
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数据来源小胖看房数据库
约13.5万/㎡只是暂时的，关键在于，内中环地王扎堆，还未正式启动。
今年5个批次土拍诞生7个地王，其中3个在内中环，开发商们对核心地段颇为看好；更有中建大宁、宸嘉龙华等“超级地王”蓄势待发，预计售价16-18万/㎡。
2、内中环套均2000万时代来临！
同样，约2038万仅是起点，随着地王陆续开盘，门槛将被不断刷新。
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数据来源小胖看房数据库
3、约135-155㎡太稀缺了！
2021年至今，内中环约135-155㎡户型供应仅占比约11%。
同时据小胖君统计，135-155㎡供应中约9成打造紧凑四房，依旧重功能轻舒适，大三房稀缺！
考虑到家庭结构“小家庭化”，其实不需要那么多四房，以后紧凑四房或许像70/90一样面临价格承压，而大三房凭借稀缺性更容易走出独立行情。
古北99精准卡位135-155㎡黄金面积段，并拒绝 “为功能牺牲尺度” ，每个功能间都很舒适；得房率近80%，比普通75%，多出一间房。
全系大户型，也保证了古北99圈层的纯粹性。
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数据来源小胖看房数据库
其次，二手房市场：
不管二手房成交，还是租赁，古北都是环线的佼佼者！
从二手房次新市场看，2022年至今，内中环1300-1800万价格段成交更活跃的板块当属古北-虹桥，市场认可度与购买力双高。
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数据来源小胖看房数据库
更具说服力的是租金表现——租金是检验房价合理性的黄金指标。以大古北次新房为例：
华丽家族古北花园190㎡户型租金约38000元/月；
古北中央公园139㎡户型租金超30000元/月；
之前盛捷古北服务公寓租金29000-36000元/月。
这印证了古北资产在租赁市场的强劲韧性。
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不管你怎么比
11.65万/㎡真的太香了！
我推崇古北99更大的理由，其实是稳健性，我不妄议同环线其他新房是否透支了未来，但 11.65万/㎡的均价安全垫十足。
其一，与周边新房比，古北99实打实价格优势。
先看一组价格参照：项目东侧步行约950米的中铁峯汇里（2023年售罄）当年单价已达 13.1万/㎡。
再看环线位置：古北99步行到内环仅约1.3公里，均价11.65万/㎡；而长宁天山项目贴着中环，首开13.88万/㎡；长宁西郊项目临近外环，联动价也要11.8万/㎡。
古北99占位更贴近内环核心，价格却更具竞争力。
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其二，古北99比周边次新房更划算。
古北二期近20年房龄，挂牌11.5-14万/㎡，一街之隔的古北中央公园挂牌14万+/㎡，
这种市场罕见的价格差，夯实了资产安全性。
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其三，古北国际宜居住区
当下新房定价常包含未来规划，但规划兑现存在不确定性，城市更新周期更可能长达8-10年。
而古北99不用去兑现，古北一切都高度成熟：
在前瞻性统一规划下，约40%的超高绿化率串联起高端住区，浓荫大道与繁华商圈交织，形成“闹中取静”的宜居界面。无需等待规划落地，即刻享受成熟生活，这份确定性，是资产安全与居住舒适度的双重保障。
同时与一江一河豪相比，古北既少了产业与办公的嘈杂，又无需等待城市更新的规划兑现，一切都是成熟的。
与衡复、新天地相比，古北没有太多游客干扰，是纯居住区，繁华与静谧相融。
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舒适精装大三房
约80%得房率，比普通75%，多出一间房
建面约147-154㎡A户型：
客厅面宽达约 4.5米，主卧面宽达约 4米，保证居住舒适度。
标配 中西餐厨+岛台，符合高净值人群烹饪习惯； 南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。
同时该户型 餐厨空间可塑性强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等， 比固定不变的4房更灵活。
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建面约134-137㎡B2户型：
该户型客厅面宽同样达到约 4.5米，主卧面宽也是约 4米，开间尺度阔绰。
双卧朝南，另一个房间也有南向采光。
厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区等。 全卧飘窗，进一步延展室内使用空间。
B2户型图并不能很好展示真实尺度感，建议现场参观更有感觉。
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穿越楼市周期的硬通货
古北99三大确定性解码
产品端，古北99以三大硬核优势，为居住体验筑起稳稳的支撑：
1、容积率仅约1.2，内环旁难得低密墅区
在2010年后上海停供1.0以下容积率住宅、市中心限容2.5的背景下，对比中环沿线新盘容积率：
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古北99综合容积率1.2优势显著，社区拥有更强的私谧感、更优的尺度感、更好的采光。
同时凭借约20万方的体量打造出小地块难以企及的生活场域。
超大体量带来的是丰盛配套，比如约5000㎡集中绿地串联起观景会客厅、亲子乐园等多维节点。
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项目实景图
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项目实景图
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项目实景图
还配备全龄共享架空层，从儿童的欢乐天地到成人的休闲雅室，让建筑不仅是空间容器，更成为承载全龄生活的温暖载体。
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项目效果图，仅供参考，以实际交付为准
2、准现房9月入住，告别期房焦虑的安心之选
今年9月即将交付的古北99，用“所见即所得”带来安心购房体验。不同于展厅搭建的样板区与实际交付环境可能存在差异，项目实景呈现更真实，从楼栋到园林，都是交付标准，买房前就能亲眼看见真实模样，让置业更踏实。
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项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准
踏入社区，天然黄金麻石材干挂立面质感十足，历久弥新；
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项目实景图
约50米楼间距营造疏朗空间，四季园林景观已郁郁葱葱；
气派的社区大门、尊崇的酒店式双入户大堂、浪漫的艺术星空顶车库，归家的每一步都是仪式感的铺陈。
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入口效果图，仅供参考，以实际交付为准
车库效果图，仅供参考，以实际交付为准
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3、超大商业地带+缦合服务，功能与规模直追古北壹号会所
古北99club，体量超1万方，设计灵感同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」，规模和服务即使放在豪宅圈中也是佼佼者。
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项目内部精心打造社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题空间，构建全维度生活场景：私宴厅款待贵宾，恒温泳池与健身房畅享健康生活，儿童培训室助力成长，咖啡休闲区漫享惬意时光，多功能厅满足多元商务需求，居住、社交、商务需求在此形成完美闭环。
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内部配置效果图
更重磅的是，古北99club链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，将国际化前沿生活方式深度融入日常。
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古北99缦系无边际服务体系，以时间、空间、私属三大维度为基石，以280余项服务细则织就全周期生活守护网络。
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除无边际基础服务外，古北99更为业主定制私属服务：专业管家准时提供孩子上学接送服务；入户保洁团队让家居焕新如初；宠物托管服务为萌宠定制专属照料方案；车辆养护代检已完成日常检修。从家务琐事、萌宠照护到家庭设施维修，43项免费日常维修服务快速响应。
这般细致入微的服务，不仅让生活每个场景都得到妥帖照料，更以 “冻龄社区” 理念，让社区保持年轻状态。
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30多年沉淀下来的多元烟火气息
已高度成熟，无需等待
与一江一河等依赖远期规划的高价区域不同，古北凭借30余年的前瞻性开发，早已构筑起成熟完善的生活版图，所见即所得。
1、成熟配套无需等待，国际化生活触手可及
✔国际化商业林立：黄金城道、老外街，高岛屋的国际氛围扑面而来；近享虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城，徐家汇港汇恒隆、One ITC 驱车转瞬即达。
✔国际教育资源环伺：上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十余所国际学府林立，为孩子铺就国际化成长之路。
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✔文体休闲无缝衔接：漫步新虹桥中心花园，挥杆虹桥高尔夫俱乐部，或是沉浸于程十发美术馆的艺术氛围，生活充满格调。
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新虹桥中心花园实景图
✔立体交通畅达全城：步行约700米直达15号线姚虹路站，约1.3公里接驳10号线宋园路站；内环、中环、延安高架路2公里内交织成网，轻松串联城市核心。
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项目区位示意图
2、独树一帜的国际化基因
作为上海首个成片开发的国际住区，古北堪称「小小联合国」，约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民生活于此。
这种多元文化氛围，叠加古北99低密墅区的纯粹圈层属性，为社区提供了稳固的支撑。
数据来源：上海市长宁区人民政府
3、成熟之上，未来可期
✔战略地位提升：虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ）；同时地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，作为经贸产业核心圈中少有的高端宜居板块。
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✔轨交规划再添利好：规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，古北99将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动将更为紧密。
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最后再爆个彩蛋：
除了收官小高层，大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉8月公开。
2012年政策规定“住宅项目容积率不得低于1.0”。上海浦西市中心在售别墅中，仅约2.4%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。
项目联排建面约300/419㎡，地上4层，另有超高附赠空间，重新界定别墅生活格局，是有天有地的真别墅。
同时作为古北鲜有的准现房别墅，以低密墅区、宽境楼距（南北栋距约12.6-22.1米，东西栋距约7-27.59米）不同与风貌5-10米楼间距，私密采光更加、超高附赠、35%绿化率，成为难以复制的藏品级别墅。
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项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准
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项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准
三开三捷的人气红盘
古北99低密墅区准现房
建面约134-154㎡精装大三房
景观楼王1800万
建面约300/419㎡联排也即将入市
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