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安徽头部房企安徽高速地产在上海市场的“新手保护期”似乎已经过期，前几年安高申宸院和安高申陇院相继热销势头未能得到延续，其今年入市的安高海印华庭去化遭遇难题。
五一节后，安高海印华庭迎来年内第三次开盘，将首次推出叠加别墅产品，均价也一举突破10万每平。今年1月项目两次开盘推出高层产品销售进度较为缓慢，安高能否通过叠墅逆转局面，对于去年底履新公司总经理一职的张先才至关重要。
高层去化遭遇市场冷落
前几年，安高在上海房地产市场发展顺风顺水，旗下两大楼盘相继热销。然而俗话说事不过三，在其开发的第三个楼盘中，销售情况急转直下。
今年1月10日和1月31日，安高海印华庭一个月内完成两次开盘，这一效率在国企中极为罕见，足见安高急欲抢占市场的决心。然而，快速开盘并没有带来高效去化。
1月10日首次开盘推出68套，开发商对外公布的有效认筹客户为81组，认筹率达到119%。但从认筹转化为销售的效率较低，截止到5月6日，网上房地产显示该批次房源已销售29套，去化率未过半。
1月31日项目第二次开盘情况更为糟糕，同样推出了68套住宅，但是至今已销售11套，去化率不足两成。
1月份项目总计推出的136套均为17层高层产品，整体销售套数为40套，去化率29%。
对于曾经屡次实现日光的安高上海公司来说，如今的销售表现出现了巨大的落差。
产品溢价能力尚未得认可
安高海印华庭销售表现也体现出安高在上海市场尚未取得足够的产品溢价能力。实际上，此前销售火热的安高申宸院和安高申陇院均属于限价时代的产物。
当时的上海楼市规则非常简单，拿地有封顶价，销售有房地联动价，也就说项目成本和利润都早已确定，开发商只需要按部就班把房子造出来即可，没有太多创新空间。
但是这种局面从2024年下半年开始改变，伴随着土拍限价取消，房地联动价也同步退出历史舞台，楼盘定价回归市场，开发商只要把产品做好就能卖出更高的价格。
安高海印华庭正是后限价时代安高在上海开发的第一个楼盘，销售情况也反映了其产品力。
具体来看，项目第一批次推出的都是120㎡产品，总价段大多在1000万以内，二批次推出的都是140-144㎡产品，总价段提高到了1200万左右。
事实证明，在项目所在板块，购房者愿意为其掏出千万预算的并不多，120㎡因总价更低，市场接受度略高，但140㎡竞争力下降，同样的预算面临其余区域很多中环附近楼盘的分流。
张先才欲靠叠墅逆转战局
面对如此局面，去年底新上任安徽高速地产总经理的张先才开始做出改变，项目并没有继续推高层，而是直接拿出了压箱底的叠墅。
要知道，项目所在的莘庄板块已经超过10年没有叠墅产品供应，稀缺性非常强，此举可谓是张先才孤注一掷的举措。
而且，定价方面也比较有“诚意”，第一批120㎡高层均价为8.26万每平，第二批140-144㎡高层均价为8.43万每平，本次三批次170-176㎡叠墅均价为10.1万每平，总价段控制在1650-1850万之间。
叠墅价格只比小高层高出约22%左右，可见其想要实现热销的想法比较强烈。
在上海市场，同一社区叠墅大约比高层贵约25-30%。以翡雲悦府为例，项目高层均价约为10.7万每平，叠墅为13.5万每平左右，相差26%。
可以说，张先才已经集齐了天时（春节后市场热度上升）、地利（莘庄板块叠墅产品稀缺）、人和（叠墅定价诚意十足），就看购房者是否买单。
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