璟云里你肯定耳熟，正是两三年前风靡全上海的那个苏式园林纯院墅： 项目一期推过四批，多次触发积分，每次院墅的加推都引来全城争抢。
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璟云里你肯定耳熟，正是两三年前风靡全上海的那个苏式园林纯院墅：
项目一期推过四批，多次触发积分，每次院墅的加推都引来全城争抢。
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如今， “璟雲里”二期迭新璀璨归来，示范区已开放，将首推建面约138-215㎡纯院墅，即将入市！
在我眼里，“璟雲里”是一件 人居艺术藏品，不仅是生长于朱家角古镇的理想中式栖居，它更是一部历史，是上海传承传统中式园林文化重要的一卷，未来更会成为一方家族传承的见证者。它的一砖一瓦、一石一木，甚至都可追溯到历史的痕迹。
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项目实景图
于买家即藏家而言：
“璟雲里”早已不是外物，而是藏家们具象了的自我。拥有也不再是为了占有，而是为了跨越时空与历史文化对谈，享受对事物虔诚的热爱所带来的快乐，保留内心的理想与向往。
有一位“璟雲里”买家说得好：
实现自由的标准有两重，除了银行卡里的数字，也包含丰盈的内心世界。
对于部分人而言， 收藏一套“璟雲里”院墅，就是实现精神“财富自由”的快捷方式。
它可以是宴请宾客，彰显自己实力和品味的场地。
也可以是其乐融融的家庭欢乐场。父母可以在自己专属的庭院喝茶，孩子可以在花园角落玩游戏做手工。
也可以就是单纯喜欢传统文化，喜欢“璟雲里”创造的纯粹东方诗意及独特生活方式。
但无论如何，殊途同归，这些买家收藏的本质都在于对江南文化的深切共鸣，更是对东方屋檐下的理想人居源自内心的热爱与珍视。
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项目实景图
所以，您觉得这样的纯中式院墅值多少钱？
于联排合院的稀缺以及风格的独树一帜，理应是高价。
但在懂中国传统文化的人眼里， 它是一件宝贝！是一件藏品！它的审美、文化价值是无价的！
01.
入手联排几率只有不到约2%
纯中式院墅更是卖一套少一套，执掌未来定价权
土地天赋决定物业价值。
“璟雲里”二期容积率低至约0.41，物业型态为纯联排别墅。
禁墅令下，上海早就不批1.0以下容积率地块，“璟雲里”二期这样的项目卖一个少一个，不会再有增量。
约0.41指标通俗讲就是地上建筑物面积之和至多只有土地面积的0.41倍。
作为对比，现在市区普遍都是容积率2.5以上的建筑鳞次栉比。项目土地天赋拉满！
更重要的是， “璟雲里”二期没有一丝高层或洋房，是纯墅区，低密疏朗！私密性、圈层秒杀现在的高低配！
项目沙盘图
而联排别墅究竟有多臻稀？
据小胖君统计，2023、2024年，全市联排供应占比仅不到2%。
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从型态上看，在这不到2%中，主流是高低配，纯联排社区少之又少；
从风格上看，在这不到2%中，主流是欧式和现代风， 纯中式凤毛麟角。近两年知名中式项目，除了大几千万的江南里、上海桃花源，就是 “璟雲里”了！
两者结合， “璟雲里”二期妥妥是联排别墅中金字塔尖的项目！
别家是同质化产品竞争，而“璟雲里”二期标新立异，全上海可能一只手指都能数过来，未来是一片竞争蓝海，更容易执掌定价权，走出独立行情！
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若聚焦到朱家角，数据出乎意料。
作为知名别墅区的朱家角，竟然两年联排别墅供应挂“0”，“璟雲里”二期不仅将为板块献上久违的联排供应， 更提拉了青浦乃至全上海人居的档次，风格、品质独一档，给予购房者别具一格的居住体验，既是古典美学与当代质感的碰撞，又是业主身份的象征，调性、面子拉满。
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02.
全市罕见的苏式园林，高格调
传统与现代融合，引领新的生活方式
由于中式风格往往有较高溢价，所以有些项目会披上“中式外衣”，但仔细一逛，里子有些违和，颇有点强行中式的意思。
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但“璟雲里”二期不同
不是一两个中式元素的简单植入
而是开发商从骨子里对传统文化尊重、汲取
其实看懂三点即可：
一、新中式归根到底体现在仪式感上，看仪式感是否有加分？
归家仪式感是一件很虚的东西，但参观“璟雲里”二期，你却能体会到那种层层递进的感觉。
入口处设照壁，百万黑松迎宾，大门巍峨气派，气势远非一般项目可及。
项目实景图
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随即， 粉墙黛瓦、飞檐斗拱就迎面而来，进门每一步，皆是庄重的仪式感。
再往里走， 曲径通幽，亭台楼榭、竹林巷道、折桥、人工湖、假山、奇石、树影、花影、月洞门.. .一路连缀。
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项目实景图
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中式元素中，我最喜欢的是折桥和回廊。
折桥，行进中通过不同角度的变化，移步换景；
而回廊，它在园林中是联系建筑物的脉络，而在“璟雲里”二期又是风景的导游线，更有一种住在大户人家的感觉。
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项目实景图
而 一汪荷花池是这座园林的“题眼”，汇万千景色于一池，也与四周的建筑物相映成趣。
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参观的过程中，给我就一个感觉： “这个中式太纯了”。
一方面，它不像有些项目激进、突兀地去表达中式，希望靠中式元素抬升项目价值。 而是在叠石理水、亭台楼榭之间，娴静却磅礴地还原出东方记忆里的烟雨江南，中式的场景在“璟雲里”二期就是日常，是生活方式！
另一方面，满屏的飞檐斗拱，苏式园林韵味很浓，据悉瓦座、飞檐，金砖、斗拱，都是由 苏州香山帮打造，匠心呈现苏式园林之美；
同时园中大多数古建， 均采用传统木结构建造，尽可能减少现代建筑手法的参与，以期还原最真实的苏式园林。
项目实景图
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二，看开发商是否专业、用心，可以关注项目隐藏了多少文化传承？
中国园林中，楹联题额不可或缺，甚至自然山川经人的提点即成名胜。
项目园林中的对联请苏州作家撰写，楹联制作按 乾隆字体、郑板桥字体等中国最经典字体选择。
璟雲桥的云纹砖雕铺地，都是 匠人严格控制卵石规格，经特级抛光，定制加工后方可使用。
入户门楼竟然还有不同制式，有 随墙门、垂花门、尖山门、八字门，门上有匾额，未来可由业主自己取名。这必须对中式文化有深刻了解才能做到。
项目实景图
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还有 复刻留园门窗规制的门窗，12种花纹精雕细琢的装饰，无不展现出匠人们对传统技艺的坚守与创新。
值得一提石材造景，“璟雲里”山石布局错落有致，形态各异，尤其一块完美的太湖石让整个园景气质更上一层。
项目实景图
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三、新中式不单单拿来欣赏，还要看是否引领了潮流的生活方式？
景观不是光拿来看的， “璟雲里”二期在美景之余还点缀了诸多社交节点...亭台楼阁、轩榭廊桥给邻里之间增加了更多的互动空间。
篇幅有限不细说，这只是园林一隅而已，感兴趣的可以预约现场参观。
03.
创新性地上两层纯院墅
大面宽+宅与院互动性强+约5.7米地下室
项目将推出建面约138-215㎡纯院墅。
型态上不仅是纯联排，还是地上两层联排，市面少见。
当下联排一般设计成地面三层，这会造成三个问题：
第一，压缩面宽和单层面积，单层舒适度不够，没走几步路就要上楼；
第二，地上三层，爬楼梯比较累；
第三，三层与院子之间距离较远，丧失了互动性。
而“璟雲里”二期两层纯院墅完美解决了这一问题。
以建面约164㎡户型为例：
一层在老人房基础上还能设计出 大横厅，气派十足、阳光满溢。
样板间实景图
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宅以容身，院以寄情， 中式院墅更迷人之处，莫过于庭院。
样板间将琴、棋、书、画、诗、茶等中式元素都融入到了院内。
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推门入院，白墙黛瓦围合一方院落，观感落落大方，又不缺私密感。摆一桌一椅，泡一壶清茶，长辈可尽兴赏玩花、鸟、鱼、石之趣，孩子在这片乐园里尽情绽放童趣，让美好生活，渗透于四季浸润的光影之间。
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样板间实景图
二楼主卧望着窗外的院子，突然觉得， 宅与院的关系就这么被拉近了。
与传统院墅各个生活空间同院子分离不同，“璟雲里”二期将庭院空间聚集到一处，所有生活空间围绕院子这个中心而舒展，无论一楼餐客厅、老人房，还是二楼卧室，皆可与庭院进行互动。
样板间实景图
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点睛之笔是露台，当明月高悬、星光点点，露台上的灯光与月光交相辉映营造出一种温馨而浪漫的氛围。在这样的夜晚与朋友们畅谈人生、分享故事，无疑是一种难得的体验。
样板间实景图
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值得一提， 项目地下室层高约5.7米，可塑性非常强。
有些业主想要打造酒窖、台球室或是搞轰趴，没有足够大的地下室是做不到的。
而项目地下室，就给足了你可能性，随意安排；且采光窗多，比一般地下室通风更好、更实用。
附上户型图和样板间视频：
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04.
华为入驻，上海新的科创风暴眼
买别墅，没有比朱家角更适合的地方了
最后有一个问题。
低密住区与高占有的城市资源，向来是一对矛盾体。买郊区别墅，意味牺牲商业、教育...以及板块的未来前景。
但项目所在的 朱家角不同，它除了是千年古镇、小桥流水之外，还拥有 超乎想象的城市级配套资源，出则繁华、入则静谧，这得益于青浦规划起点高、落地快的特点。
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朱家角古镇实景图
特别是华为搬迁青浦西，这是一次大机遇！
都说买房跟着产业走，是有道理的。
张江已然成熟，机会错过。
但新的机遇也一定会有，就在朱家角！
果然华为刚开始进驻，就尽显大厂效应。据悉， 青浦房租已瞬间翻番。长远看对于青浦西价值拉升，有非常积极的作用。
事实上，无论硅谷、驻波、中关村还是张江高科都论证了一个事实：科创产业蕴含的巨大能量，对高净值人才泵吸能力是指数级的。
而产业——高知人才——置业需求，会形成一条职住需求链，源源不断为当地带来充沛的置业、租赁需求。
华为预计导入约3-4万名高科技人才，可以预见这将是继张江、漕河泾之后，上海下一个科创风暴眼，关键也是你当下唯一能抓住，还在0→1，能执掌红利的机会。
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华为练秋湖研发中心
何况不仅华为，青浦西还落位了诸如红房子医院等优质产业，大规模高收入人才在此聚集，那势必会催生高端置业、租赁需求，比如 别墅。
那臻稀性、论格调、论文化，“璟雲里”二期必须脱颖而出。
另外，崧泽高架西延伸段通车，项目来往市区更便捷了，也省了过路费。
教育上，民办兰生复旦分校、平和双语学校、复旦附中青浦分校等硬核名校都在周边。高能教育资源的导入，助力区域软实力的提升，更满足精英们对子女教育的诉求。
商业上，淀山湖大道站商业崛起，约45万方万达茂+东渡蛙城+吾悦广场+满天星399广场等，组成西上海百万方商圈，于项目只是一脚油门的事。
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万达茂实景图
所以，买别墅真的没有比朱家角更适合的地方，何不趁华为势能还在0→1，提早占位？
最后，我想说：
参观完项目，恢宏门庭，江南诗韵与审美，一亭一径，皆藏天地妙趣；一椽一瓦，尽道风骨盎然；亭台楼榭，曲水流觞交融……
“璟雲里”二期出色的造园⼿法和建筑理念，给予业主更上一层楼的精神享受，它就是整个上海更有面子、更有里子的新一代新中式标杆，真正藏品级院墅！
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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
