上海新房将迎来大变局：内环旁非核心区域的房价正看涨至17-20万/㎡。露香园·天誉资产价值备受看好，如非超高层项目、得房率高达约80%、坐拥黄浦闹中取静的位置、建面约489㎡塔尖户型、大师设计+大量奢石运用+国际鼎流装标等。
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日前，上海一批次土拍落幕，其中虹口临平路地块楼板价约11.48万/㎡，业内预估售价或上17万+/㎡。
再加上绿城徐汇滨江地王吹风价近20万/㎡，旁边徐汇龙华地块或冲击17万+/㎡。
上海新房迎来大变局：内环旁非核心区域的房价正看涨至17-20万/㎡。
事实上，当虹口地块落槌时，就有很多群友在论讨： “现在最有性价比的地方竟然是黄浦”！
的确，当非核心地段来到17-20万/㎡时，作为钻石级地段的黄浦核心，您觉得该值多少钱？至少远远不止现在的售价吧！
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那在黄浦一众新房中， 露香园·天誉资产价值备受看好。
除难以复制的老城厢核心地段外，它还拥有更多独树一帜的 “差异点”，差异化区隔了黄浦其它新盘，让项目历久弥新，价值更永恒。比如：
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✔黄浦新房中少有的非超高层项目；
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✔拥有黄浦新房中独一档的得房率，最高达约 80%；
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✔黄浦很多板块要经历漫长城市更新，而露香园约 64万方大城已基本建成；
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✔坐拥黄浦更 闹中取静的位置，离商业近，又保持了恰当的距离感；
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✔ 绝版视野，中高区东瞰三件套、外滩，南观开明里风貌景致和老城厢更新后的新面貌；
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✔打造高端俱乐部，搭配约1500㎡屋顶花园，为高净值人群量身定制专属 圈层服务；
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✔建面约489㎡塔尖户型，拥黄浦更极致的约 26米面宽，且在四套房基础上做到了 大横厅。
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✔ 大师设计+大量奢石运用+国际鼎流装标，升华居住体验。
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如果让我评价，露香园·天誉是目前黄浦 自住属性更出彩的新盘，再加上钻石地段和人文底蕴加成，放眼十年、二十年后，它依旧会是上海 更出类拔萃的一批楼盘。
因为我始终秉持一个观点：地处核心地段，但需频繁置换迭代产品力的房产，何谈核心资产。 不用置换，居住N年不落伍的的房子才是核心资产，露香园·天誉正是这样居住属性拉满的产品，价值永恒！
露香园·天誉
目前主力在售建面约489㎡塔尖户型
同时还有少量建面约299/400㎡户型
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领衔黄浦顶豪的自住属性
约64万方大城接近建成、闹中取静！
当下黄浦买房离不开城市更新，但这是一把双刃剑。
A面是未来新的面貌和业态；B面则是较长的规划兑现期和其中的不确定性。
而住在露香园没有这样的困扰，它是上海最早的一批城市更新项目，也是上海城市更新的范本，约64万方大城经过20多年耕耘已接近建成。
片区内都是新建的高端住宅，界面崭新，曾经的规划也基本都落地了，几乎所见即所得。
于居住而言，这样的片区更静谧，未来没有在建工程的纷扰。
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项目效果示意图，以实际交付为准
除大城兑现外，露香园·天誉还有着诸多自住的 冲击点，黄浦别的项目未必能做到。
冲击点1：更闹中取静的位置
一方面，新天地、外滩虽然繁华，但论自住可能免不了游客纷扰。
而露香园是一个纯自住板块，城市更新接近尾声+游客干扰少，自住更静谧。
另一方面，露香园与商圈之间的“距离感”，把握得恰到好处。
露香园·天誉北面就是正在建设的骑楼、石库门商业，业主将来可轻松步行到达，又 隔绝了商业喧嚣。
淮海路和新天地商圈也同样如此， 业主既能便捷享受都市繁华，又能在自家一方天地中，静享专属宁静。
同时蓝绿丝带的规划，及众多公园环绕，赋予露香园·天誉更静谧的生活环境。
如果说翠湖是黄浦繁华之上的顶豪代表，那露香园就是静谧之上的代表。
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另外，露香园自身有商业街，定位“露香漫步”。
沿北侧漫步， 近在咫尺的地铁10/14号线豫园路站，与之紧密相连的艺荟Galleria充满人文艺术气息，打造精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以及私人定制的零售名品。
从南侧徜徉， 复建中的 “露香池” 及 “慈修广场” 令人满怀期待。未来，米其林、黑珍珠餐饮品牌或将在此汇聚，食客们可于此尽享风味人间的独特韵味。
露香园巧妙地将历史街区的韵味、都市豪宅的奢华、高端精致的商业以及海派风情墅区完美融合。 当下流行 “松弛感”，而露香园街区所呈现的，正是这种在繁华都市中，于人文艺术、潮流商业与惬意生活间自如切换的悠然状态。
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效果GIF示意图
冲击点2：黄浦臻稀的“非超高层”项目！
近几年黄浦新房市场多被超高层项目占据，露香园·天誉是极少有的“非超高层”项目， 居住更低密，摆脱了超高层的压抑感，采光、通风条件更佳。
另客观讲，非超高层项目接受度始终更高，未来步入二手市场，客户群体更广泛。
冲击点3：得益于“非超高层”，最高得房率达约80%！
露香园·天誉最高得房率达约80%，放眼黄浦，能到达这个得房率的屈指可数。
对比75%得房率，多5%，意味着489㎡户型就多出约25㎡使用面积。
结合项目约17.6万/㎡的均价，直接省了 约440万。
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冲击点4：难以复制的景观视野！
常言道：”你窗外的风景，决定你房子一半的价值“。
纵观黄浦现阶段豪宅，鲜有能全景瞰陆家嘴三件套的，几乎都有遮挡。
而露香园·天誉，每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。
比如， 很多户型向东无遮挡览豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套盛景，同时东北方向能对望古城公园盛景。
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效果示意图
而主力在售建面约489㎡户型南向俯瞰自身开明里人文风貌景致及老城厢城市更新后的新貌。
这不仅是视觉上的盛宴，更是房产价值与臻稀资源的完美彰显，拥有不可估量的魅力与潜力。
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效果示意图
冲击点5：别具一格的圈层服务体验！
露香园二期商业3-4层为高端俱乐部，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。
效果示意图
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特别呈现的4层屋顶，精心规划了占地约1500㎡的屋顶花园式入户层。
露香园·天誉屋顶花园式入户层效果示意图，以实际交付为准
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在这里，业主们能够私享一片空中绿洲，同时远眺陆家嘴的城市天际线。这样独特设计，在顶级豪宅市场中实属罕见，无疑成为了高净值人群户外活动的绝佳第二会客厅，既彰显了尊贵身份，又满足了舒适生活的追求。
露香园·天誉屋顶花园式入户层效果示意图，以实际交付为准
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大师集合作品，高定奢华的海派封面
艺术范+奢石+顶配装标，升华产品力
室内空间层面，露香园·天誉是由多个大师团队在充分研究地段底蕴、受众喜好后的高定大作， 既有海派风情的复古情调，又有现代摩登的时尚画风，兼顾了审美和使用。
1、大师集合的奢华作品
项目邀请W.DESIGN无间设计创始人吴滨主持售楼处设计，HWCD负责公共空间设计，香港SLD梁志天担纲样板间设计。
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项目设计师示意图
每位设计师都是各自领域天花板级人物，这样的豪华组合是产品力的保证。
从产品呈现看，不愧是大师，视野极具前瞻性，敏锐洞察顶豪发展趋势，以 浓郁艺术范升华了产品力，为业主带来更高品味的享受。
比如，弧形造型随处可见，工艺复杂，只为更好看。
代表细节就是客厅吊顶，不管平面还是立体上都是多层次处理，辅以弧形工艺，视觉优雅。
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样板间实景图
又比如，所有部位都是精心包裹的，甚至还运用大面积木饰面，只为视觉更协调，触感更温润。
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样板间实景图
卧室的立柱和墙面也都被 精心包裹。
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样板间实景图
大师设计+开发商对于细节的严苛落位，赋予业主更为前卫但又不失精致的生活体验。
2、大量奢石运用，不计成本打造奢华产品力
从私家电梯厅开始，地面局部点缀皇家蓝的 玻利维亚蓝奢石，号称奢石中的爱马仕，并刻成海派花纹的样式，优雅又具仪式感。
卫生间洗手台面采用 静雅棕奢石，低调奢华。
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样板间实景图
门厅、客餐厅地面运用 浅色系大理石，视觉温润。
西厨吧台更是匹配了符合空间调性的 东方木纹石材，独特纹理和质感提升了厨房品质与艺术性。
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样板间实景图
大量奢石的运用堪称点睛之笔，从地面铺设到墙面装饰，奢石以其独一无二的纹理与天然光泽，大幅提升空间质感。
3、豪宅界顶配装标
装标是产品力的直接体现，露香园·天誉甄选的装修品牌可谓顶配。
厨房由世界顶级厨电品牌 嘉格纳领衔，还有 美诺及 德国柏丽定制橱柜；卫浴则选用瑞士顶级品牌 劳芬。
嘉格纳和劳芬是奢侈品牌，黄浦顶级豪宅很多都不舍得用。
还有华为智能家居&Honeywell五恒系统，让业主纵享智能舒适的家。
样板间实景图
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4、顶豪中更豪迈的约3.45米墅级层高
市面豪宅层高普遍3.3米， 而露香园·天誉层高达约3.45米，堪比别墅。
层高15cm的跃升，不仅让室内更通透，中央空调、地暖装完后不显压抑。
更是 立体空间的增加，多出来的空间可放置更高的储物柜，增加储物空间。
关键，层高后期改变不了，因此顶豪PK首选层高更高的楼盘。
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5、顶豪中更宽境、舒适度更高的户型。
以建面约489㎡为例：
①、据小胖君统计，黄浦400㎡+塔尖户型面宽一般在15-22米，且绝大多数客厅为竖厅。
而露香园·天誉该户型南向面宽高到约26米，黄浦独一档的存在；且客厅还是大横厅，视野宽广、仪式感拉满的同时还能赋予更丰富的生活情景，多孩玩耍、小型party皆能承载。
②、超长双联阳台+主卧飘窗270°观景，拥有更广的景观视野。
尤其南向直面开明里风貌及老城厢城市更新后的新貌。
③、四个卧室全部是套房，特别南向双卧是超级套房，均配备双台盆、浴缸。
甚至主卧还配有超大尺度衣帽间、化妆间，还有一个X空间，可以男主人的书房、工作室，也可以是女主人的瑜伽房、画室等，这个主卧功能齐全，已“小家化”。
④、标配中西双厨，为业主带来多元的烹饪体验。
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此外，项目还在售少量建面约299/400㎡产品。
其中建面约299㎡，南向双套房，尤其主卧是豪华套房，带独立衣帽间，卫浴间含双台盆+淋浴+浴缸+马桶四件套。
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建面约400㎡，主卧带双衣帽间，男女分区，男女主人都有了私密的收纳空间，对于精致的男主人来说吸引力很强，女主超大U型步入式衣帽间，巨能装。
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百年前是上海的中心
以后更是上海顶级豪宅中的中心
露香园·天誉的所在的 黄浦老城厢，就好比王冠上的钻石，璀璨夺目，难以复制。
回顾历史，它有着丰厚独特的文化底蕴，是难以割舍的上海情怀。
展望未来，它有着不可估量的发展潜力，是不容错过的塔尖宝藏。
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有三点值得强调：
第一，黄浦区的更新速度让大家惊奇，大量旧改地块在短时间内完成拆迁、出让、规划等诸多流程。
这导致了旧改项目在短期内扎堆入市，给大家一种豪宅很多的错觉。
但你要知道，大规模旧改只有一次，虽然近期豪宅看着不少，但实际上这透支了往后几十年的土地存量。
现在挑挑拣拣，明天一房难求，如果错过这个风口，以后上车全靠运气。
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位置示意图
（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）
第二，黄浦剑指全国第一区，而露香园正是黄浦圈层中的极核。
露香园及四周未来都是顶级豪宅，北有金陵东路项目、东有城投控股去年拿下的小东门6幅地块，南有乔家路地块，西有翠湖天地。
坐镇中心的露香园将是上海豪宅中心的中心。
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与此同时， 蓝绿丝带的概念也逐步深入加强。为了将历史与现代、文化与商业完美融合，政府打造了一条贯穿新天地-露香园-豫园-十六铺码头的城市绿带，将城市历史与自然肌理打造成一个有机整体。
未来，露香园左手新天地，右手外滩金融中心，左右逢源。
第三，黄浦城市更新的风暴眼。
板块价值增量是高净值人群非常在意的点，新天地基本到顶了，黄浦滨江开发也接近尾声， 整个黄浦正在更新ing，且5年左右能看到大变样的只有露香园四周。
老城厢更新有确定性，未来一定是精致商业、文保建筑与豪宅的交相辉映。
不多说了
露香园·天誉正在热销中
主力在售建面约489㎡塔尖户型
还有少量建面约299/400㎡户型
是一步到位买进黄浦核心再好不过的机会
同时这也是露香园整盘最后一批大平层
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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
