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谁是上海乃至中国最大的开发商？应该是中建系，由一个中海和八个工程局组成。其中，中海与八局已是深耕上海多年的老朋友，这两年才入沪的二局和三局第一枪也都打得很响亮：二局进上海先切大盘，首发项目理想之地以2103套问鼎2023年全市销冠，玖海云天一年也卖了1600多套，现在正在转战城区的热门板块大宁。三局进上海直接选择深耕城央，重仓在杨浦滨江，浦江之星和外滩源著也都获得了旺销的局面。
现在，七局也来到了上海，但它的择地逻辑与老二、老三不同，选择的是在 宝山南大取得的小型综合地块，且住宅体量占比不到一半。虽然南大整体表现出非常好的交易性，但实际上七局所面临的 竞争环境是很激烈的。
大家好！今天李想预测评的就是七局上海首发项目—— 中环铂樾，预计在5月中旬入市，总共246套房源，两个户型面积段分别是：110平的3房和139平的4房。
我在现场参观时，销售员再三强调售价将是7万，这比我对它的估价高出了10%，太贵了，因此我给到它的 总评只有C+。为什么我对它的价格如此不认可？具体原因我会在交易测评里再做阐述。
接下来，我们从 区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级B
我们先来讲区位，评级给到B，其中地理b，交通a，配套b，相邻b。
中环铂樾的区位优势主要在于：一、 离轨交近，距南大路站大约400米，符合一个地铁盘的定义；二、 离市区近，它所处的南大路站在丰翔路站的南边。
但是熟悉南大板块的知道，这里是 北边比南边好，核心商业和住宅集群，甚至教育配套都在北边，也就是丰翔路站这里，这让位置靠南的中环铂樾反而没占到什么甜头。
而南大路站又是东侧比西侧好，中环铂樾所在的西侧虽然开发商宣传的是办公楼，但实际上都是工业（教育科研）用地，这也就意味着这里 未来不会形成居住的集群，也不会形成对居住有利的相关的配套设施。
产品评级B+
产品评级给到B+，其中规划与排布b+，公区b，户型a，内装b+。
中环铂樾的的规划和排布是有优势的，它是 南大一众楼盘里面唯一一个没有大高层的社区，这也就意味着它的综合的 户型效率最高，所以户型可以给到a。
另外，由于地块条件，它 楼栋之间的距离也是比较舒适的，达到40米左右。
但它的问题是，它是南大所有在售和待售的项目中 社区规模最小的，除了对后期物业运维的要求更高外， 公区和社区景观缺失。虽然它做了四个架空层的泛会所，但是相比于其他项目的不计入公摊的社区会所而言，这个项目的 架空层的面积是要被计入公摊的，花的是购房者的钱。
如果我是七局，面对公区的劣势，我会用如提升立面材质的方法去做弥补，但即使这，七局也没做到。
那么，总体来说相比于华润或保利以及板块内后续项目，受社区规模与公区标准的限制， 铂樾的综合产品力将是落后的。
交易评级C
按售楼处7万的放风价，我给到的交易评级是C，也就是不建议购买，其中定价d，供需b+，竞品c，能力b。
我确实不能理解这个项目为什么能够卖7万，仅仅是凭借4幢小高层的建筑形态，就要卖区域里面最高的价格？
目前 望雲的签约价大概也就68000元/㎡多， 无论是从区位方面的轨交站点、和万象汇的关系，还是产品方面的社区规模、公区、材质标准，都要比它好。我找不到以更贵的价格买它而不买望雲的理由。
在我看来，铂樾的主要竞争项目应该是 保利海上瑧悦，两者相比，它的优点是离轨道交通更近200米、户型更好、没有临近墓地的不利因素，缺点是相邻工业区、公区标准低。这两个项目的 价值性相近，但价格却天差地别。海上瑧悦减掉渠道优惠实际的成交价大约仅6万出头，那么 铂樾符合旺销性的价格就不应该超过6.3万。
所以，我更建议的是售楼处今天所说的7万元只是一个放风价，实际开盘的价格策略应再做谨慎评估。如果听劝，我们可能对它的评级再做调整。
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