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🏡 上海内中环低密改善盘｜翡雲悦府二期深度分享

说实话，最近陪朋友看房，把浦东几个新盘都跑了一遍。这个由华润、越秀、中国能建三大央企联合开发的翡雲悦府二期，真的让我印象深刻。它位于浦东新杨思板块，属于金色中环发展带，是内中环非常稀缺的低密度改善型住宅。

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📊 核心参数一览

1. 基础规划

✅产权性质：70年住宅

✅容积率：2.0 |绿化率：35%

✅车位比：1:1.8（比较充足）

✅物业：华润物业

高层物业费：

8.8元/㎡/月

叠墅物业费：

11.6元/㎡/月

✅交付时间：二期预计2027年11月精装交付

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2. 户型与价格

这里分高层和叠墅来说，差别还挺大的：

🔹 高层产品

建面：113–170㎡（3–4房）

均价：约（最新批次约）

10.4万/㎡

11.37万/㎡

总价区间：1100万起，170㎡约1932万起

核心亮点：

私梯入户，私密性好

双阳台设计，采光通风优秀

精装标准约，用了博世、嘉格纳、杜拉维特等一线品牌

5000元/㎡

🔸 叠墅产品（二期悦墅）

建面：175–220㎡（上叠175㎡、下叠220㎡，另有200㎡上下双叠）

均价：约

13.3–13.42万/㎡

总价区间：2200万起，下叠约2800–3025万

核心亮点：

上下叠三层立体格局，空间感很强

下叠带挑高地下室 + 地面庭院

上叠独立入户 + L型大露台 + 顶层花园，私密性绝佳

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3. 开盘与在售情况

开盘时间：二期于2025年2月首次开盘

在售房源：目前高层与叠墅均有房源在售，叠墅是二期的收官别墅组团

预售证号：浦东新区房管（2025）预字 0000285 号

🗺️ 区位与配套分析

💡 交通

地铁：近6/13号线东明路站，步行约8分钟，未来还有规划中的26号线加持。

自驾：5分钟可上中环，15分钟到前滩太古里，通过“三高架三隧道”过江非常方便。

🛍️ 商业

自带商业：社区规划了约1.3万㎡下沉式商街。

周边商圈：5公里范围内有前滩太古里、晶耀前滩、世博源等大型商业体，购物休闲选择很多。

📚 教育

社区配建：规划有24班幼儿园和27班九年一贯制学校（已批复）。

周边资源：临近明珠小学等优质教育资源，教育氛围不错。

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🌳 医疗与生态

医疗：3公里内有仁济医院南院、东方医院南院，医疗保障充足。

生态：

社区内规划了约3.5万㎡中央公园

靠近三林楔形绿地、黄浦江滨江带，周末散步遛娃有好去处。

✨ 产品特色与亮点

这个项目在产品设计上确实花了不少心思，尤其是“垂直立体生态”的概念。

🌿首创四代墅设计：强调“垂直立体生态”，打造了地面庭院 + 空中悬浮庭院 + 南北双露台三重立体园境，实现了上下叠的“庭院平权”。

🏊高端会所与架空层：

下沉式镜谧会所内含恒温泳池

规划了9个全龄架空层，覆盖亲子、运动、社交等功能，构建了完整的社区生活闭环。

🏗️高级外立面：采用大面积玻璃幕墙 + 铝板 + 陶板的组合，质感非常高级，颜值在线。

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⚠️ 购买提示与个人看法

看了一圈，结合自己的感受，有几点想分享：

关于地段与发展： 项目处于新杨思“微型CAZ”规划区，能承接前滩、世博、张江的外溢需求，潜力是有的。但周边部分区域仍在建设，配套完全兑现需要一定时间，要有心理准备。

关于产品选择：

叠墅总价门槛高，更适合追求终极改善、需要私密庭院和立体空间的家庭。

高层113㎡三房，总价千万级，是上车内中环、兼顾品质与性价比的优质选择。

关于看房与销售：

项目实行案场预约制，看房一定要提前联系，别白跑一趟。

目前是按政府备案价销售，价格透明。

总的来说，翡雲悦府二期在产品力、开发商背景和地段潜力上都有可圈可点之处。如果是追求低密社区环境、看重长期发展的改善型买家，值得纳入考虑清单。

你们最近有在看上海的新盘吗？觉得这个项目怎么样？欢迎致电一起聊聊～

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