本文主要介绍了嘉定新城一块郊环附近、无轨交的宅地出让，经过49轮竞价，地块溢价率达到了最高的30%，装修标准和公共服务设施面积也都达到了上限。在这样的市场下，小胖君认为保利海上瑧悦是目前市场上最完美、质价比更高的全能六边形战士，做到了...
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3月3日，嘉定新城一块 郊环附近、无轨交的宅地出让，经过49轮竞价，地块溢价率达到了最高的30%，装修标准和公共服务设施面积也都达到了上限。
相比隔壁的新房，光楼板价涨了8220元/㎡。
当然，还有核心城区： 约12.6-13万楼板价的徐汇滨江、溢价率 约38.2%的临平路、 溢价率约40%+装修上限的新杨思...
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这不断突破的面粉价意味着两点：
第一，眼光精明的开发商无限看好接下来的上海楼市。
第二，上海的新房真的要涨了。
在这样的市场下，小胖君的意见是： 真的要抓紧上车了！而上车，一定要看 现阶段更完美、质价比更高的全能六边形战士： 保利海上瑧悦！
项目昨日刚刚过会，即将开启认购！
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至于为什么推荐保利海上瑧悦，先来简单说说：
以 约6.3万/㎡价格，在市场价值爆发前夜：买 中环、买 进击中的南大、买 准现房、买 采光/视野无敌的楼栋、买 距离15号线约500米的地铁盘、买 约77-78%得房率的户型、买 超高标准的瑧境文化邸、买 央企保利的品质保障。
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能做到以上这些，还只卖约6.3万/㎡的新房，目前只有保利海上瑧悦，真的太有质价比了。
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约600万级买进黄金中环上真地铁盘
只有保利海上瑧悦！
先明确一点，现阶段，也就是在土拍还未真正影响新房售价之前，约600万级就已经没有买进黄金中环的机会了。
南大同板块的新房售价也接近7万高地了。
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而 土拍市场的发力+如今中小套数的改变，更是让未来的入手门槛一增再增。
您可以想一想， 靠近郊环、无轨交的嘉定新城新宅地，楼板价相较去年都涨了近万元/㎡。
那像 保利海上瑧悦这样位于黄金中环上、距离15号线约500米的正轨交盘，如果没有联动价的限制，又应该售价几何呢？
这真的是这个市场下的黄金置业机遇，千万不要错过！
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中环北抬、产业升级、教育落地...
新一轮周期中的“领头羊”板块！
去年是南大正式发力的一年，所有人都在说，这是宝山崛起的希望。
新闻里也说： 宝山将紧紧抓住难得的历史机遇，将南大打造成为新时代上海的新奇迹。
那一年过去了，现在的南大如何了呢？
第一，中环北抬真的是箭在弦上。
今年， 军工路快速路就将贯通。
并且， 长江西路快速路也作为近期准备实施的重大项目 被列入了上海市重大工程预备项目。
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第二，产业落地快，并且能级超高！
在前不久的规划宝山官微上，明确写到了：
南大智慧城将统筹抓好组团式高强度复合开发、 科创产业招引和“云端南大”数字孪生城建设。年内实现南大中央公园竣工， 确保数智绿洲二期等项目实现竣工。
简单举几个已经确定落地的产业，大家可以感受一下这个能级：
全国高校区域技术转移转化中心， 由国家教育部牵头建设，旨在推动全国优势高校与区域优势产业深度融合。
细胞产业关键共性技术国家工程研究中心， 我国细胞产业领域唯一新序列国家工程中心，建设产业共性技术研发和工程验证平台。
上大通用智能机器人研究院&宇树亚太研发中心， 由上海大学、宇树科技共同打造，围绕具身智能与人形机器人开展产学研合作。
国内市值最高的宠物行业上市公司乖宝宠物的研发总部落地南大。
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总结一下：南大将依托“数智南大”市级特色产业园、合成生物产业园， 落地细胞国家中心、通用智能机器人研究院等功能平台，中车资产、中建港航等国央企，捷瑞肯、太初等上市公司、领军企业。
产业落地的能级、速度，在上海少有对手。
第三，南大中央公园金秋建成，南大生态迎来史诗级的提升！
南大中央公园占地19.74万平方米，整座公园通过“水林复合”模式，将森林和水生态系统融为一体。
并且，公园的人工湖还将与南大河等周边河道贯通，公园内的观景台和亲水台阶不仅提供了与水亲近的机会，也让游客可以从一个新的角度欣赏湖景。
项目建成后，将成为集 生态涵养、休闲娱乐、艺术展览、科普教育于一体的“城市绿芯”。
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第四，高能级的商办综合体落地，未来已来！
南大的首个TOD规划已经确定，包括一座以“Mall+商街+公园’”为规划理念设计了约16万方的宝山万象汇。
而这座商场的定位是： 打造“北上海商业旗舰”和“一线城市具有示范效应的区域型购物中心”。
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第五，上师大附小落地南大，与保利海上瑧悦一墙之隔，教育氛围更上一阶！
新落地的上师大附小（规划中）与保利·海上瑧悦仅一墙之隔，学校预计2026年三季度交付使用。
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*此消息来源于南大智慧城官微
此外，保利·海上瑧悦还距上海大学附属学校约500米，距宝山区南大实验学校约1.1公里，与三大公办学校为邻， 项目周边的学府氛围浓郁。
免责声明： 以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
一方面，以上这些，全部都位于保利海上瑧悦的步行范围内。
想象一下，
未来从地铁站下来，穿过高端商场回家，一路上尽是城市繁华。
落日时可挽着爱人，一边漫步湖畔遛娃遛狗，一边看天边余霞成绮。闲暇时分，下楼就能来一场环公园的亲子骑行，一路上湖光天色尽收眼底。
孩子就在社区隔壁的优质学校内上学，早晚的接送也不是难题。
...
不管你是追求潮流生活的时代青年，还是渴望享受静谧、绿意的改善家庭，亦或者是望子成龙的虎爸虎妈，都能在保利海上瑧悦找到想要的生活。
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另外一方面，现在的南大，不管是交通、产业、商业还是教育，都在 以极快的速度兑现。更重要的是，所有落地的 资源和配套，都是超高能级的存在。
而这样的兑现力，结合最开始所说的市场爆发， 南大势必会是下一轮周期中“领头羊”。
而 被联动价限制的保利海上瑧悦，是你错过不再的置业机会，也是目前享受市场、享受南大规划红利的更好机会。
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收官爆品
楼栋位置、产品力均是王炸级
除了地段、潜力和配套外，保利海上瑧悦的产品力更是比肩内环豪宅。
这一点，从项目去年的销售成绩中就能看出来。
项目2024年以年销50亿+的成绩荣登 “2024年度上海楼盘销售套数TOP7”、“2024年度上海楼盘销售面积TOP8”。
而2025年，保利海上瑧悦的收官房源强势加推。 这一次的产品除了延续了前期的超高产品力外，还有2点独特的优势：
是整个社区首排、最靠近地铁的楼栋！
首先，收官房源位于整个区域的首排，南侧无遮挡，视野、采光相当出众。
其次，项目距离商业地标万象汇直线约300米、距离15号线丰翔路站直线约460米，相当方便。
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户型得房率约77-78%，建面约99㎡正3房！
项目本次主推的建面约99㎡3房，其户型得房率高达约77-78%。
要知道，同板块的新房，其同级别户型的得房率约73%左右。
区别有两点：
从功利性角度来说：由于高得房率，保利海上瑧悦这一批次建面约99㎡的3房， 套内的实际使用面积约等于其他新房约106㎡的产品。
虽然舒适度相似，但两者的价格相差近50万！
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从居住舒适度来说：保利海上瑧悦建面约99㎡是 正3房，而低得房率的户型只能是 2房+1个功能房。
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保利海上瑧悦能保证从二人世界到二胎家庭，甚至是三代同堂的全生命周期需求，真正的一步到位神户型。
而竞品的户型只能算是一个过渡型的选择。
不止得房率出众，设计感和收纳空间等更是比肩豪宅！
另外，保利海上瑧悦还做了一个开放式的厨房，让整个室内的空间延展性变得更加出众。
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并且精心设计了一个 “双面岛台收纳”空间，将厨房收纳扩容30%（对比同尺寸无收纳岛台），对于一个建面约99㎡的3房而言，这样的厨房尺度感真心少见。
再加上厨房吸油烟机、灶具和洗碗机三件套全部采用 方太的最高端系列，这个油烟机使用时几乎是静音的，表面还有一层防油膜，手势无接触就可以控制开关。
这个配置跟前不久小胖君参观的一个千万级的豪宅如出一辙。
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另外，项目入户还有一整面顶天立地、 长约2.8米的玄关柜，整个储藏空间 能够装满约等于50个20寸标准登机箱，霸气又实用！
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最后，项目的卫生间还标配了市区10w+项目同款精装：高仪、唯宝等，品质细节拉满。
但最值得一提的，还是这个配合主卫、次卫打造的女神级“悦己镜柜”：
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到顶镜柜的设计，门背增量收纳，提升约15%收纳尺度（对比传统镜柜），收纳更多瓶瓶罐罐的同时，能够更好的拿取使用。
这些细节更凸显了保利的匠心和保利海上瑧悦的产品力。
总的来说，不管你是从性价比、实用性、尺度感、收纳空间还是其他角度，这都是目前市面上最有质价比的3房户型。
除此之外，项目还有 少席在售的建面约130㎡4房、 建面约154㎡顶奢4房。
其中，项目建面约154㎡的户型样板间，更是被不少粉丝戏称： 值得让市区高端豪宅来学习。
我们稍微展开一下：
一方面是用料， 博世（厨房6件套， 燃气灶+油烟机+洗碗机+蒸烤一体机+两台冰箱）、 高仪、 唯宝等百年德国品牌等高奢品牌。
这规格就算是放在上海高端新房市场，也可谓 一装封神。
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另外一方面是室内装修的艺术性和审美力。
如果用一个词形容项目建面约154㎡房源的样板间，不是常规项目那种复制粘贴，而是 高级定制。每个空间不仅是功能间，更化身为艺术空间。
比如：电视背景墙选用带有 东方意蕴的万里河山石材，颜值超高！
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还有厨房墙面选用的 世纪冰玉大理石、卫生间墙砖选用的 简一瓷砖霜喜。(国内大理石瓷砖品类开创者)
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另外，海上瑧悦在室内中大量运用 高档影木-尼斯木，其表面带影，木径面板有深浅带状花纹和变幻带状光泽，打造高端的东方气质代表。
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整个样板间营造出别具一格的高阶艺术氛围，拔升了上海高端住宅的品味和调性。
当然这样的艺术格调也从室内延伸至了公区：影木与大理石的结合，加上 劳伦黑金大理石铺地，尽显尊贵。
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最后，附全套户型图：
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大量实景全面兑现
以准现房的姿态呈现醉美的中环社区
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先强调一点，保利海上瑧悦已经是 准现房，预计明年年中就将交房。
这相比现阶段和等待入市新房，早了整整1-2年！
对于 即将结婚、孩子即将上学、短期内想享受市场红利的小伙伴而言，这个准现房真的香。
另外，准现房还能替业主 省下大量过渡期的房租、贷款等成本，性价比很高。
最最重要的是，准现房状态的保利海上瑧悦， 其产品力是看得见摸得着的。
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而其产品力之高，比肩高端豪宅。
我们可以通过 归家仪式感、水景、用料、车库等多个维度，来感受一下这个黄金中环上的瑧境文化邸。
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仪式感：东方五进之礼
项目不计成本地把五千年来的文化主线和重要元素，归纳演绎成了归家时的“五进”：门庭礼院—丹华水院—山水隐园—山林雅筑—雅苑归境，将江南园林、文脉礼序娓娓道来。
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这是古代王室贵族府邸才被允许使用的“五进院”礼制，只为业主营造出尊崇的归家仪式感。
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实景图
归家五进的审美、东方礼遇带来的仪式感，远远比同级别的新房更加出色，这才是真正比肩甚至超越豪宅的产品力。
珍贵水系景观：整整1000㎡水系
保利·海上瑧悦，即师法张园。延续了张园“的“以画入园、引水入园”的理念，将 长200m近1000m²的水系覆盖到整个社区内。
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实景图
水景形态各异，有中心静水、三层跌水、点状涌泉、立面叠瀑、弧形流水五大不同呈现方式。水系的引入，让整个社区彻底灵动飘逸了起来。
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实景图
小区内更是穿插设置了碧波归苑、疏林影院、落英雅境、芳华聚场、银杏舞台、桃园趣集、邻间雅庭、花园雅集、活力竞场等9大区域。
对古代品茗、寻幽、听雨、赏雪、抚琴等9大雅事，进行了现代化的演终。
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示意图
奢华用料：昂贵的景观造价、近百万的奢石...
保利海上瑧悦社区的用料，都是其他同级别甚至千万级豪宅都少有的。
树种：全冠移植名贵树种。
保利海上瑧悦单株价值高达40万左右的日本进口羽毛枫、静安石库门旁同款网红娜塔栎、被艺术界人士誉为"活着的雕塑"的古桩紫薇……
保利海上瑧悦把这些来自全国各地的名贵树种分别种植在每栋楼前。
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石材：圆明园同款黑山石，造价百万。
保利海上瑧悦社区共有 约160吨的黑山石，采用的可是和圆明园同款的园林奢石，它们全部取材自九岭山脉，历史的悠悠岁月浓缩在石材之中，彰显业主的身份及审美。
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纹样：手工瑧境东方文化细节。
整个小区定制了8000片蟒水纹样贴片，它们全部都由 纯手工打造，空隙和图案精确到3毫米级别。
蟒纹，为象龙之表，辅以“海水江牙”，这是 古代皇室的象征，寓意尊崇。
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这样的细节工艺，在小区内部不胜枚举，蟒水纹、一字枋心、海棠纹把手、套方锦、金属屏风等，就连公区装饰中并不起眼的黄铜构件，上面的纹路都是在高温炉里烧制后，用手工锤一寸一寸敲打出来的…
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实景图
北中环高奢实景地库，瑧境归家排场。
保利海上瑧悦的车库值得单独拿出来聊一下，这是近年来小胖君见过的“醉美车库”。
首先，仪式感十足的感应追光灯系统，车行至何处，灯光亮至何处。
地库内部整体典雅金色搭配简洁线条，更有矩阵式星空顶行列式排布上方，将东方秩序之美从奢宅、园林贯穿至地库。
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防水耐用的环氧地坪、云石片透光石的匠心选材，无一不体现着保利·海上瑧悦的入微品质。
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地下归家大堂用材选取意大利进口岩板，色泽温润，和谐统一。人脸识别自动移门便捷实用，金属夹丝玻璃美观大气，开阖家的尊崇与安心。
最后，还有一点值得重点强调： 从一线滨江的外滩序、世博天悦到静安内环的永兴里，保利不断地在刷新上海人居品质的高度。
这家中国房地产百强企业TOP1的房企，真的让人安心。
保利海上瑧悦就是一个全维度都没有短板的黄金六边形战士。但却卖着极具优势的价格，妥妥的质价比王者！
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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
