2025 前滩・东方湾爆料:全跨度户型 + 10 分钟生活圈,房价 / 周边配套 / 小区环境 / 交房时间一次说清
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没想到，世博水环才刚曝光不久。
浦东，这次又直接来了个「五环」大招！
以5条水环，将浦东外环以内的核心地段串联在一起。
这波操作，可以说精准拿捏了浦东的痛点：
一边提升滨水环境，让沿线更宜居；一边补商业、文旅、烟火气，让浦东更有人情味。
根据官方说法，环内总面积约199.4平方公里，涉及13个街镇，辐射人口约230万人。
的确，我们叠加二手房气泡图来看。
除了主打产业住宅较少的张江板块外，这一部分，基本上是浦东住宅开发最早、最饱和的区域，二手住宅房源密密麻麻。
尤其是滨江地带，占据着大量的早期商品房和老公房，足以可见其开发时间之早。
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话不多说，今天我们就来聊聊浦东“五环”，看看它周边又有哪些新房？
01
五环水脉，重塑浦东城市骨架
我们先来看一下浦东五环的核心架构。
根据官媒报道，它由3个功能核心环（陆家嘴、世博、张江水环）和2个枢纽连接环（南浦、花木水环）组成（备注：南浦、花木水环为暂定名）。
不是一个简单的生态概念，而是串环联网，最终实现“五环成网、全域联动”——
未来浦东将以五环为骨架，集聚文体旅商城市烟火，构建多中心网络型城市结构，推动都市圈功能再平衡。
五环周边还将实现完整社区全覆盖，公共服务设施 15 分钟可达率≥95%。
具体来看，各环定位明确：
陆家嘴水环（金融营商环）：将优化金融核心区营商环境，打造高密度金融活动与公共空间的融合典范。
世博水环（人民聚场环）：通过多元主体共建共享，构建 “人民水岸”，确保社区活动与公共服务的高频次供给；
张江水环（创新策源环）：以生态赋能科创，吸引年轻人、科学家、创业者汇聚，打造科创不夜城；
南浦水环（全龄烟火环）：将打造全龄友好的 “15 分钟幸福闭环”，构建宜居、宜业、宜游的社区生活圈；
花木水环（乐活运动环）：凭借区位优势带来运动流量人群，打造年轻活力运动与水上运动的典范区域。
五环体系中，目前规划最明确的是世博水环。
今年6月，浦东正式发布《世博水环水岸空间设计导则》。
目前，世博水环的一期工程已经开工，计划2026年12月建成，实施水线长度约10.3公里。
而二期工程计划2025年9月开工，预计2027年6月建成。
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建成后，整个水环将与黄浦江滨江步道形成“滨水+滨江”的空间闭环，构建“一环四心四带八景”的景观结构；
核心景点包括莲溪公园、古韵新章、锦绣前程、川杨杉影、御桥云湾、阳光三林、林浦莺飞以及绿茵逐浪。
效果图
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02
五环周边新房一览
纵观浦东外环以内，新房市场本就竞争激烈。
五环的建造，不仅仅会让周边板块更宜居，更重要的是“文体旅商”相结合，将进一步激发板块活力。
对沿线新盘来说，更添价值筹码！未来更绿色、更宜居的水岸生活指日可待！
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从分布来看，世博水环沿线新房供应最多！
主要因为其串联了世博、前滩、三林滨江、北蔡、御桥等板块，中间还包裹着今年新房市场热火朝天的新杨思板块。
一房一万新房
一键触达快速找房！
我们挑几个备受关注的新盘，来看看最新进展。
华润后滩项目：后滩九宫格首发项目
后滩本身的区位优势明显，两水环绕，北接世博文化公园，南邻前滩国际商务区，西面与徐汇滨江的传媒港隔江相望。
8月1日，华润置地联合南房集团以股权转让的形式，成功拿下了后滩07-01、04-01以及黄浦余庆里地块，总成交价244.7亿元。
华润置地后滩项目，由后滩07-01、04-01两幅地块组成，直线距离滨江仅约300米。其中07-01地块的规划方案已率先浮出水面。
07-01虽不是相对最好的地块，但靠近黄浦江这一优势已然成为其最大的卖点。
目前07-01地块户型已曝光，预计将推建面约120-238㎡户型。从布局看，预计将200㎡以上一线江景大平层与120-180㎡的户型分区设置，最大化利用滨江景观资源，打造差异化产品矩阵。
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相关产品解读请阅读：通吃“改善”与“豪宅”，华润后滩的野心有多大？
前滩·东方湾：11号线三林站地铁房，1站前滩
其所在板块为浦东三林。
世博水环明确将途经三林塘港，而这片区域正在经历一轮“城中村”改造。
根据浦东新区官网发布关于《三林镇西林村等地块“城中村”改造项目的实施方案概要》，共涉及4个地块，总面积约853.5亩。
这是继前滩、三林滨江、新杨思之后，三林板块又一块成片开发的区域。根据规划控图，这片区域将新增6宗住宅用地。
目前板块内前滩·东方湾（即永泰三里城二期）等待入市中，将推建面约103-175㎡3-4房，目前售楼处已开放。
户型建筑层高3.1-3.15米，无连廊，全系双阳台配置。其中建面约103平户型2梯2户，其余为一梯一户。
前期均价8.2万/㎡，装修交付；二期网传均价约8.8万/㎡。
张江水环附近则是空空如也。
这也因为张江的产业属性，板块内很久都没有可售的宅地供应。
如今最靠近张江水环的新房是，位于北蔡楔形绿地的绿城·上海逸庐。
绿城·上海逸庐：绿城在上海的首个「庐」系作品
目前绿城·上海逸庐城市展厅已开放，首批次将于9月入市，将推210套建面约120-145㎡小高层，建面约205-215m叠墅产品！
不得不说，今年的北蔡板相当热闹。
西派海上凭借近张江、大面积实景示范区，以及绿城宅地的“托举”，目前已清盘；
未来绿城·上海逸庐入市，由于是高低配，预计整体均价甚至将突破11-12万/㎡以上，有望刷新板块天花板。
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除此之外，北蔡还有浦发莲园在售，其位于北蔡地区中心，也是北蔡乃至浦东重要的城市更新项目，周边配套更为成熟。
南浦水环沿线，目前主要保利世博天悦在售。
值得注意的是，在它与后滩九宫格之间，还有一个沉寂许久的南码头区域。
这里原来是依靠着浦东浦西之间的轮渡产业而发展起来的，但是自从南浦大桥建设成功以后，这个板块就逐渐没落。如今依托水环的建设，预计将再放光芒。
前阵子浦东南码头相关控规调整，规划中的14-03e地块将由原商办用地调整为三类住宅组团用地。
地块周边也将规划结合世博水环建设：比如说在滨水空间于14-04a地块新增综合驿站商业服务业用地（C2）；沿浦三路于14-03g地块新增绿地（G1）；规划14-05地块由原规划防护绿地（G2）调整为公共绿地（G1）。
不难想象，未来这里的滨水环境与生活品质有望得到进一步提升。
最后再来看看陆家嘴水环。
周边新房也不多，除了存量在售新盘外，最近陆家嘴太古源 源邸即将迎来加推，将带来388㎡一线滨江大平层产品。
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此外，备受期待的荣成昌邑路地块项目近期曝光了最新效果图，建面约180-220㎡户型，有望年内入市。
相关产品解读请阅读：陆家嘴的“夹缝江景”，凭什么点燃浦东豪宅？
03
写在最后
总的来说，浦东“五环”水脉建设，意义深远！
不仅将改善滨水环境，更通过商业、文化、休闲设施的整体升级，将为周边住宅项目带来生态+配套的双重溢价。
部分板块，也将因水环规划重新进入大家视野之中。
一个更宜居、更绿色、更具活力的浦东正缓缓浮出水面。
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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。
32、套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
33、公摊面积
公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积
35、使用面积
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。
36、使用率
使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）
37、实用率
也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。
38、分摊的公用建筑面积
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
40、容积率
总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）
41、建筑覆盖率
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）
42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
43、绿地率
是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）
44、五证及发证机关
（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》（住建委
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