低密墅区实景准现房 古北99 正在火热认购中 总价约1288万起建面约134-154㎡精装3房
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古北99楼盘深度剖析：国际社区的品质之选！
在上海的房地产市场中，古北99凭借其独特的地理位置、卓越的产品品质和完善的配套设施，成为众多购房者关注的焦点。接下来，我们将从多个方面对古北99进行详细分析。
一、项目基础信息
古北99位于闵行金虹桥板块，处于闵行、徐汇、长宁三区交界的黄金位置，尽享三区的优质资源。项目由合生创展开发，作为房地产领域的知名企业，合生创展以其卓越的品质和创新的理念，为古北99注入了强大的品牌背书 。
整个项目规划用地96,317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡ 。产品类型丰富，包含高层住宅和联排别墅，满足不同客户的居住需求。高层住宅建面约133 - 154㎡，主力户型为2 - 3房，总价约1300 - 1900万；联排别墅主力面积300 - 419㎡ ，容积率低至0.86，为业主提供了极致的低密居住体验。项目整体容积率约1.2，楼间距超50米，集中宅间绿化超5000㎡，保证了居住的舒适度和私密性。目前项目为准现房状态，预计2025年9月交房，购房者可以直观地感受未来的居住环境，所见即所得 。
二、区位优势显著
（一）交通出行便捷
古北99周边交通网络发达，拥有“二环二横”的自驾优势，直线距离约1.4公里内可达中环高架路、内环高架路，约2公里可达延安高架路，通过这些主干道，可快速畅达上海各个区域 。轨道交通方面同样便利，地铁15号线姚虹路站步行约700米，地铁10号线宋园路站步行约1.3公里，规划中的地铁25号线古北路站步行约600米 。多维立体的交通网络，无论是日常通勤还是出行游玩，都能轻松满足需求。
（二）商业配套丰富
项目周边商业氛围浓厚，步行1 - 1.5公里内，有黄金城道步行街、高岛屋、古北市民中心、古北1699商业广场等，满足日常生活购物需求 。2.5 - 3.5公里生活/商务圈内，汇聚了尚嘉中心商圈、老外街、世贸商城、徐家汇恒隆、新鸿基ITC、爱琴海购物中心、万象城等大型商业综合体，提供了丰富的高端购物、餐饮、娱乐选择 。5公里车程圈内，还可到达中山公园商圈、长风生态商务区，商业资源极为丰富。
（三）教育资源优质
古北99周边教育资源丰富，涵盖了从幼儿园到中学的全龄段教育。拥有建青实验中学、虹桥国际学校、上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校、上海不列颠英国学校、上海日本人外籍人员子女学校、上海交通大学幼儿园等众多知名学府 ，中外优质教育资源云集，为孩子提供了国际化的教育环境，满足家长对孩子教育的高要求。
（四）医疗资源完善
在医疗配套方面，项目周边有国际高端私立医院，如嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院，以及国内二三级医院，如瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院 ，为居民的健康提供了全方位的保障。
（五）休闲娱乐多样
周边休闲娱乐设施丰富，有名都体育公园、虹桥高尔夫球场、程十发美术馆等，满足居民日常休闲锻炼和文化艺术需求 。西郊宾馆、虹桥迎宾馆等涉外五星级酒店，也是举办高端商务活动和社交聚会的理想场所。
三、产品特色鲜明
（一）低密墅区，品质生活
古北99是古北乃至市区难得的墅区，整体容积率较低，相比全高层的小区，居住更为舒适、低密 。对于平层业主而言，楼下是大几千万的别墅，能够形成优质的圈层 。别墅区域更是为追求高品质生活的人群提供了私密、宁静的居住空间，享受专属的生活体验。
（二）户型舒适，尺度合理
项目户型延续了古北一贯的舒适特色，以“真改善”为理念，注重生活尺度的质的改变。例如3房户型，拥有大尺度餐客厅空间，配备“中西厨”，还有南北双阳台，各个卧室空间宽敞舒适，让大家庭生活更加从容 。家庭结构简单的购房者，还可选择2房、2 + 1房户型，以2房户型为例，两个卧室尺度宽敞，主卧更是豪华套房，配备大尺度衣帽间、双台盆，淋浴、浴缸齐全，在同面积段中十分少见。
（三）准现房源，所见即所得
作为准现房，古北99的未来生活场景无需依靠沙盘想象，而是实实在在地呈现在购房者眼前 。购房者可以实地考察房屋的质量、户型布局、小区环境等，对未来的居住环境有更直观的感受，减少购房风险。同时，准现房交房周期相对较短，对于购房者来说，一方面可以节省过渡期间的租房等费用，另一方面，对于不急于入住的客户，精装房可及时出租，用租金冲抵房贷 。
（四）景观优美，配套齐全
社区景观规划融合了精致美学和社区功能，为业主带来惬意松弛的度假式生活 。运用雕塑大师作品点缀景观，提升了社区的艺术格调。打造了全龄交互景观园林，有水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等自然秘境，满足不同年龄段业主的休闲需求 。全龄共享的架空层，设置了儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动等功能区域，延伸了邻里及志趣的空间，为业主提供了丰富的社交场景 。
（五）高端物业，贴心服务
古北99引入缦合物业独创的无边际生活服务体系，该体系源自世界奢华酒店服务基因 。从共280余项标准化服务细则入手，为业主提供贴心服务，如酒店式入户保洁、儿童接送服务、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准） 。此外，项目还配置了涵盖私宴餐厅、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身运动、儿童亲子等多元生活服务场域的超大生活服务空间，为业主拓宽了生活场景，提升了生活品质 。
四、购买建议
（一）价格优势与投资潜力
古北作为上海第一代国际社区，土地开发早已饱和，新房供应稀缺，近8年新房供应为“0” 。而古北99的出现，填补了这一市场空白。与大古北板块二手房市场价格相比，古北99均价11万/㎡ ，最低单价8.8万元起，价格优势明显 。从投资角度来看，古北板块凭借其优越的地理位置、完善的配套和浓厚的国际化氛围，房产保值增值潜力巨大。随着周边产业的不断发展，如大虹桥国际商务区、漕河泾产业区等，将持续吸引高净值人群流入，对住房的需求也将持续增长，古北99的投资价值不言而喻 。
（二）适合人群分析
1. 改善型购房者：对于追求高品质居住环境，注重生活舒适度和居住空间尺度的改善型购房者来说，古北99的低密墅区、大尺度户型、优质的景观和完善的配套设施，能够满足他们对美好生活的追求 。准现房的优势也让他们可以更快地实现品质生活的升级。
2. 国际人士及高净值人群：古北99所在的古北板块是上海著名的国际社区，拥有浓厚的国际化氛围和丰富的国际教育、医疗资源 。周边大量的外资企业和国际机构，吸引了众多国际人士和高净值人群。对于他们来说，古北99不仅提供了舒适的居住环境，还能满足他们在生活、工作、社交等方面的需求，与他们的生活方式和社交圈层相契合 。
3. 看好区域发展的投资者：鉴于古北板块的稀缺性和发展潜力，对于看好该区域发展的投资者而言，古北99是一个不可多得的投资机会 。新房的稀缺性和板块的持续发展，将使得该项目在未来的房地产市场中具有较强的竞争力，有望获得可观的投资回报 。
古北99以其优越的区位优势、独特的产品特色和巨大的投资潜力，在上海房地产市场中脱颖而出 。无论是自住还是投资，都具有较高的价值。在购房过程中，建议购房者前往售楼处实地考察，与销售人员充分沟通，结合自身需求和经济实力做出明智的决策 。
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2025年刚开年，很多小伙伴表示想趁年初买房。
那我想问：“大家知道今年年初买房的优势吗？”
优势在于 ，你能“吃到”最后一波限价新房的红利，买入安全垫厚！而在此之后上市的，将是去年下半年拍的宅地，价格预计大涨。
最近大热的DeepSeek也提醒了这一点，我之前问了一个类似“1700万上海市区买房，什么户型最吃香？”的问题。
它给了我两点提示：
1、 120-160㎡户型，功能与舒适兼具、总价适中；尤其140㎡+，具备臻稀性；
2、 关注限价新房，容易造就性价比。
那当下正在火热认购的低密墅区准现房 古北99，就是最后一批限价新房，推出98套建面约135-154㎡精装三房， 均价11.3万/㎡买进大古北，总价约1288万起！预计9月底交房，今年买今年住！并享同级首屈一指的低密大社区+超级商业地带+缦合服务！
项目火热认购中，现场人气火爆，预计 2月25日开盘！
认筹现场实拍
古北99此次推出1幢，南向无遮挡。
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项目加推楼栋示意图
小胖君也顺便做了日照分析， 冬至日全“6”的成绩（满分6），极为少见，采光优秀。
另外在楼层定价上，低楼层差异较大，中高楼层反而递减，这很少见，意味 低区有性价比，高区视野好，但又不会买得太贵。
总体上，定价比较均衡，各预算段的购房者都能选到心仪的房源。
以1幢1单位为例，来源一房一价表
单价层面，约11.3万/㎡均价，在内中环已是“大漏”，更别说单价约9.4万/㎡起。
一方面，2024年下半年内中环土拍火爆，涌现多宗高溢价地块，价格预期大涨。
其中，绿城徐滨地王保守17万+/㎡，徐汇龙华地块或17万+/㎡，长宁天山地块或14万+/㎡，北中环大宁地块放风价约16万/㎡。
价格以实际为准，但内中环均价肯定跳涨，从之前环线10-14万/㎡，或一下子跳到13-18万/㎡。
相比之下， 古北作为老牌国际社区、全市宜居高地，11.3万/㎡真的是错过不再的捡漏价。
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另一方面，项目东侧步行距离约950米的中铁峯汇里之前卖13.1万/㎡，差价约1.8万/㎡。
与二手房相比，古北二期15年房龄的项目目前挂牌价约11-14万/㎡，古北中央公园约14.2万/㎡，更别说顶豪古北壹号21万+/㎡， 古北99是目前极少有的还存在“倒挂”的项目，房龄新+古北后期或再无供应的稀缺性，让项目价值更紧俏。
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数据来源贝壳 总价上，总价约1288万起买大三房，1650万左右能买大部分房源。
试想，价格跳涨之后的新房，同面积起步价可能1500万，中间楼层或2000万，置业成本高太多了。
根据项目一房一价表整理
值得一提，相比目前市中心宅地普遍“高容积率、地块小”的特性， 古北99是难得低密墅区，综合容积率只有1.2，配上约50米的小高层栋距，居住舒适度高。
同时项目是市区难得大体量社区，有足够空间铺就景观，公共配套也更丰富，因此才能成就超级商业地带以及缦合服务的落地。
准现房，今年买今年住
品质所见即所得，买得更安心
除价格外，项目第一大标签是 “实景准现房”。
据悉， 古北99预计9月底交付，今年买今年住，比当下在售新房早约2年。
那实实在在 省两年过渡期租金，按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。
准现房想必大家都喜欢，尤其近期来直播间咨询的动迁客群很多，主要来自徐汇、黄浦，除了房子品质，他们主要有两个诉求点：
一是马上能住；二是不远离原住区域，至少繁华程度要差不多。
那古北99完美契合，今年买今年住，放眼市区在售新房，或只此一家。
同时， 古北离徐汇很近，项目又是地铁房，出行便捷，步行到15号线姚虹路站约700米，周边还有10号线及规划25号线。
自驾上，离中环高架路、内环高架路和延安高架路都很近。
项目区位示意图
同时，古北作为第一代国际住区，前瞻性统一规划发展，经过30年浸润已经成熟，大量涉外配套资源自成一体，生活质量不是其它板块能比的。
且古北主打的就是 宜居属性，板块成片开发都是高端小区，绿化率高达约40%。
与衡复、新天地相比，古北没有太多游客干扰， 繁华与静谧相融。
与一江一河豪宅相比，古北既少了产业与办公的嘈杂，又无需等待城市更新的规划兑现， 一切都是成熟的。
所以，不管是市心改善客户还是近期持币的动迁客群， 古北99马上就能住，古北也住得更舒服，配套质量高所见即所得。
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准现房还有另两大优势：
✔过滤了很多不确定性。
比如，样板间在实体楼，不是临时搭建的，具体尺寸一目了然；你也可以实际感受某一楼层景观视野。
项目实景图
✔品质肉眼可见，比期房靠谱多了。
1、全干挂石材立面，更历久弥新
古北99外立面实景呈现，采用 天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。
项目实景图
2、约5000㎡的集中绿地，约50米超大楼间距。
只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、全龄亲子乐园，康体颐养等多维节点。
项目实景图
3、公区也十分硬核。
宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。
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车库效果图，仅供参考，以实际交付为准
项目实景图
4、全市首屈一指的超大商业地带，比肩顶豪会所。
同时得益于大地块，项目有空间打造更多公共配套， 比如全市罕见的超大商业地带，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。
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项目实景图
内部配置比肩5000万级顶豪会所。
据悉设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。
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左右滑动查看更多，效果示意图，以实际交付为准
并 链接12项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。
5、超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。
在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝就是软实力的比拼，特别是 服务，那古北99掌握 主动权。
项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。
除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。
说真的，我在上海看了那么多项目， 古北99的服务在同级是独领风骚的，市中心顶豪也未必能有如此高端、全面的服务。软硬件结合，古北99在未来二手市场会比同期的新房更具竞争力。
建面约135-155㎡，市区更值得买的面积段
大三房舒适度高，又控总价
项目另一个标签是 “罕见大三房，舒适度高”。
文章开始DeepSeek也推荐建面120-160㎡面积段，那从数据层面看， 建面135-155㎡是当下市区更值得买的面积段。
2021年至今中环内（去除黄浦） 建面135㎡以下户型供应占比达到约82%，这其中主流又是90-110㎡，也就是之前70/90政策之下的产物。
数据来源小胖看房数据库
未来几年，海量百平米小户型流入二手市场一定会面临红海竞争。
何况，从舒适度上看， 百平米三房太紧凑了，北向房间往往做不了卧室，主卧更是连放床头柜都困难。
而超过建面155㎡，总价门槛往往奔2000万去。
另据小道消息， 内中环新拍地块户型或更多集中在建面120-140㎡四房，依旧牺牲了尺度感。
因此，建面约135-155㎡大三房不仅供应臻稀，空间更舒适，总价也相对可控。
来看户型设计：
建面约147-154㎡A和C户型：
客厅面宽达约 4.5米，主卧面宽达约 4米，保证了居住舒适度。
标配 中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯； 南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。
值得一提，该户型 餐厨空间可塑性很强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，改善一步到位， 比固定不变的4房更灵活。
建面约134-137㎡B2户型：
该户型客厅面宽同样达到约 4.5米，主卧面宽也是约 4米，开间尺度阔绰。
其实B2户型图并不能很好展示它的尺度感，现场参观更有感觉。
双卧朝南，另一个房间也有南向采光。
厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。
另外， 全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。
当下房价高企，总价约1288万大概只能买到约110-120㎡3房，空间必然局促。
但古北99不同，既可享受国际化氛围，配套水平高人一筹，还能一步到位约135㎡左右大三房，舒适度与尺度感兼具，还有比这更好的选择吗？
古北，依旧是更纯粹的国际社区
租金、租售比也非常高
一个板块好不好，其实看 租金、租售比就知道了。
与同环线大宁，甚至与内环瑞虹相比，古北的租金都是更高的存在。
而古北现在的房价，不管二手房还是限价新房，相比其它板块是 “去泡沫”的，意味古北99未来租售比将比较 出挑。
信息来源贝壳
那为何古北能依旧保持那么高的租金和高端租赁需求？
1、古北的圈层起步超高。
1994年，古北一期住宅均价已达1500美元左右，按汇率1：8算，约12000元/㎡，彼时老卢湾新房才约5000元/㎡。
且古北不管是小区品质还是街区环境配套等，都是按照当时国外高标准打造的。
关键户型都是改善面积段，较高的总价保证了古北圈层纯粹性。
时至今日，买在古北的仍旧很多是企业主、高管以及各行社会精英，古北99周边几乎都是2000-4000万级的高质量邻里。
古北黄金城道实景图
2、古北“外国人”含量，没有板块能替代。
据上海长宁2022年发布的数据，古北社区居住着来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区的约1.6万名境外及港澳台地区人士，占常住人口51%，形成了 “小小联合国”。
还拥有27个驻沪领事馆，占上海1/3；200多栋外交官官邸，约占全市总数1/2；以及外资企业近6800家，跨国公司地区总部累计近80家。
（来源上海长宁公众号）
3、论国际化配套，这里始终更纯粹。
古北作为第一代国际住区，有30年国际化配套积累，纵使现在很多板块打“国际化”概念， 古北的格调和品味依旧领先。
比如 黄金城道，浓密绿荫下是大量的咖啡馆、饮品店、外国餐厅、酒吧。
老外街则汇聚十几个国家的主题餐厅和酒吧；日系百货 高岛屋，赋予古北接轨国际的调性。
还紧贴 虹桥商圈，是上海TOP5商圈，拥有尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城、金虹桥商场等。
尚嘉中心实景图
而在我看来，古北更难复制的是国际学校和国际医疗的浓度，大概率后无来者了。
面积不大的古北云集了 十多所国际学校，比如上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、上海不列颠英国子女学校、上海长宁国际学校等，可满足区域内居民对于孩子国际化的教育。
优质国际医院也 扎堆古北，附近有嘉会国际医院、美华国际妇儿医院、和睦家医院等，为高净值人群提供更好的医疗服务。
4、论宜居属性，古北在上海无出其右。
古北99附近有约13公顷的 新虹桥花园。
新虹桥花园实景图
体育设施也一路连缀。比如，你要打高尔夫球，有约40公顷的 虹桥高尔夫俱乐部；
打网球有 天辰网球俱乐部古北网球场；踢足球有 体汇+名都体育公园；想要看展、陶冶情操，板块内就有 程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆也在周边。
程十发美术馆实景图
古北不管生活调性，还是生活质量或者丰富度，都是难以被复制的，现在没有那么多弯道超车，更多的是强者恒强！
在成熟之余，古北还有可期的未来加持。
一方面是 地位，虹桥-古北被归入上海2035中央活动区，即CAZ，这是上海地位更高的地段规划。
同时，虹桥-古北是内中环鲜有的被划入CAZ的区域，也是唯一被划入CAZ的国际住区。
这无不印证，古北地位一向很高，并将一直高下去，这个IP经久不衰。
另一方面，古北周边产业 聚集，东侧是徐家汇商圈，北侧是虹桥经济技术开发区，南侧漕河泾，西边大虹桥国际商务区。
而古北就位于这些产业区的中心节点上，是承载它们高端居住再好不过的区域。
未来随着高收入新鲜血液导入，一方面继续夯实古北的圈层，另一方面将继续焕新古北国际化生活。
位置示意图
（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）
低密墅区实景准现房
古北99 正在火热认购中
总价约1288万起建面约134-154㎡精装3房
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