二期已过会!静安大宁中建玖上琅宸 128㎡仅 1500 万起,双地铁 + 名校环伺,央企豪宅速抢

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静安大宁惊现价格洼地，中建玖上琅宸深度测评

静安大宁的"捡漏窗口期"：中建玖上琅宸二批次深度测评

在上海内中环房价普遍突破15万+的当下，静安大宁板块突然杀出一匹黑马——中建玖上琅宸二批次以14.685万/㎡的均价入市，直接将总价门槛拉低至128㎡户型1436万起。这个价格比同区域竞品低了整整一个身位，甚至被购房者戏称为"备案价受限的福利房"。但低价背后究竟藏着哪些机遇与挑战？我们实地探访后发现，这个项目可能正在重塑上海改善型购房的逻辑。

一、价格倒挂背后的真实价值链

项目二批次推出的1#、7#、8#三栋楼堪称"性价比三件套"：1#楼280㎡大平层面向公园景观，7#楼是区域内绝版的7层洋房，8#楼则坐拥150米超大楼间距。最引人注目的是128㎡小户型，均价约12.8万/㎡，却能享受开发商按16万标准打造的公区和会所。这种"降标不降级"的配置，相当于用经济舱的价格享受头等舱服务。

对比周边二手房更具冲击力：隔壁华润静安府挂牌价已突破16万/㎡，招商央玺单价高出近3万，新盘璞元更是达到18万+。而中建这批房源不仅单价更低，还是全新一手房，算上契税、维修基金等费用，实际持有成本反而比二手次新房更有优势。

但需要注意两个细节：一是开发商明确表示下批次（6幢）预计涨价6000元/㎡，二是当前低价源于集团年底业绩冲刺需求。这意味着当前价格带具有时效性，很可能成为未来三年内的"底部区间"。

二、产品力突围战：空间魔术与场景革命

在样板间实测中发现几个惊喜设计：128㎡户型通过S墙创新实现双玄关收纳，主卧飘窗拓展出额外阅读区，厨房U型操作台竟能容纳双开门冰箱。更关键的是得房率高达82%，比同面积段竞品多出约5㎡实用空间，相当于白送了一个步入式衣帽间。

社区规划同样暗藏心机：下沉式会所涵盖恒温泳池、私宴厅和瑜伽室，这通常是2000万级豪宅的配置。特别值得一提的是代建公园与小区景观的无缝衔接，从沙盘可见未来业主可通过专属通道直达绿地，形成"推窗见绿、下楼进园"的生活动线。

不过也有购房者质疑：128㎡作为入门户型，是否会影响社区纯粹性？对此销售负责人解释："首开地块采用混住模式，但通过垂直分区管理确保私密性。且小户型集中在8#楼王位置，反而能共享最优景观资源。"这种说法在实地看房时得到印证——即便是最小户型也能俯瞰中央水景。

三、地段价值的AB面：成熟配套VS成长天花板

项目直线距离1号线汶水路站约800米，步行可达即将通车的南北高架匝道，驾车20分钟直达人民广场的优势无可争议。周边大宁商圈已汇聚宝华万豪酒店、久光百货等高端配套，市级三甲医院和重点中小学环绕，属于典型的"所见即所得"成熟区。

但制约因素同样明显：北侧临近共和新路主干道，部分楼栋可能存在噪音影响；东侧尚有待开发地块，短期内施工扬尘难以避免。更重要的是，大宁板块经过多年发展，新增商业用地几乎耗尽，未来增值空间更多依赖前滩-张江产业辐射带的外溢效应。

对于自住买家而言，这里提供了难得的平衡点：既不必像前滩业主承受高价压力，又能享受同等量级的市政配套。但从投资角度看，需要理性看待区域房价增速放缓的趋势。

四、决策指南：三类人群适配度诊断

① 预算1500万左右的新中产家庭

建议重点关注128㎡户型，该面积段在静安中外环近乎绝迹。尤其适合二胎家庭升级置换，既能保留核心区位优势，又不会过度透支购买力。需注意选择南向房源规避噪音问题。

② 追求稀缺资源的改善客群

7#楼洋房产品值得重点关注，作为区域内最后的多层住宅，其稀缺性随时间推移将持续放大。280㎡大平层更适合终极置业者，但要注意这类产品在二手市场的流动性风险。

③ 短期套利投资者

尽管存在价格红利，但需清醒认识：当前备案价受限导致溢价空间有限，且上海限售政策仍严格。若以投资为目的，建议优先考虑90㎡以下小户型，并做好3-5年持有准备。

五、高情商避坑指南

参观过程中注意到几个易被忽视的细节：

确认车位配比（1:1.2）能否满足未来需求，尤其是多车家庭

核实学区划分政策，避免承诺落空

要求查看不利因素公示图，重点关注垃圾房、变电站位置

询问装标细则，警惕"品牌缩水"陷阱

特别提醒：项目采取预约制看房，务必提前致电售楼处锁定名额（400-818-9938）。近期因咨询量激增，临时到访可能无法安排完整接待流程。

结语：理性狂欢时代的购房哲学

中建玖上琅宸的出现，本质上反映了房企生存策略的转变——不再执着于顶豪路线，转而通过精准定价收割改善型客户。对购房者而言，这既是机遇也是考验：既要抓住阶段性红利，又要穿透营销话术看清本质价值。毕竟在房地产下半场，真正的赢家永远是那些既能算清经济账，又不放弃生活品质的智慧买家。